房地产下半场:碧桂园打造全产业链体系2.0版本

后疫情时代，房地产进入了一个真正的下半场

碧桂园发布中报：抓回款、控负债效果显著，多项指标居行业前列

碧桂园坐拥2.3万亿权益可售资源 可满足未来四年以上销售量

碧桂园以产业投资进入万亿级市场  战略性有机协同提升未来竞争力

土储丰富、精准布局，碧桂园看好新型城镇化释放巨大潜力

碧桂园打造全产业链体系2.0版本，全产业链内循环格局初显

从产业链到生态链，碧桂园着眼未来构建核心竞争力

有息负债下降、手握现金2055亿元 碧桂园上半年财务保持稳健

8月25日，刚刚登上世界500强房地产行业排名首位的碧桂园发布了2020年中报，尽管上半年整个房地产行业受到疫情的极大冲击业绩放缓，但碧桂园财务数据看起来依然不错：业绩增长反弹明显，多项核心财务数据继续保有优势，有息负债下降，信贷状况良好，这家龙头房企的底气依然很足。

数据显示，碧桂园权益销售金额从3月起已连续5个月实现同比增长，上半年实现归属本公司股东权益的合同销售金额2669.5亿，继续位居行业前列。期内实现收入1849.6亿元，毛利润448.9亿元，净利润219.3亿元，核心净利润146.1亿元，多项指标居行业前列。另外，截至6月30日有息负债余额降至3420.4亿元，与去年底相比下降了7.5个百分点；账面可动用现金余额达2055.2亿元，另有未使用的银行授信额度3288.1亿元，资金保障充足。

疫情之后，又一个真正的下半场

2020年上半年，中国房地产市场在经历了1—2月份的剧烈下降后，持续保持平稳恢复态势。国家统计局数据显示，1—6月份商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1—5月份收窄3.9个百分点；商品房销售额66895亿元，下降5.4%，降幅比1—5月份收窄5.2个百分点。6月份，房地产开发景气指数为99.85，比5月份提高0.50点。

后期疫情变化、结构性潜力与政策定力决定楼市未来走势。不少业内人士认为，房地产调控政策不变，避险需求增加，当前结构性潜力依然存在，加上疫情得到有效控制，后期市场综合预期趋于稳定。

克而瑞分析认为，2020年上半年，房地产业经历了停摆—重启—回升的过程，投资、销售、拿地等重要指标增幅创下20年历史低位后修复回升，到5月，销售金额同比已增14%、开发投资额已与近2年月均相当，足以见证中国房地产业具有强大韧性。其中，上半年碧桂园全口径销售金额3723.1亿元，稳居行业第一。

这其中，规模房企优势依然明显。以碧桂园为例，权益销售金额自3月起已连续5个月实现同比增长，其中7月份权益销售额542.8亿元，同比增长27.52%，高于百强房企TOP10的平均涨幅。

（来源：企业公告）

在商品房成交增速总体放缓的情况下，行业格局加速了分化。行业集中度不断提升，头部房企将会占据更多的市场份额，进一步挤压小房企的生存空间，随着中小房企市场竞争压力加大，容错率也将变得更低，一些房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

亿翰智库分析认为，即使是头部房企同样面临增速放缓的压力，但总体而言债务水平较低的房企，短期内偿债压力较小，其应对困境相对更为从容。对于债务水平较高的房企而言，面对类似疫情的困境销售回款受阻，可能会导致企业流动性不足，甚至面临一定的生存危机。

在2020年新冠肺炎疫情影响下。龙头企业抓回款、降负债更为明显。以碧桂园为例，上半年权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，自身造血功能强劲。同时，截至6月30日有息负债余额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，下降了7.5%。截至6月30日，公司账面可动用现金余额2055.2亿元，在手现金充裕，对一年内到期短债的覆盖倍数将近2倍，短期偿债无忧。

不过，也有相当一部分企业已经倒在债务压力之下。人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家。近期市场业内消息称监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务的增长，房企债务水平极有可能演变为行业格局的分水岭。

新型城镇化将持续释放消费潜力

新中国成立70年来，经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。国家统计局统计显示，2019年年末我国常住人口城镇化率60.60%，户籍人口城镇化率44.38%，自1978年来总共约有6.8亿人转移进入城镇，另据统计，改革开放42年来，我国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.78平方米。

中国拥有14亿人口、4亿中等收入群体的超大市场，目前经济规模已居世界第二，超大规模市场优势和内需潜力，催生了一批房地产行业巨头，2019年房地产销售规模已将近16万亿。在这一进程中，碧桂园已成为全球房地产行业第一，截至2020年6月底在中国内地项目总数2662个，广泛分布31个省/自治区/直辖市288个地级市1334个区/县，与城镇化进程相伴相生特征非常明显。

中国城镇化率距离发达国家平均水平仍有差距，城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，潜在的经济活力和发展余地、空间还很大。当前政府部署持续扩大国内需求，加快新型基础设施建设带动投资和消费需求，深入推进重大区域发展战略，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新等，将会持续释放巨大的衣食住行等消费需求。

克而瑞研究认为，未来城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分，京津冀、粤港澳等5大城市群或将成为新一轮发展高地；同城化建设仍是城市群建设的重要主旨，城市群内的核心城市与卫星城市经济往来将更为密切，这都将释放带动行业发展的更大潜力。

截至2020年6月30日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，潜在的权益可售货值约6706亿元，权益可售资源合计约23404万亿元，可满足集团未来四年以上的销售量。

此外，已获取的可售资源中98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势，土储丰富、且布局精准，这为后续几年的业绩增长打下了坚实基础。

在中报主席报告中，碧桂园集团董事会主席杨国强表示，随着城镇化的深入，将有更多建设者留在城镇，憧憬着属于自己的家，中国人民对美好生活的向往不可阻挡。“全国有很多地方还等着我们去，只有做好自己，继续提升竞争力，碧桂园的路才能越走越广阔，越走越稳健。”

战略性有机协同，碧桂园布局全产业链体系2.0

在房地产行业，碧桂园从上个世纪90年代初创业开始就逐渐围绕地产主业周边进行了系列业务布局，逐步形成了业内领先的“全产业链覆盖”能力。从规划设计、材料供应、工程建造，到园林、装修、营销，再到物业、酒店、学校、商业、医疗，碧桂园依托这种对房地产各环节、地产周边相关领域的垂直整合，建立了独一无二的行业优势。

凭借几乎覆盖房地产开发所有环节的“一条龙”开发模式，碧桂园可以打通各个价值链条，省去不必要的中间环节成本，实现相关环节工序的标准化操作，而且项目开发各环节提前参与，运营更可控、效率更高。同时，丰富的产业资源、全产业链的优势，意味着企业可以段时间内迅速调配、整合资源市场，这种强大的资源整合能力，无论是在应对外在危机，还是服务业主生活，都大大提升了社区价值。

如果说此前碧桂园围绕产业链进行的相关布局，主要是服务于持续深耕做强地产主业的内在需求的话，最近两年里碧桂园又围绕地产主业，先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态，则是基于强大的地产主业结合经济、科技发展潮流探索新的增长点，进而形成紧密联动、多元协同、全面完备的企业全产业链内循环格局，提升企业综合竞争力，这是全产业链布局的2.0版本。

2019年初，碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务，截至目前机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展。以建筑机器人为例，现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，今年以来地面整平、楼层清洁、通用物流、室内喷涂、钢筋自动加工机器人已分别在顺德和阳江等地项目上使用。餐饮机器人已研发61种样机，已有6家门店投入运营。碧桂园集团总裁莫斌形象地说，集团发展新业务等于“老虎插上翅膀”，“相信会发展得越来越好”。

除了自身业务的探索延伸，碧桂园还在关注地产和社区生态链的投资机会，以产业投资的方式进入万亿级市场。截至2020年7月30日，已先后投资贝壳找房、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪半导体、秦淮数据、塞飞亚农业科技等一批新兴企业，投资领域围绕房地产上下游产业链、大健康、智能制造、新基建等，不断发掘产业链上下游创新发展最活跃的领域，与主业互为赋能，助力房地产全产业链持续革新。8月13日“贝壳找房”在纽交所上市，上市首日即大涨87.05% ，8月20日总市值盘中突破500亿美元。

通过多元布局形成极其丰富的产业资源及线下流量，通过投资实现产业链深耕，碧桂园正逐步实现房地产产业链、社区产业链、生态产业链的全覆盖，实现战略性有机协同赋能，这有望成为助力企业持续长远发展的不可复制的核心竞争力。

责编：Aqingya

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