股价跌破3分，上置集团再次站到悬崖边

  中民投入股的第五年，上置集团再次站到了悬崖边。

  8月19日，已经跌破3分的上置集团有限公司(1207.HK，以下简称“上置集团”)股价再次出现震荡，在0.027港元低开后，勉强站上0.029港元。

  短暂的震荡源自8月13日发布的一则盈利预警公告，公告称:截至2020年6月30日，六个月录得的未经审核净亏损预期将在人民币4500万元至人民币7500万元的范围内。预计集团今年上半年的收入及毛利将较去年同期分别减少约76%及35%。

  对于此次业绩下滑，上置集团方面表示：“一方面是由于集团交付物业面积减少，另一方面与此次疫情造成的集团商业项目客流减少，租户退租有关。”

  但一位在2017年从上置集团离职的员工在接受中国房地产报记者采访时表示：“上置集团2015年时已经处于亏损状态，而且手里优质土地储备不多，中民投入股后，曾通过裁员、调整架构、注入资产等措施，短期内帮助上置集团走出亏损，但如今中民投自顾不暇，而上置集团手中优质项目也被卖的所剩无几，所以未来能不能翻身还很难说。”

  为了偿债四面楚歌

  业绩不好看只是面子问题，但债还不了就是生存问题了。

  据其2019年财报披露，截至2019年12月31日，上置集团总负债为46.37亿元，其中1年到期借款为6.97亿元，1到2年内到期借款为32.42亿元，未来两年将是偿债高峰期。但从账面来看，截至2019年12月31日，上置集团的现金及现金等价物仅为5.19亿元。

  从经营状况来看，也并不乐观。

  财报显示，自2019年起，上置集团开始由盈转亏，集团2019年收入6.51亿元，同比下降58%；毛利为1.87亿元，去年同期为4.74亿元；归属股东净亏损22.56亿元。报告期内，上置集团共完成合同销售金额仅为人民币27.72亿元，合同销售楼面面积约10.29万平方米。今年上半年，亏损仍在持续，尽管有所收窄，但主要是通过出售投资的收益以及实施一系列降本措施而减少各类费用所致。

  上置集团经营状况的突然恶化，与其控股股东中民投有关，曾经的“救兵”如今已变为“狼队友”。根据上置集团公告显示，2018年，上置集团若干关联方的财务状况变动触发了集团贷款协议中的若干特定条款，导致上置集团于2019年6月30日的6.14亿元借款成为立即偿还款项。

  为了偿还债务，上置集团的资产被中民投相继摆上了货架。2019年5月，上置集团以3.2亿港元的价格出售润斯投资有限公司51.1%股权，该公司拥有位于英国的两处投资物业。在出让两个海外项目后，6月，上置集团又与阳光城签订买卖协议，通过出让其持有的辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司97.5%的股权以及1.35亿元的应收债权，获得12.56亿元的款项，资料显示，该项目资产为位于辽宁省沈阳和平区的雅宾利花园项目。

  今年2月，一起“黑天鹅事件”再次将上置集团抛向泥潭深处。其公司执行董事、前任行政总裁兼董事会主席彭心旷，因涉嫌职务侵占罪被逮捕，执行董事陈东辉也被拘留，这起事件直接触发一笔高达11.83亿元的债务被要求即时偿还。

  重重压力下，今年6月，上置集团将上海金心45.11%股权在上海联合产权交易所挂牌出让，该公司对应的主要资产是位于上海黄浦区大兴街第717-719号的地块，即旧改项目“华府一号”，这也是上置集团在上海唯一正在开发的项目。

  “这个旧改项目光第一阶段拆迁就耗时近6年，后来上置集团2015年资金出现问题后，项目就搁置下来没有进展了，这个项目此前已经转让49%股权转让给上海中崇滨江实业发展，这次转让成功的话，等于是完全退出旧改项目了，虽然有点可惜，但旧改对资金占用大，对于缺资金的上置集团来说，及早变现是明智的选择。”上海地产投资研究院副院长夏邵行在接受本报记者采访时表示。但颇为遗憾的是，由于挂牌2个多月无人问津，变现计划最终流产。

  然而债还是要还，如何解决？上置集团在接受采访时表示：“目前集团已与若干金融机构磋商通过提供足够资产抵押，按合理成本提供新贷款。同时集团正加速与合营企业及联营企业持有股权的撤资，保障相关贷款的偿还。”

  “腾笼换鸟”自救筹码单薄

  “能不能翻盘，还要看上置集团手中有多少筹码。”深圳一位TOP50房企投资部经理认为。在他看来，上置集团所处的困境与2015年遭遇“锁盘”事件的佳兆业多少有一些相似，佳兆业之所以能从当年的险境中扛过来，其中一个很大的因素是其手中的优质土地储备充足。

  上置集团手中还有多少筹码？

  据记者统计，目前其手中正在开发中的国内物业项目仅7个，分别是：嘉兴湘府、上海华府一号、长沙福地雅宾利、大连绿城市花园、上海绿洲雅宾利花园、上海美兰天地、上海盛南国际花园。国外项目3个，分别为：柬埔寨金边印象、美国三藩市Napa、75Howard。除上海绿洲雅宾利花园以外，其他项目控股比例均在50%以上。

  在土地储备上，财报显示，截至2019年12月31日，上置集团拥有总建筑面积约183万平方米，分别位于金边、三藩市、大连、嘉兴等地。但从历史数据来看，中民投的入股并未给上置集团带来实质性的改善，此前所承诺的资产注入远不及后期消耗的多。数据显示，自2015年以后，上置集团一直未在公开土地市场拿地，其土地储备在2016年达到282万平方米以后，一直走下坡路，2017年、2018年其土地储备分别降至210万平方米、211万平方米。

  如今能为上置集团带来稳定现金流的仅有其手中的几个商业项目。其中包括：位于上海中环商务区的绿洲中环中心，沈阳华府天地购物中心，上海美兰湖高尔夫俱乐部项目，但遭遇此次疫情重创后，恢复仍需时间。

  尽管新上任的董事会主席雷德超曾誓言要重整旗鼓，打算卖出部分项目，将资金投入到新项目中，并提出2020年要投资落地2~3个地产开发项目，预计新增土地30万平方米。但目前看来，“腾笼换鸟”这件事最终取决于手中资产质地，如今被控股股东掏空的上置集团，手中筹码已不多。

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