嗨,中海甲叁號院!

作者:严肃买房报告

北京的豪宅,豪在哪儿?

先是地段,后面才是价格。

四环内外,可以说是北京内城平层的“豪宅带”。万柳、奥森、望京、朝阳公园、丽都等多个高端住宅区都沿四环分布。

但随着四环内严控商品房用地,目前在售的,基本都是老盘加推。

而不时有新增土地供应的丰台,成为名副其实的“后浪”。

北京豪宅的下一站幸福,在丰台。

01.

据统计,自2018年11月26日,北京再次放开不限价地块供应后,已出让33宗宅地。

位于四环里的只有3宗——分别是中海造甲村地块,金茂石榴庄地块,合生分钟寺地块。

全在丰台。

其中,分钟寺上周刚刚落锤,合生土拓部门庆功会的酒劲儿可能还没过;金茂动作相对较快,借光现成的“北京金茂府”,售楼处和样板间已对外开放。

而中海造甲村地块,2019年7月15日拿地,2020年5月才公布案名「中海甲叁號院」。

时长将近一年。

对于近年来以“高周转”、“神户型”、“高性价比”闻名的中海而言,这是入市最慢的项目了。

02.

慢,也可以说是谨慎。

如果说5年前,丰台是北京地王制造区,那么5年后的今天,丰台是豪宅林立的地方。

中海甲叁號院3公里范围内就有葛洲坝北京中国府、懋源钓云台、懋源璟岳、泰禾西府大院等多个豪宅项目。

竞品环伺,这又是中海在北京的首个10万+豪宅,怎么谨慎,都不过分。

毕竟光“叫座”不行,还得“叫好”,借此打开中海在北京高端市场的新牌面,才是终极目标。

关于产品,目前可知主力面积段为150㎡、180㎡,200㎡,精装交付,总价1500万起。

值得一提的是,自北京8万红线之后,12万似乎成为北京新房新的价格红线。

自从北京楼市调控加码后,就有一条不成文的“红线”,即新盘获批报价不会超过8万元/平方米。

2018年入市的泰禾·西府大院批了11.3万/平。曾被预测销售均价将突破15万的“葛洲坝北京中国府”,2019年5月拿到的最高拟售价为11.7万/平。

时隔一年之后,四环里的豪宅入场券,或许还能再向上想象一下。

03.

中海的底气首先在于,社区足够纯粹。

5年前,也就是2015年前后入市的土地,往往在突破溢价率上限后,继续竞配保障房,交付后导致2万均价的保障房,与11万均价的商品房“混居”。

而“混居”社区的价格表现,在“盖墙”与“拆墙”的拉锯战中,几乎都落后于市场基本面。

从2019年丰台新房网签数据来看,有成交的均价10万+项目共6个,除首开·璞瑅公馆外,其余全部需配建保障性住房。

据不完全统计,丰台需配建保障性住房的豪宅项目还有,首开华润城、懋源璟岳、天悦壹号、西宸原著,以及去年入市的葛洲坝北京中国府、泰禾金府大院。

有项目高端豪宅194户,公租房616户,低收入群体反而成为社区主流。

中海甲叁號院,虽然也包含部分配建,包括8万㎡银泰精品店、5万㎡国际甲级写字楼、养老设施等,但好在全部位于地块北侧,与南侧住宅有市政道路相隔。

南侧共计16栋住宅楼,分两期开盘,首期开盘东侧8栋。

中海甲叁號院效果图

对于豪宅业主来说,社区不用多大,够纯粹就行,因为邻居也是圈子,也是社会资源。

04.

具体到产品而言,中海甲叁號院的保密措施十分到位,到目前为止严肃君也只拿到了几张效果图。

但仅凭此,也能看出中海的“阳谋”,走差异化路线,原则就是“我们不一样”。

中海甲叁號院效果图

相较于主打新中式的前辈们,中海显然更想“讨好”新生代、年轻态的有钱人们。

外立面是玻璃幕墙+铝板。

与传统外挂石材相比,同等面积下,玻璃幕墙质量轻,设计灵活,抗震能力强,能更好的匹配智能科技,当然造价也是普通外墙的3-4倍。

罕见采用了外露式大阳台。

尤其是洋房产品东西边户,具有90°观景阳台。

内部装修采用宝格丽酒店式风格。

严肃君问了下度娘,大致就是下图这种,糅合古典与当代,意式与中国文化。

上海宝格丽酒店

一句话,北京豪宅进入看脸时代。

05.

最后,中海是一贯的户型优等生,放到豪宅尺度,只能更好。

从效果图来看,中海甲叁號院一期共8栋楼,目测顶层有阁楼,一层带下跃。

北边是两栋26层大高板,主要是150平,180平;南边为10层左右洋房,主要是145平、200平。

户型图拟定于本周六发布,但据了解,145平是中海望京府神户型的升级版。

四面宽、南北通透、三个卫生间,不仅尺度更大,再包一圈观景阳台,啧啧,是挺好。

除此之外,中海甲叁號院紧邻地铁9号线、16号线(在建)换乘站丰台南路站,双轨交汇;丰台火车站TOD也已经开工。

项目距离总部基地,地铁2站地,目前入驻企业已超过2万家;距离丽泽商务区,直线距离不足5公里,丽泽城市航站楼已经落地。

西侧是丰台科技园生态主题公园,周边多为成熟社区,配套齐全,距离三甲首都医科大学附属北京天坛医院仅1.5公里。

06.

过去两年是限竞房的两年,是北京新房市场横盘的两年,也是不断向买方市场转向的两年。

在这个过程中,购房者开始彻底回顾理性,开始拥抱新的消费逻辑。

2020年,随着北京金茂府二期、中海甲叁號院豪宅陆续入市,北京开始重回豪宅时代。此一时彼一时。

面向新年龄层,新消费观下的购房者,中海走的这步棋,到底对不对,严肃君也拭目以待。

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