拆迁律师:将厂内的无证、有证房屋一并强拆后,上诉维权获赔

　　有证房屋和无证房屋一并被强制拆除，提起诉讼后，法院判决征收方赔偿有证房屋、无证房屋、地上附着物、青苗补偿费以及上述三项补偿款的利息。双方均不服，提出上诉，二审法院改判一审判决，二审法院以最大限度维护了被征收人的利益。下面凯诺律师与大家一起来看看这则案例！

　　1995年7月，某信用社与某肉制品厂签订房产及土地转让协议，该信用社将其所有的有证房产1100平方米以及土地及院内一切设施有偿转让给某肉制品厂。1995年8月，该肉制品厂取得了建筑面积1100平方米的房照。1998年3月，该肉制品厂成立，负责人为潘先生，2003年7月，该肉制品厂作为土地使用者取得集体土地使用证，用途为工业，使用面积为4603.76平方米。

　　2008年，征收方作出用地的批复，同意将某村宅基地、工矿用地集体土地征收为国有，并于2008年12月发布征地公告，潘先生的肉制品厂也在征收的范围内。2011年7月，城乡建设管理局、街道办事处、城市管理行政执法局（某区分局）联合对潘先生作出《限期拆除决定书》，决定对潘先生肉制品厂内的地上附着物及附属设施限期拆除。

　　2011年9月，征收方将有证的房屋和无证的房屋一并拆除，另外还拆除了围墙等附属设施及果树260棵。潘先生不服，提起了诉讼，请求法院判决定征收方因强拆给自己造成的各项损失。

　　法院认为，征收方拆除潘先生地上物以及相关设施设备虽然依据的是《限期拆除决定书》，但实际上是为了征收项目。所以，为了尊重、保护潘先生诉权、维护潘先生的合法权益，本案按照征收补偿案件进行审理。

　　法院认为，征收方作为法定的征收补偿义务主体，应承担相应的补偿义务。因此，就强拆有证房屋的补偿，从潘先生所提供的房照及契税等证据来看，可以证明案涉的1100平方米为有证房屋。案涉房屋原系乡政府的办公大楼，潘先生在购买时也是合法购买，即使没有房产档案，也是因为行政机关工作方面出现了失误，也是因历史遗留问题所造成。因此，征收方强拆潘先生地上物应当要承担补偿义务。

　　关于无证房屋的补偿，法院认为，从相关的补偿明细表中来看，潘先生的无证房屋面积是708.47平方米，因此，按照法不溯及既往的原则，因历史遗留问题造成的无证房屋，在拆迁时应当要给予相应的补偿。一审法院，酌定以1600元每平米补偿潘先生。

　　关于土地的补偿，一审法院认为，潘先生主张的土地补偿费不属于征收补偿范围，对于土地的补偿费已经包含在了房屋补偿费中，所以不予支持。对于其他地上附着物和果树的补偿，法院以潘先生和征收方确定的关于房屋及地上物附属于补偿明细表予以确定。而对于潘先生主张的生产设备损失及物品损失以及企业过渡补偿费、停产停业损失费，一审法均以不属于补偿范围和缺乏事实依据为由驳回。

　　潘先生、征收方均不服一审判决，提出了上诉。

　　拆迁方辩称，一审法院以5500元每平米补偿，欠缺事实依据，虽然该房屋有证，但是没有档案，所以应当要按照无证房屋的补偿标准准予补偿，另外，708.47平方米房屋，没有房产证，属于违法建筑，潘先生无权要求支付征收补偿款。

　　二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

　　二审法院认为，城乡建设管理局、街道办事处以及城市管理行政执法局分局基于房屋征收工作的需要，对潘先生作出限期拆除决定书，并且在强制拆除过程中，一并将有证房屋一起拆除，给潘先生造成了一定的经济损失。因此，征收方应承担相应的补偿义务。

　　对于潘先生主张的关于有证房屋的补偿，一审法院结合实际情况以有证房屋且按照经营性用房的性质确定补偿标准并无不当，另外，一审法院综合考虑到房屋的使用年限、地理位置、使用用途等因素，酌定按照基准价的80%确定补偿单位，也符合标准。

　　对于无证房屋的补偿标准，二审法院纠正了一审法院判决作出的补偿标准。二审法院认为，案涉房屋的建成时间是1976年，房屋在建成时，《城市规划条例》并未实施，所以，该无证房屋属于历史遗留问题。因历史遗留问题造成的无证房，在拆迁时，不应用今天的标准去衡量房屋的性质。因此，一审法院以每平米1600元作为补偿明显过低。

　　另外，关于土地的补偿费，根据《土地管理法》中的规定，土地补偿费应当归农村集体经济组织所有。但就本案而言，潘先生已经合法购买了该涉案土地和房屋，并且依法取得了房证和土地证，支付了对价。所以，潘先生有权获得土地补偿的权利。

　　最终，二审法院判决征收方在判决生效后的30天内支付潘先生有证房屋补偿费、地上附着物和果树补偿费、无证房屋补偿费、补偿费所产生的利息以及土地补偿费共计XX万元。

　　征收方不服，申请了再审，被最高人民法院依法驳回。

　　针对本案，凯诺律师认为，虽然2008年1月1日生效实施的《城乡规划法》明确规定，不管是在城市规划区还是乡村规划区内建造的房屋及其他建筑物，必须要取得《建设工程规划许可证》再进行建设。

　　但在《城乡规划法》之前，曾施行或现在仍在施行中的法律法规包括《城市规划条例》、1986年通过的《土地管理法》以及1990年施行的《城市规划法》等这些法律法规实施之前建造的房屋，如果拥有合法的土地使用权，2008年以后不存在改建等情况，就不能轻易的将房子认定为违法建筑并强拆。

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