直播回顾|齐鲁地产源创学堂第九课,解锁国企存量资产新打法

伴随资产证券化在基础设施领域试点发布，存量业务已经大幕拉开，作为资产持有量最大的国企，在十四五规划的节点又要如何筹划，围绕国企的使命担当，我们又要做好什么准备？

8月20日，齐鲁地产源创学堂成功启动第九次直播课程【十四五规划下，国企存量资产发展新应对】，山东明源云·云业务解决方案负责人程龙围绕“国企存量资产当下的挑战和机会及未来的应对策略”进行深入分享，分析中观存量市场表现，指明微观国企发展方向。

趋势：国企存量资产当下的挑战和机会

一、市场环境：当前存量资产的宏观经济形势？

趋势1：房地产企业战略升级 ， “持有物业是未来存量时代的一种基本功”。

趋势2：城市化率的变迁对于中国存量和增量市场有很大影响，山东大部分地市已经进入到增量和存量并举的时代。

趋势3：国资企业在存量业务和基础设施业务中占比50%,作为当前留存物业资产规模最大的群体，坐拥价值金矿。

在城市发展、经济红利、政策风口等多重利好下，存量资产管理大时代来临。

二、政策导向：国企在资产管理的机会在哪里？

投资端：产业转型“退二进三”持续推进，为新兴产业腾挪空间；城市“有机更新”渐成主流，焕发园区新生活力。

融资端：主体信用与政府背书，国企在政策利好下更具融资优势，迎来收并购机遇。

管理端：近年来诸多国企改革的文件，多涉及到国资监管、组织激励等管理话题。

退出端：伴随着国企市场化转型的步伐，积极探索，鼓励创新退出模式。

三、使命担当：国企平台在存量发展的方向？

国央企应当仁不让，主动引领产业投资，聚焦存量激活，积极参与城市运营服务。

●强调质量变革，推动区域国有资本集中向战略性新兴产业、新经济新产业等关键领域聚集。

●通过国有资产的划转、整合、重组，以机制改革为保障，激活国有存量资产，提高资本营运能力。

●加强监督，防止国有资产流失；强化公司治理基础、制度基础、 三重一大决策程序、内控咨询和运作、监督检查和责任追究。

●助推企业做大做强，打造一流企业；集全省之力，打造区域国有企业上市行动计划。

●动力变革：包括混改，股份制改革、激励机制创新、加强和改进董事会建设、巩固三项制度改革等。

明源云观点：

1、对标国外市场，存量形成势能；

2、对标国内环境，使命不容拒绝；

3、参照资产规模，国企优势巨大；

4、回归资产现状，依旧任重道远；

5、展望未来发展，希望就在前方。

策略：国企存量资产未来的应对策略

一、组织支撑：存量资产在组织上应该如何应对？

●投——谋定后动，寻找套利空间

知己知彼，深度剖析细分市场趋势；以退为进，资本视角洞察资产特征；尊重市场，标准先行培养投资眼光。

●融——积极创新，拓宽募资渠道

钱紧钱贵，存量地产面临融资难题；由粗到细，管理信用获取资本青睐；由重到轻，金融创新拓宽融资渠道。

●管——专业运营，提升资产价值

战略先行，匹配特征选择商业模式；组织重塑，发挥管理中枢核心职能；思维升级，系统构建资产管理体系。

●退——金融手段，打通资管闭环

收益为先，运营提升强化市场竞争；打通渠道，证券化提升资产流动性；结构优化，技术手段降低交易成本。

二、业务优化：匹配怎样的业务能力来支撑存量资产变革？

能力1：统一资本语言，尊重专业业务能力，有助于实现开发与运营、老板与经理人、内外与外部之间的同频对话。

能力2：通过可经营性与业务相关程度做清资产的识别，增强资产盘活手段。灵活运用作价入股、拍卖、资产改造等多种方式，实现国有资产盘活。

能力3：建议国企充分借力政策优势，积极推进新产业布局，共建城市新名片。

能力4：创新商业模式，存量和增量做好互补，推动轻资产转型。

三、数字赋能：数字化工具如何对存量业务进行赋能？

●数字赋能，培养细腻的资管能力，实现从“物管”—“运管”—“资管”的战略跨越

匹配企业对于国有资产的保值增值要求，资产管理数字化建设立足当下，实现集团【资产有数、运营有效，安全监管】，着眼未来，对下一步集团资产证券化的业务开展提供助力。

●资产管理的安全监督、经营风险全部可视化

通过资产经营监控平台，实时了解资产经营进展、财务收益、运营健康度。

●围绕资本关注指标，数字化手段指导资产管理业务动作

通过公式【资产估值=净运营收入（NOI）/ 资本化率（Cap rate）】对资产科学合理定价。

明源云观点：

1、匹配战略，对的组织和定位才有结果；

2、识别资产，差异化创新处置方式，盘活存量资产；

3、关注新基建机会，新基建的成功核心在产业供应链的构建；

4、巧用新技术，数字化为业务保驾护航。

2020年，是中国全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，也是保障“十四五”规划顺利启航的奠基之年。当下正值“十四五”战略规划落定的关键时期，国企改革必须面对国有资产整合及存量盘活，让存量资产真正创造现金流，才能使得资产良性运转，进而为国企发展提供全新动力。

未来，明源云将不断研究行业最新经验，为平台型公司的发展之路赋能，陪伴其茁壮生长。

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