东莞楼市:房价东涨西降,高位买进的人心急如焚

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提问：广叔您好，之前经您推荐南城未来世界花园，目前中介给我推了两套我也去看过了，一套6楼复试66平方3房250万，一套14楼复试71平方三房260万。

但是我看这个小区同面积房历史成交价都才220万，而且是6月成交的。这两个卖家是不是瞎胡挂价。对于此有几个问题要麻烦咨询广叔一下

（1）第一套房子中介给我说今天另外有个买家245万想买，问我的意思，我感觉是套路。请问广叔这两套房我首先要砍价多少合适？我应该怎么砍价？（2）中介说这个开发商1993年拿的地方，房龄是2005年的，是否过于老旧持有中长期不好出手砸手里。（3）未来世界花园都已经将近4万一平，附近也好像都是住宅区。对面国际商务区CBD的发展这边是否沾不上光，这些老小区房价会不会涨不上去。麻烦广叔了！

回答：你好，1、一般是上次成交价加一点，如果砍得太离谱，卖家会认为没有诚意。首次看房，即便你是特别的喜欢，也一定一定一定不要表现出来！并且找出房子的一些问题，以此作为砍价的筹码，当即砍价10%以上，看业主反应。如反应不是很激烈，回去之后找中介电话继续砍，告诉中介，砍下来分其一部分，多半能砍下来。接着以带家人看房名义第二次看房，演戏唱双簧，表现出家人不喜欢，快要吵起来的假象继续砍价。

2、这个房子地段还可以。2005年也不是特别老。

3、未来世界花园，就是有CBD利好，未来在这边工作的人都需要买房子。而未来世界花园小区环境不错，保养的也好，能跑赢市场。

提问：广叔，上次多谢指点，基本把方向锁定在松山湖了，目前在锦绣山河的独栋别墅和3号别墅独栋之间纠结，两套总价一样，两盘各有千秋，请问广叔，从升值潜力上，该选哪个？再此多谢

回答：你好。看个人喜欢哪一个多一点，两个盘区位很近的。3号别墅前面环线高速，第一有噪音，第二风水方面有些人忌讳。锦绣山河或许会更好一些，也安静。

提问：您好广叔，计划采购一套改善型房，预算400左右，无贷款资格，无广州房票，目标：自住兼投资。备选方案如下：1.品秀星图有一套，想着可以再采购一套，和父母分开住，但是看了保利天际之后，更喜欢保利天际的位置，内心保利天际＞品秀星图2.东莞有房票，个人喜欢想尝试一下别墅，看了麻涌的招商雍华府和沙田碧桂园，预算吻合，作为备选3.虎门采购一套，纯投资的。纠结中，希望房叔给点意见

回答：你好。1、品秀星图地铁上盖，交通要便捷一些。保利天际区位不错，旁边就是保利335金融中心，配套方面还可以。可优选保利天际。2、首选沙田碧桂园，景观更强。但别墅自住可以考虑，投资方面略跑输住宅。3、虎门有限考虑长安，临近深圳沙井的区域，可参考：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔你好！想了解下前海南和前海北的楼市有什么主要差异，后续的发展趋势会有什么不同？前海北有哪些值得关注的楼盘？感谢解惑

回答：你好，从投资来看，前海北也就是桂庙路北这一带，我认为是前海辐射的区域中普涨的板块，整个板块在深圳来说，是可以跑赢大盘的，但也不能无脑入手。 前海北一直比较冷（相对），学位、楼龄、户型（套内面积）、片区环境是主要因素。 投资我更倾向于前海南。

提问：你好广叔，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。

回答：你好，对于开发商来说，公积金贷款流程复杂、审核时间长，不利于开发商进行资金回笼。慢也就是指市民申请公积金贷款的审核与放款速要比一般商业贷款慢很多，加上开发商拿地建房，就是一个花费巨大时间的事情，想要加快速度回笼资金，一般不支持公积金贷款买房，这样看来也是合情理的。根据相关规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才申报公积金贷款资格。一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三层左右，这种情况下自然也无法支持公积金贷款。

提问：你好广叔，-坐标福田-短期投资长久不排除自住的可能。子弹110，以租养贷，总价300万以内 去年看到现在，生生错过一波大涨. 主要考察了以下几个地方： 福田：漾福居，韵动家园，蜜园 西乡：富通城，青春庭园 看了您的以往解答，觉得上车大运若可行也不失为是一个好的选择。 请问，最近这些区域都上涨了很多，现在是否适合入手呢？

回答：你好，坐标福田，自住+投资，建议选择福田。 租售比更高，涨幅也比较稳。 漾福居，韵动家园，蜜园这3个都属于放租盘，如果能淘到笋盘，可以买 总价300以内，也可以考虑TT国际这类带学位的盘

提问：你好广叔，像盈彩3期这种能改成3房2卫吗？如果能做到87方做到3房2卫，这种产品未来出货时是不是更好出？但是改造的成本会不会也太高？

回答：你好，我觉得是改不了的，因为原始户型没有预留多一个下水位的结构，如果强行改也可以，那就是得把地面抬高，让排泄管从下面走，从房间铺设到现有洗手间的位置，但这样一弄，成本就上去了，而且房间的层高会有问题。 结论：盈彩美居的小三房，是改多不了一个卫生间的。

提问：你好广叔，本人在佛山狮山工作生活有一套十年以上的房无贷，目前有45左右，是在狮山博爱湖(不限购)再入手一套投资十自住，有机会出手现有这套(这样可以利用公积金贷款)，还是在佛山限购区或别的地方找纯投资的。

回答：你好，佛山在广东属于投资第三梯队城市，有一套自住就好了，不易仓位过重。现有全款房做抵押融资，子弹凑到80以上，破限购入手一套广州上车盘。深圳已经涨起来了，按照往年的涨幅规律，广州在半年或者1年后会跟涨，现在是建仓最佳时机。如果能出手现在的全款房，广州一套投资，佛山一套自住是最好的资产配置。

提问：广叔好，福田大金沙片区有升值的潜力吗？投资金海湾花园2房、3房您觉得怎么样？谢！

回答：你好，金海湾花园--深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用！背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源；后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁的金地工业区，九年一贯制是个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才会有希望。

提问：广叔你好，英伦名苑三期可以买吗，现在价格好像比较高了，感谢！

回答：你好，英伦名苑三期和一期、二期挨着，中间夹着莱茵花园英式风格，从外观上看小区很漂亮，绿色植物很多，有小花园，有健身器材，楼宇楼之间的距离也适中，居住体验不错，如果有合适的标的可以考虑入手。

提问：你好广叔，首套，想入一套500万左右的两房，首付200以内。想在福田区买，看了梅林，香梅和景田片区，有意向的是香蜜三村的低楼层，景莲花园的高楼层，还有什么深圳燃气公司房，以及梅林的梅林苑和先科花园这种。广叔觉得我们该怎么选呢？是抓紧看个低总价盘上车吗？我看您说年后也会有一波盘放出，是再等年后吗？担心年后会更夸张吧，又觉得首套买个这样破的有点下不了狠心。

回答：你好，福田补涨比我预想的还快，香蜜三村五万出头横了三年半，现在放盘都超六万了，中心区的老破旧和大塔楼终于迎来了春天。 抓紧上车吧，福田的补涨会一直持续到年后，不会停。 再说个数据，今年七月份链家深圳的二手房挂盘量是4万6千多套，现在只有3万8千多套。 趋势比人强，要认命，不嫌旧不嫌破，先上车，有个家比什么都重要。

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