昆明十二年城改之路潮起潮落波折不断

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-26 12:49

近期，随着一批城改用地的出让和烂尾项目的复活，昆明城改再次成为市场讨论的热点话题。

血拼姐今天就和大家探讨一下昆明城改十余年的潮起潮落。

随着城市化进程不断加快，城市内可开发土地日益减少，旧城改造成为城市更新及释放内需的重要风口。

2020年全国各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加了一倍，其中昆明计划实施老旧小区改造215个。

（昆明城中村图源网络）

在昆明，城中村改造是城改项目的主力军。

一般来说，城中村的特点是历史久、面积广、位置好、人口多，一旦拆迁改造，一方面将为楼市腾出大面积的建设用地，增加供给；另一方面也能释放大量购房消费力，拉动内需增长。

从城市发展的角度来说，城中村作为“脏、乱、差”大户，改造提升后能够大大改善城市面貌和人居品质，提升区域配套和价值。

客观来说，城改确实利好重重，昆明作为楼市经济高占比的城市，自然少不了城改的助力。

昆明的城改之路可追溯到2008年。

2008年2月27日，昆明市启动了建成区内336个城中村的重建改造工作（后增加到382个城改项目），总计建筑面积高达3800万方，位居全国第一。自此，昆明开启了轰轰烈烈的城改之路。

根据规划，城改将耗时五年，并分三个阶段进行，涉及土地面积9万多亩，居民户10万户，总投资需1000亿。

五年时间9万亩城改，谈何容易？要知道，2019年昆明的土地成交量不到5万亩，而2017年不足1.5万亩，往前倒推十年，可想而知。

按照原定计划，此批城改工程将在2013年年底完成，但直到今天，依然有不少项目停滞不前，仍处于规划阶段。

（昆明主城四区城改进度不完全统计）

虽说旧的任务尚未完成，但不影响新任务的继续发布。近些年来，昆明旧城改造尽管插曲不断、困难重重，但依然在有序推行中，也有不少项目顺利完成改造，实现了城市的“大变样”。

可以肯定的是，城中村储备用地越来越成为昆明楼市土地供应的主要来源。开发商在考虑拿地成本、改造回迁成本等前提下，高容积率成为优先选择和普遍现象，这也就造成了昆明“筒子楼”林立的尴尬状况。

同时，由于城中村普遍存在建筑密度大、容积率高、违法建筑多、土地权属转变困难等问题，拆迁改造往往不那么容易推行下去，也因此在城改运动中，产生了一批“历史性问题”项目。

“N”次流标的船房村、十二年拆不动的福保村、停滞多年的麦溪村、烂尾10年的马街摩尔城……昆明这些大名鼎鼎的城改项目，经历了十余年的起落仍未完成，早已成为市民茶余饭后的谈资。

（昆明开发停滞十年以上城改项目部分统计）

船房村，位于西山区38号地块，靠近南亚风情第壹城，总占地面积1226.18亩，拟拆迁量达181万方，被誉为昆明城改“最大城中村”“最难啃的骨头”，2008年就被列入昆明城改名单，11年以来，经历不少于7次招标及公开推介，谈了不下数百家企业，一直未找到投资人。

（船房村改造项目图源昆明自然资源规划局）

究其原因，与船房村面积大、人口密度大（近10万流动人口）、拆迁补偿高有关，且由于其地理划分和城改规定，开发商可进行开发的面积较小，都处于谨慎观望的状态。

直到2019年8月底，船房村再次发布招标公告，改造面积减少近一半，为648.42亩，招标规模超27亿。此次招标终于结束了11年“屡战屡败”的流标史，该项目最终被俊发拿下，目前还没有进一步的拆迁信息。

（福保村改造项目图源网络）

福保村，在6月28日昆明市2020年土地推介会上再被提起。作为官渡区两大城改项目之一，福保村同样自2008年就传出要拆迁的消息，12年过去仍未启动。

位于三个半岛-会展片区，福保村总用地约3600亩，是滇池国际会展中心附近靠滇池一面唯一一块未开发地。与船房村不同，福保村在2016年就已出现相应的中标单位，2018年甚至已经下拨2亿资金用于回迁房安置工作，但拆迁工作一直未得到推进。2019年再次启动招标，总投资52.49亿，依然无果。

根据六甲街道办的公开信息，福保村回迁安置地块之所以迟迟无法落实，是因为地块上的福保彩印厂等企业的处置问题尚未得到解决。

除了流标及停滞的项目，昆明在城改进程中留下的烂尾楼也可谓“遍地开花”，此处就不做一一列举了。

城改已成为城市化进程中的常规手段，政府也一直在积极推进，从结果来说，或许也只是时间问题。

2018年以来，昆明多个停滞已久及烂尾多年的城改项目得到推进。

苏家村、宏仁村、六甲盘龙村、五里多片区、老螺蛳湾片区、大树营、西北新城东片区等均已发布拆迁公告或已开启动工；

以大宥城（栗树头城改项目）、西南海（太河城改项目）、沸城（下马村城改项目）等为代表的一批烂尾项目，去年开始也陆续有了新进展，资产重组的重组、接盘的接盘，总算迎来了重启之日。

此外，昆明主城区城改项目也在有序推进，7月龙泉路岗头村出让一宗土地，8月金刀营城改迎来首次供地，青龙山城改项目也有地块接连出让。

城改，注定是一场持久战，如何更加有序、合理地推进项目开发，盘活停滞、烂尾项目，真正做到更新城市面貌和人居品质，是需要长期探索的话题。

昆明十二年城改之路 潮起潮落波折不断