三道红线终结房地产“三高”：房企拼规模速度的日子过去了

经济观察报 记者 陈博 陈月芹 碧桂园、恒大、万科、融创等12家房企，参加完8月20日住房城乡建设部（以下简称“住建部”）和人民银行（以下简称“央行”）召集的重点房地产企业座谈会后，被要求在9月底提交最新的资产负债表，主要包括“三道红线”涉及的剔除预收款项后的资产负债率、净负债率和现金短债比等指标。

2021年1月1日起，监管层将在房地产行业全面推行这一规则：“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍”，在房地产资金管控层面，监管部门从未如此细致地划定具体临界线。

经济观察报获悉，目前各大试点房企尚未进入提交方案的时间点。监管部门提出的这一系列指标，仍未敲定具体细则，各家试点房企还在向监管部门提交反馈意见。

一家千亿级房企融资负责人告诉经济观察报，监管部门的方向在于管控宏观风险，落地到微观，对每家企业影响不一样，但首先影响的是资金方对房地产的预期。

伴随“红线”一同被提出的，还有增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。相比此前，监管部门开始将管控指标具象化、量化，形成固定标准。

直接引发房地产资金端管控升级的，是上半年高温不退的土拍市场；但深层次原因在于：在宏观经济复苏的局面稳住后，监管部门在坚持稳步推进房地产长效机制。“主要目的还是希望企业稳增长和可持续发展，确保‘六保’和‘六稳’。”一位住建系统人士称。

同时，监管部门鼓励房企寻求住宅租赁市场等层面的转型升级，并在后期匹配一系列金融支持政策。“住建部的思路是新增住房开发市场管理，‘堵’的同时还要‘疏’，引导企业往多元化方向转型。”上述住建系统人士透露。

“拼规模速度的日子过去了，未来拼的是深耕和运营”，一位千亿级房企老板感慨。他掌管的公司过去5年通过经营杠杆弯道超车，被认为是发展最快的房企之一。现在，那些风头被抢走的稳健派，似乎正在回到舞台中央。

三道红线

8月中旬，赵斌所在的银行召开一次内部会议，对向来轻车熟路的开发贷业务列出一份“五限”名单：第一，全国百强及深圳十强之外房企开发的项目；第二，开发资金来源于信托资产计划或财富类管理公司的企业；第三，现金短债比低于0.4的房企；第四，资金紧张的激进房企或闽系房企，或涉及重大违约诉讼的房企；第五，总货量剩20%的尾盘项目。

同一时间点，张超正忙着与各大券商机构、银行周旋、求证。

赵斌和张超，一个是某商业银行负责对公业务的资深工作人员，一个是一家港股上市房企的融资总。他们共同的标签是：房地产资金链条上的直接参与者。

工作上的微妙变化源于市场一则传言——监管部门将出台“3、4、5”新规，控制房地产企业有息债务增长，即为房企负债设置三道红线；根据触线情况将主要试点房企分成4档管理；每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%。

基于三道红线的指标，监管层将试点房地产企业分为四挡。触及全部三道红线的房企列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；触碰到其中任何二道红线的房企列为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；触及其中任何“一条线红”的房企列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三道红线”均未触碰的房企列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

在8月20日央行和住建部主导的座谈会上，12家参会的房企高管见证房地产长效机制的触角开始伸向房地产融资领域。

实施好房地产金融审慎管理制度，是这次座谈会提到的第一个关键词。一位参会人士向经济观察报透露，房地产金融审慎管理制度由央行牵头制定规则和主推，基本框架与传闻的“3、4、5”新规一致，但尚需补充一些细节。

房地产融资管控，要追溯到更早的2019年5月和8月。张超发现，以往监管部门对房企融资管控思路是根据市场实时信息进行，并未设定固定标准。比如，上一轮管控中，“在公开市场拿地活跃的房企”以及“高价地”是监管部门限制公开市场融资的两个主要对象；而这一轮的差别在于，监管部门用有息负债这把“尺子”划定三大指标，同时设置临界标准。

多位业内人士告诉经济观察报，截至目前，关于三道红线的具体标准说法不一，也没有看到任何文件或细则落地，但已经触发了金融机构内部警报。赵斌所在的银行，尽管尚未接到正式窗口指导，但应对措施也已经启动。进入上述“五限”名单的房企，将被暂停接受贷款申请。

三道红线提出前，银行、信托等金融机构在审批流程中，也会重点关注类似指标。“但我们不会直接敲定一个标准，而是根据企业的资质灵活处理，上下浮动。”赵斌说，如今，一旦三道红线落地，相当于标准已经生成，金融机构没办法自行动态调节了。

资金流向监测

8月11日，上海银保监局公开了一张2100万元的罚单，创下今年以来单笔最大监管罚款，被处罚对象是上海浦东发展银行。违规事实说明中给出的一项理由是：同业投资资金违规投向“四证”不全的房地产项目。

贷后资金流向监测，向来是各大金融机构日常跟进的重点工作之一。以银行为例，除了应对银行内部审计、外部审计外，每隔半年或一年，监管部门也会对银行进行专项检查。“但说实话，我们做不到对每笔资金流向进行实时监控。”赵斌坦言。

“重点房地产企业资金监测和融资管理规则确实已经形成，住建部和央行筹划这一事宜很长时间了，上半年因为疫情有所耽搁，直到这个时间节点才公布。”上述参与座谈会的人士表示，接下来监管部门将对规模房企资金进行监测和管理，针对的不仅是参会房企，应该没有哪一家能够独善其身，除非规模太小的地方性房企暂不列入监管范围。

一家总部位于深圳的上市房企副总裁告诉经济观察报，过往融资监管主要集中在金融机构和房企，一般由金融机构对房企的贷款资金流向进行监控，金融机构与企业之间有时会相互“通融”。但接下来，作为第三方机构的监管层介入会越来越密集、常态化，监管内容愈发细化。

融资管控趋严的“启动键”已经按下，管控方向首先落在公开市场融资。从2019年开始，房企发行信用债、中票、短融等标准化贷款只能借新还旧，到期多少发多少。

最新的一个传闻是，8月10日后，交易所对房地产债借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折；住宅类地产不再接受永续类债权备案；银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。

跟交易所即时交流过各类信息的赵斌说，确实已经下达了口头通知，但还没有明文规定。

不仅是公开市场融资，据经济观察报了解，从2019年起，银保监机构要求银行房地产贷款规模不能超过年初规模；房地产业务放贷增速必须跟非房业务的增速匹配，比如非房业务增速只有2%，那么房地产业务增速也不能超过2%。

控负债、稳房价

“在今年宏观经济形势、尤其是货币政策适度宽松的背景下,现阶段按道理不应该出台紧缩金融的政策，监管层对房地产资金端加强管控到底是为什么？”

这个问题，最近频频出现在各大房企内部讨论中。

“过多资金流入房地产，可能会‘抽干’消费这架马车的空间与潜能，不能再这样下去了。”上述参与座谈会的人士告诉经济观察报。

而上述深圳上市房企副总裁总结出一条更直接的导火索：上半年土拍市场掀起新一轮热潮。

中原地产研究中心数据显示，截至8月24日，全国50大城市合计卖地金额超过2.6万亿元，同比上涨21%。上海、杭州土地出让金超过2000亿元，北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元，刷新历史同期记录。

房地产企业资金回升支撑着房企拿地积极性，房企资金来源主要是外部融资而非销售回款。“当前房企对规模扩张还是第一需求，但是规模扩张的过程中，一般需要加杠杆。”阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁吴建斌说。

上述深圳上市房企副总裁告诉经济观察报，今年以来，各地方政府并没有太多控制房价和土拍市场的动力，这一轮调控中，他们的想法其实与监管相悖。现在监管部门直接控制开发企业的有息负债增速，房企拿地资金收缩，自然就遏制了土地市场过热与房价快速上涨。

新的融资规则对哪类房企影响更大？针对这一问题，多位房企及金融机构人士给出了近乎相同的答案，第一类是前期比较激进、财务报表又很难看的房企；第二类是此前拿了很多地，但资金周转出现问题的房企；第三类是之前在三四线城市布局大量项目，现在卖不动的房企。从更大范围来看，习惯依赖高杠杆进行规模扩张的房企在新一轮降杠杆中最为难受。

“接下来，企业依然有建房子、回笼现金的需求，这波严控后，房企肯定先保建设成本，相应的减少拿地数量与买地支出，最终呈现的是控制规模增长。”上述深圳上市房企副总裁说。

格局之变

上述深圳上市房企副总裁看到消息后，第一反应并非感到压力，而是发出感慨：“这个行业往后的发展速度会因此受限，不同企业的融资差异化会愈发凸显。”

这样的感受与美的置业内部研判不谋而合。在2020年中期业绩会上，美的置业执行董事兼首席财务官林戈说，他们看到了未来行业融资会出现分化。资产负债、财务结构、经营效益优质公司的融资成本会越来越低，资本市场会更加追逐这类企业；过去依靠高杠杆、举债发展的房企，如果经营质量偏差，就算是高成本，也不一定能借到钱。

对于多数房企，监管新要求无疑是悬挂在头上的达摩克利斯之剑。

经济观察报统计了36家已经公布中期业绩报的房企，仅龙湖、保利地产(600048,股吧)、华润置地、中海4家房企处于“绿色档”；“红色档”房企有6家，分别是富力地产、融创中国、绿地控股(600606,股吧)、中南建设(000961,股吧)、金科、蓝光发展(600466,股吧)；还有8家房企位列“橙色档”；另外18家房企在“黄色档”中，万科也在黄档阵列。

从有息负债增速来观察，超过80%的房企上半年有息负债增速超过新规提出的15%临界线。

一位TOP10房企人士告诉经济观察报，如果还像之前那样，不停通过收并购、拿地来扩大规模，一并表，企业的财务数据就太难看了。

座谈会的内容传出后，他所在的房企内部下达了一个通知，接下来要节省包括管理费用、人工成本、销售及营销成本等在内的各项成本。上半年，他们在招拍挂市场一路驰骋，如今提出下半年暂停拿地的策略；“减少投资、降负债”成为其所在公司的工作重心。

碧桂园首席财务官、副总裁伍碧君对经济观察报说，碧桂园的净借贷比、现金短债比两项指标处于良性状态，目前正在进一步下降资产负债率。在进一步降低负债总额的前提下，凭借充足的土地储备可以保持一个比较好的规模，也会让指标越来越良性。“监管部门的本意，并非完全中断高风险企业融资的可能性，而是严格控制增量，主要目的是希望企业稳增长和可持续发展。”上述参与座谈会的人士说。

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