建业地产半年调速 从“追规模”转向“追质量”

 8月26日早上6点，建业地产公布了2020年上半年的业绩数据。

数据显示，建业地产实现营业收入130.19亿元，同比上升43.6%；毛利为30.89亿元，同比24.86%；净利润为7.86亿元，同比增2.34%；归属母公司净利润7.27亿元，同比增10.5%；每股基本盈利为人民币26.43分，同比上升9.8%。

从上述数据来看，多项核心数据均录得了不同程度的增长，可以说，建业地产上半年交出了一份喜人的成绩单。而在前一段时间，胡葆森在接受观点地产新媒体时表示，上半年的成绩来之不易。

“现在看上半年，实际上看的是从3月份到6月底这4个月。大部分（城市）复工比较晚，比如说河南的销售部一直到3月底才陆续进入开放状态，真正正常工作只有3个多月的时间，用了不到4个月的时间完成了任务，还超过了去年6个月的任务，这确实来之不易。”

不过，对胡葆森而言，增长背后的质量、盈利能力等或许才是他真正看重的要素。因为，在过去半年时间中，无论是3月份的业绩会，还是对外出席活动中，他都一直在强调经营管理中的产品溢价空间、成本控制能力等。

收入、销售“双增”

具体到各项业务中，建业地产总收入中主要来自物业销售、租金、酒店经营、项目管理服务四项业务，收益分别为123.65亿元、0.57亿元、0.92亿元、4.62亿元，其中物业销售为最大的收入来源，占比达到94.98%，较上年同期提升了2.41个百分点。

若从同比来看，上述四项业务分别录得同比增长47.3%、下降26.8%、下降38%和增长14.3%。其中，物业销售增长主要来自于期内结转面积的增加和平均售价的增长，已售面积增长29.5%至178.27万平方米，平均售价则上升11.2%至每平方米6389元。

从这两项数据的增长态势可以推断，到了今年6月底，建业地产已经逐渐摆脱此前疫情时期停工、停产导致的销售、收入停滞的影响。但反观租金和酒店经营收入两项业务，则出现了较大幅度的下滑。这意味着在租金和酒店经营收入两项业务中，建业地产在目前疫情逐渐得到控制之后，仍有待“破冰”。

观点地产新媒体了解到，今年上半年，建业地产租金和酒店经营收入两项业务同比由正增长转为负增长，2019年同期分别为同比增长31.67%、12.88%。建业地产方面在中报中表示，主要由于受疫情影响，公司商场及商业大厦对受到疫情影响的租户宽减租金和省内旅游城市的旅游较2019年同期疲弱所致。

STR研究报告显示，新冠肺炎疫情的爆发在2月份重创酒店市场，多个重点市场酒店入住率跌至个位数，全国酒店入住率仅为14%，随着疫情逐渐得到控制，到6月份入住率回升至40-50%。同时，全国范围内客房日均价同比下降27%至401.39元，客房平均收入仅为56.08元，同比减少82.4%。

而项目管理服务能够录得14.3%的增长，在于轻资产项目合约涉及的总建面的大幅度增加。2020年上半年，建业地产累计完成209个轻资产项目合约的签订，预计总建面约2930万平方米，较2019年同期的1991万平方米，增幅达到47.16%。

回到整体收入上，能够录得超过四成的同比增长，也与建业地产在期间采用销售去库存策略以刺激各项目销售的策略密切相关。

上半年，建业地产合同销售金额录得429.51亿元，同比增长约8.5%，合同销售面积录得587.77万平方米，同比下降1.2%；其中重资产的合同销售金额为300.16亿元，同比增长约8.5%；轻资产的合同销售金额为129.35亿元，同比增长约8.4%。

具体到各月销售均价上，1-6月份分别为0.97万元/平方米、0.53万元/平方米、0.65万元/平方米、0.73万元/平方米、0.75万元/平方米、0.74万元/平方米。可见，在2、3月份疫情最重要的时候，建业地产有进行“降价跑量”销售。

而“降价跑量”的好处则在于能够快速回笼资金，能够更加灵活应对未来的不确定性。到了今年6月末，建业地产的现金、现金等价物由2019年末的227.08亿元提升到约255.55亿元，而其一年内到期债务为194亿元，现金短债比约为1.32。

此外，于2020年6月末，建业地产物业销售未结转金额约为762.73亿元，对应毛利约151.89亿元；另外，合营企业及联营公司的物业销售未结转金额约166.37亿元，对应毛利约34.19亿元。上述金额预计于未来2至3年结转为收益及毛利。

转道“巩固期”

重新回过头看5年前，建业地产全年销售额仅为157.44亿元，而2020年6月份的销售额就已经到达135.77亿元。从全年销售过百亿到单月销售过百亿，建业地产花费了四年多时间。

彼时，建业地产于2015年6月6日举行了建业新蓝海战略转型发布会，通过轻重资产并举等主要模式，用三到五年实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型，涉足轻资产。

于去年，建业地产成功实现了“双千亿”的目标。其中，总资产由2016年中期的422.26亿元增长2019年中期的1209.28亿元，2020年上半年上升至1641.66亿元；对应的累计合同销售额也由94.15亿元提升到395.91亿元，2020年上半年上升至429.51亿元。

面对这份成绩，胡葆森感到欣慰的同时，也多出了一份“焦虑”。他在3月份的业绩会坦言道：“但任何事情都有两面性，三年增长了800亿，有没有问题呢？实际上也是有问题的。我们其实在业绩的背后还是暴露出了一些问题，这就说明我们在经营管理上还是有很大的提升空间。”

数据显示，建业地产总负债由2016年中期的349.24亿元增长到2019年中期的1100.88亿元，2020年中期上升至1510.77亿元，对应的资产负债率也由82.71%增至91.04%，2020年中期为92.03%，同时净资产负债率也出现一定程度的增长。

但仔细对比会发现，2020年中期，建业地产的总负债、资产负债率和净资产负债率相较往年，增幅已有略微收窄的趋势。

有投资者告诉观点地产新媒体，在今天的投资会上，胡葆森也再次提到了，建业地产对公司在实现千亿突破过程中付出的代价还是有清醒的认识，包括负债比例上升、毛利率整体下滑等问题。他希望到明年这些方面能够有一个明显的改善。

“建业在今年1月提出了用2到3年的时间转入到战略巩固期，未来对每年的增幅没有过高的要求，可能保持在10-20%，降负债、控成本、清库存这些会成为未来的工作重心”，上述投资者补充道。

对于2020年的工作，胡葆森此前也提出了一个总目标：“把自己的产品溢价能力提升，把让产品、企业的持续发展建立在产品和服务不断提升的基础上，实现有质量的增长。”

体现在土地扩储上，建业地产也有意避免争抢高价地，甚至减少出现在招拍挂土地市场的频率。观点地产新媒体对比发现，在2019年中期报告中，建业地产在公开土地市场扩储次数为16次，而2020年中期则下降至5次。

但总体扩储面积上则有所收窄，2020年中期，建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约121.1万平方米，新增储备建筑面积约365.5万平方米，同比分别下降27.27%、下降19.14%。

另一位投资者向观点地产新媒体透露，建业地产今年上半年拿地均价在1200元左右，其中80%以上土地获取来自收并购、勾地等，公开市场竞价土地占比大概在9%。同时，建业地产也透露近段时间与洛阳、许昌、周口等市政府在文旅方面有沟通交流，未来可能会有项目落地。

于2020年6月末，建业地产拥有土地储备建筑面积约5265万平方米，其中权益建筑面积约4031万平方米，对应的权益占比约为76.56%，较上年同期下降1.42个百分点。

透过建业地产中报披露多项数据可以看到，它开始调整了自己的“步伐”,呈现由“快跑”到“稳行”的趋势。

来源：观点地产网

相关知识

建业地产半年调速 从“追规模”转向“追质量”
沈梦辰&空调品牌排行榜前十名的科龙空调携手推出《御风追梦》，你的梦想还好吗？
房企“钱紧”这半年： 规模央企盈利跌去八成
焦点丨2020 年“余额不足” 房企十强格局基本已定
【楼市】2020未结束,房企格局已定?
全国第12座“海蓝”系产品落地银川，华远地产西部战略再升级
电影院停业之后，我用TCL P9好莱坞剧院电视打开了新世界的大门
家装只追潮流可不行，《嗨！我的新家》选择自己那一型
地产内参|燕郊楼市限购“明紧暗松”?上海刚需难题:半年陪跑8次抢房失败
大发地产荣膺“2020中国房地产上市公司综合实力”70强