揭秘!图纸卖豪宅20亿,背后中海甲叁號院的“慢”哲学

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-28 13:13

转自：大伟看楼市

众所周知的各种宏观环境变动，让所有人在2020年都经历了很多变化，但不变的是所有人对安居乐业的追求。对于北京房地产市场来说，变化也非常多，特别是从限竞房时代再次回归到不限价时代，市场会有什么变化？

限竞房时代，中海和其他房企！

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过去几年对于北京楼市来说，是限竞房时代，中海脱颖而出，吊打其他所有房企。所以伟哥总结：过去几年北京只有两类房企：中海和其他房企。在限竞房时代，中海在北京可以说是一枝独秀，不论是平均入市周期，还是户型的打造，可以说都远远超过了其他企业：

看2020年的开工数据：成大事者必杀伐决断。一边是项目操盘的“所向披靡”，另一边则是土地储备的“快马加鞭”。不论是拿地规模还是新开工数据，都可以看出，中海在北京的龙头地位。简单的总结一下中海的快，核心原因虽然不容易学，但主要是区域深耕+模式致胜=加速奔跑！

从拿地可研、到定位策划,中海全体系内的设计、成本、客服等各个部门按照营销要求高度配合，产品设计，规划，节奏等。集团+区域+北京公司的标准化体系快速套用与项目地缘因地制宜的有机结合。同时还重视效率与修正。这些都带来了限竞房时代的“快”！

限竞房时代已经接近过去，北京市场到了不限价时代，中海还能继续延续过去几年的神奇吗？北京不限价时代，哪家房企能笑到最后？！伟哥在前几个月就写过这篇文章，当时也预测过，中海能不能把自己的成功平移到不限价时代，其实最关键的标杆项目就是——中海甲叁号院。现在看，的确是给了市场又一次惊叹！作为一个标准的顶豪项目，不论是入市周期、还是产品的打造，都明显看出了这家企业在高端市场的变化——中海变慢了！过去靠快成功的北京中海，在顶豪市场能一炮而红，背后其实是中海战略的升级。

中海的进步——甲叁號院的“慢”！！

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靠快成功的北京中海，在顶豪市场能一炮而红，背后其实是中海战略的升级。过去三年，超级大盘+流量产品盘是中海获得市场认可的法宝。但在豪宅市场特别是顶豪市场，再走这个路子肯定行不通。所以在2019年7月拿地后，市场惯性认为的极致的快并没有出现。

时隔一年后，开盘的甲叁號院用慢给了市场一个惊喜，刷新了产品与价格的多个唯一：

北京楼市历史上：第一个凭借产品效果图，就卖了20个亿的项目！

北京楼市历史上：第一个没有样板房就敢开盘的顶豪项目！

罕见的的露台PLUS版本再现北京市场，西三环区域内价格的天花板被打破！市场环境下，“快“是战术性考虑，”慢“是战略性思考，快中有慢，慢中有快。把根扎深是成就一家真正伟大公司的基础。相比中海之前几年已经驾轻就熟的刚需与刚改入门市场靠户型控制、总价优势就可以稳赢，在高端市场上，购房者更挑剔，更需要生活方式的体验，而这块三环住宅土地作为中海集大成的一次创新，也的确体现了中海最土地潜力的挖掘。看北京市场的供应结构，过去3年一共供应了140个住宅项目，其中五环外占比86%，三环这个区域的住宅供应全市占比只有3.4%！如果说北京大部分企业都还在卖平方米“㎡”，卖的是面积和品质，中海在过去三年基本面是赢在了面宽+立方米“m³”打出了品牌。甲叁號院卖的就是更升级的品位了！首先：重视口碑营销1老业主占比出奇的高！中海甲叁號院项目首期开盘成交客群，老业主成交将近50%，不少从中海凯旋、中海雅苑、中海馥园、中海紫金苑等项目转化而来，他们认可中海的品牌、中海的物业，更认可中海产品的保值增值属性，所以在置业升级时会首选中海的产品。

中海甲叁號院效果图2：营销的创新在今春“黑天鹅事件”平稳之后，中海甲叁號院选择在“五一小长假”过后的第一时间，从5月6日开始连续三日在朋友圈发布三支视频短片，通过充满悬疑的产品概念输出，立刻引发了业内和高净值人群的关注。随后5月8日，正式公布案名为中海甲叁號院，立刻引爆了全城关注。紧接着，中海甲叁號院的建筑立面图闪亮登场，以极强的视觉冲击感，引发全城热议。在备受市场关注之际，中海甲叁號院又将国际化风格园林景观、奢华酒店感的室内设计、涵盖多种生活方式的会所品质，通过图片、视频、文字等多种方式，在朋友圈、项目微信公众号、微博、小红书等全域媒体平台进行扩散，为项目持续添加关注度，实现产品价值的最大化传播效果。在没有售楼处和样板间的情况下，通过生活理念的输出赢得了豪宅买家的认可。其次：升级的品位！中海甲叁號院作为北京首个玻璃幕墙＋大面积铝板的住宅建筑，对于北京市场来说绝对是一次颠覆！没有采用北京豪宅标配的石材外立面，而是在住宅上，用轻质铝板+玻璃幕墙，增大了窗墙比例，用大幅的落地玻璃幕墙来替代传统的白墙。而这，不仅仅对采光带来一个变化，还让房子跟天地之间的关系也变得更加通透了。最值得一提的当然就是露台带来的产品品位的质变！项目主力产品200平米大四居，配备的是270°的露台，呈现出IMAX影院级别的观景感受。在不同楼层间利用0.6-2.2米的板材出挑，16°-26°的竖向弧线板材收分使露台形成交错，精准掌握楼上楼下的视觉隐私角度，视野上互不干扰私密性，同时在立面效果上，又形成了起伏流动的流线美感，与自然和园林融为一体。光是餐厅+客厅的南向采光面就宽达十几米，搭配上大面积的落地玻璃和景观露台，更衬得整个空间，轻盈通透。

第三：慢在了什么地方？虽然看开盘整体速度并不满，但对于中海来说，在前期上花费了大量的时间！特别是设计与工程，精益求精。

甲叁號院的设计总图就经历了33版，经过了北京中海全业务线的2-3轮全面推敲，仅仅这个时间就花去了3个月。比如客户喜欢边厅效果，相比较面宽进深1:1效果，顶豪客户也偏好于面宽最大化等，营销、客研一直不停的根据客户需求而变化需求，推动设计不断的满足这些需求。到了户型图相对稳定阶段，继续进行客户深度验证，根据细节再次不断调整。下面这个细节图可以看到甲叁號院细节的精细程度，红线是拿地前可研的几种方案，一般热销的中海项目都是5版左右，而甲叁號院超过了10轮！不停的找目标客群验证需求，这种情况下慢换来的是客户的认可，在验证客户中超过30户最后认购了项目，这种良性的互动，做到了真正给目标群众量身定做，顺应市场需求！

甲叁號院的慢，相比其他一个月甚至半个月就能完成售楼处的搭建到软装进场的确慢了很多，但在甲叁号项目，慢在了精工细作，为了获得最好的国际化豪宅体验感，一直精心打磨售楼处及实体样板间。以往豪宅项目，都是在售楼处内专门辟出空间来打造样板间，来让客户体验未来的生活场景，而中海甲叁號院没有这么做，而是选择在实体楼内打造样板间，就是为了避免非实体样板间到正式入住后的感受落差，让客户能切实体验到未来的真实生活场景。这既是中海施工能力的展示，也是用诚意获得认可客户的体现。这种慢，这种自信也给了购房者信心，愿意在没有看到实体的时候就下定！