房企纷纷拆分物业上市,利弊分明

首先，房地产市场从2018年四季度调控收紧开始，周转速度已经全面放缓，对于“用前一个项目的回款去支付下一个项目的土地款”滚动开发逻辑受到了极大的挑战，房企自身的现金流受到了很大影响；

其次，物业管理虽然看起来微利，但其属于未来存量市场的刚需板块，所以对开发商而言，组建自己的物业公司，不仅可以降低自己开发楼盘的维护成本，而且可以通过向外输出和承接业务，来参与到城市存量旧改的“房地产下一个十年”主流业务；

第三，相对房地产开发的重资产，物业管理绝对属于轻资产，在房地产“避重就轻”的大趋势之下，房地产通过组建轻资产公司为自己减负，并由此独立成主体不论是报表、融资、独立运营都具备良好的前景（部分品牌开发企业的物业公司，依托承接自身开发的项目即可完成自给自足）。

最后，针对大城市“新开发量有限，存量（相对）无限”的土地格局，谁先抢到了存量的蛋糕，就可能领跑未来的市场竞争，所以开发商分拆上市，也是等于“拆分降低首付以锁定多套房源”的类似做法，物业公司的竞争是房企的未来竞争。

但是，同时我们也应该看到，房企分拆物业上市也非绝对的出路（1）随着越来越多的房企组建自己的物业公司，并纷纷上市纷纷介入存量市场的抢夺，存量市场也会很快成为红海（2）一方面是物业公司的微利，另一方面是物业公司最重的资产是人力，不论是人数、工种、收入水平叠加也是不轻的负担，因为传统物业的技术含量低、人力占用多，所以如果物业不能开拓新的服务领域，其也将很快变为“重资产业务领域”。

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