贝壳找房市值超越百度 ,董事长左晖却说未来挑战还很多

跑了近20年，左晖终于带着他的公司上市了。

　　美国东部时间8月13日上午9：30，贝壳找房（下称“贝壳”）正在美国纽交所挂牌上市，证券代码为“BEKE”。

　　开盘当天，贝壳开盘价为35.06美元/股，较发行价20美元/股上涨75%；盘中最大涨幅一度攀升至87.2%，市值超过422亿美元，在中概股里排名前5。

　　截至发稿，贝壳最新的股价稍有回落至34.6美元/股，市值约390亿美元，兑换成人民币约为2704亿人民币。这一数值对标房企最新市值可进入TOP 10之列。

　　受新冠疫情影响，左晖和贝壳未能到纽约敲钟，而选择在北京复制一个敲钟仪式现场。按照左晖的说法，贝壳此前做了预案，按最坏的情况打算，做好了仪式全程线上化“云敲钟”的准备。

　　当日，左晖一如既往地西装革履，脸上挂着微笑，带着贝壳联合创始人彭永东、贝壳高管和员工代表、品牌主、投资人代表上台敲钟。

　　高光时刻，也罕见、直观地把左晖和贝壳的“朋友圈”曝光于众。21世纪不动产卢航、优铭家、富房、百年行、糯家高层等贝壳系“战略同盟”纷纷出席，壹线君还在现场发现了TOP 5房企总裁、中城联盟轮值主席林中、高瓴资本张磊、华兴资本包凡、腾讯及碧桂园投资方代表的身影。

　　敲钟一刻，台下响起掌声。台上，陪左晖征战多年的老员工不少人红了眼眶，左晖却显得相对淡然，尽管敲响钟声后意味着左晖身价一夜涨了数百亿。

　　“坦率地说，我自己一直没有特别找到IPO兴奋的感觉，我感觉我是被气氛所烘托起来的。”左晖说，我觉得这件事情（上市）和我们的愿景、和我们的目标是不是足够地接近？好像没有什么关系。

　　在左晖看来，对于自己创立了19年的这个组织而言，上市或许可以小小地庆祝一下，彼此鼓励。

　　但对于贝壳的模式和眼下的发展，自称“北京最大中介头子”的左晖说：“我一直不觉得我们今天算完全跑通了，我觉得我们可能完成了0到1，算是活下来了。”

　　回应贝壳连续三年亏损质疑

　　盈利和业务持续性，成为摆在左晖和彭永东面前的重要问题。

　　官方资料显示，贝壳脱胎于链家，是左晖抽调链家各路精英人马，重新打造的线上线下房产交易平台，于2018年4月正式上线。

　　成立两年多来贝壳发展迅速，此前获得家红杉资本、华兴资本等知名投资机构和龙头房企多轮融资。IPO前，腾讯持有贝壳找房12.3%的股权，为贝壳找房第二大股东。

　　因上市信批要求，贝壳找房的财务数据也得以首次完整曝光。

　　目前贝壳的三大主营业务分别是存量房交易、新房交易和含互联网装修、金融服务等在内的新兴业务。

　　截止6月30日，贝壳在中国103个城市拥有超过260家房地产经纪品牌、超过4.2万家社区中心店和超过45.6万经纪人。敲钟仪式上，左晖透露目前在贝壳每一天大概会发生一万笔买卖和租赁的交易。

　　据贝壳找房招股书披露，2019年贝壳找房平台GTV达到21280亿人民币，同比2018年增长84.5%。其中,存量房交易GTV从2018年的8219亿人民币提升为2019年的12974亿,新房交易GTV从2018年的2808亿人民币提升到2019年的7476亿人民币。（注：Gross Transaction Volume为总交易量，可理解为所交易的房产成交总额）

　　从平台成交总额（GTV）来看，贝壳找房已成为国内最大的房产交易和服务平台，交易额仅次于阿里巴巴。根据第三方机构CIC(灼识咨询)报告显示，中国住房市场(包括一级市场和二级市场)2019年营业额为22.3 万亿元，照此估算贝壳占据近10%的市场份额。

　　收入方面，过去三年贝壳的收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。从数据上看，贝壳2019年收入相当于我爱我家、房多多等11家已上市房地产经纪公司的营收总和。客观来说，贝壳目前保持着国内房产交易领域的领头地位。

　　不过，值得注意的是，持续的扩张和高成本的投入也对贝壳产生了一定的压力。招股书显示，过去三年贝壳分别产生了5.38亿元、4.28亿元、21.80亿元的净亏损，这也引发了外界对贝壳盈利能力的质疑和猜测。

　　此前，贝壳在招股书中解释称，三年连续亏损主要是由于高额的佣金拆分，以及内部佣金和补偿形成的收入成本造成的，主要是向协助完成交易的其他机构及渠道支付的佣金，以及向中介及销售人员支付的交易提成。

　　数据显示，2017年至2019年，贝壳内部佣金及补偿金额分别为156.63亿元、157.68亿元以及194.44亿元，占总营业成本的比例分别为75.53%、72.4%和55.96%。

　　在上市当天的媒体交流会上，贝壳找房联合创始人彭永东也就此问题进行公开回应，其表示贝壳并未亏损。他解释称，我们用EBITDA（税息折旧及摊销前利润）是一种更好的核算口径，来看（贝壳）的经营状况，过去三年贝壳EBITDA都是连续盈利的。

　　资料显示，EBITDA是指未计利息、税项、折旧及摊销前的利润，可以看做企业经营现金流的代表，而不是字面上称的“利润”，该指标反映了企业未受其资本结构和税收影响的净现金流情况。

　　从这个指标而言，贝壳的主营业务和造血能力是为正的。

　　贝壳最新披露的数据显示，2020年上半年贝壳达成了1.33万亿元的平台成交总额，实现收入272.6，净利润16.1亿元。

　　未来规划：新房、存量房业务占比各一半

　　与公众认知所不一样的是，贝壳已经难以称作一个二手房业务主导的企业。此前，2019年下半年贝壳曾因“绑架开发商营销渠道”的话题一度引起过争议。

　　事实上，贝壳新房业务在贝壳体系内占有越来越重要的地位。

　　2019年，贝壳存量房业务实现收入246亿元，新房业务实现收入203亿元人民币，二手房业务稍高。

　　2020年上半年贝壳新房业务收入为139.8亿元，首次超过二手房业务，占比超过5成。毫无疑问，这对于贝壳而言是一个重要节点。

　　在接受媒体采访时，彭永东表示，贝壳新房业务占比快速提升是原先自己没有预想到的，“我们原来低估了新房的潜力”。

　　彭永东认为，未来贝壳的新房业务仍有非常巨大的想象空间；不过，他也强调，新房业务的快速增长，不会影响二手房业务的重要性，“注重二手房是贝壳整个模式的基础”。

　　“我们自己不会把新房、二手房很割裂地去看待这两个业务。”彭永东指明，未来这两块业务会是贝壳持续发力的业务板块。

　　“我们处在非常特别的市场，二手有非常大的增长空间，全中国一年7万亿GTV，2024年将超过12万亿。第二，2019年中国的新房通过渠道去续化的比例是26%，4年会增长到43%，”彭永东称。

　　对于上市后业务的规划，彭永东表示，新房和二手房业务两大板块不会做过大的调整，未来两个业务在贝壳整体收入中会保持“差不多一半一半的比例”。

　　而关于金融、家装等第二赛道业务，彭永东表示贝壳并不着急。

　　“这些赛道都是非常复杂的，我们自己的经验是先纵着做，每个环节都趟一遍通过互联网、数据的方式重构整个流程，然后再横着做；我们会进行预判，像这种赛道我们会以十年的时间去规划，我们对第二赛道非常看好非常有信心。”

　　上市后贝壳仍面临挑战

　　尽管成功上市，市值行业登顶，但左晖没有显得过于兴奋和激动，左晖更多地思考关于贝壳的未来。

　　“长远的发展，我自己觉得我们可能面对三个比较大的挑战。”

　　左晖认为，贝壳面对的第一个挑战是把贝壳的模式完全跑通。这也是IPO路演前期，贝壳被投资人被问及最多的问题。

　　左晖认为，判断贝壳模式是否跑通有三个标志：第一个，提升经纪行业的效率；第二、提升消费者回馈（NPS，净推荐值，亦可称口碑）；第三、完成行业的服务者的职业化。

　　按照左晖的标准，年均五千万GTV为门店的温饱线，中产线需达到年均一个亿的GTV，2024年的时候，贝壳希望90%以上的店面达到温饱线以上；此外，希望通过贝壳的模式，在贝壳体系内，用几年的时间把消费者的NPS提高到20%、30%左右；最后，提升行业经纪人平均从业时间至30个月左右，并完成职业化培训。

　　“如果没有达到这三个目标，即便是财务数据或经营数据做到比较好的状况，我也不觉得我们真正的创造出来价值。”左晖称。

　　“整个产业今天都在快速的迭代、快速的发展，随着线上，随着新的技术的出现，会对整个的全产业链带来非常大的增值；我们怎么能通过数据、技术，去给整个的全产业链带来进步和增值，这是我们会面对的第二个挑战。”

　　关于第三个挑战，左晖认为，居住领域几十万亿GTV里，产业分散且单个品类都很难很复杂，按照贝壳的经验，需要把产业从头到尾吃透，再用新技术把产业重新做一遍，最后进行平台式的开放，但这并不容易。

　　除了自身面对的挑战，外部方面，左晖和贝壳更多的压力和竞争。

　　“贝壳上市对这个产业还是有一些意义的，我自己判断可能我们会面对两个事情。第一个事情，我想可能会有更多的人才和资源投入到这个产业里来；第二个事情，我希望有更多的竞争进入到产业里”左晖称，自己认为这些对贝壳来说总体上都是好事。

　　在贝壳上市当天，易居董事局主席周忻发出祝贺，同样发出祝贺的还有58集团CEO姚劲波。

　　作为“反贝壳联盟”的发起者之一”，姚劲波发了条朋友圈“今天贝壳上市，向左晖总表示祝贺。但负责任的讲我们相信开放平台Android会大于封闭，58安居客退市后会全方位进入/赋能产业！”

　　随后又在评论中表示：“希望行业更好，创业者都能自由飞翔。”、“我们哲学是，让创业者更强、行业应该百花齐放。”

　　祝贺之余，也别有一些竞争的意味。

　　而更早些时候，阿里进一步增持易居股份跃居第二大股东；此外，双方还将组建房产线上平台的合资公司，首期投资50亿元，该公司将是唯一代表阿里在中国大陆从事房地产的业务主体。

　　这一举动，一度这被市场和舆论炒作成为“阿里+易居“与“腾讯+贝壳”在房产交易平台赛道上的战事升级。

　　事实上，贝壳要面对的竞争并不止58、易居；京东自营房产也正联合各大开发商线上卖房，字节跳动也已正式布局房产板块，贝壳的B端大客户房企龙头们今年以来也在尝试转型线上卖房并加强自销队伍建设，与此同时，开发商全员营销的浪潮一浪接一浪等，这些都可能在未来侵蚀贝壳的部分市场份额。

　　市场蛋糕就这么大，竞争总是无可避免的。

　　不过，在彭永东看来，贝壳最危险、最核心的挑战，更多来自于内部，来自组织的腐坏，而非外部竞争或政府监管、市场波动。

　　在房产交易领域研究多年的空白机构创始人杨现领认为，贝壳未来的增长点主要在5个方面，分别是二手房流通率的上升、新房渠道成交占比的上升、交易货币化率的上升、品牌连锁化率的上升、合作效率的上升。

　　这些是未来中国房产交易领域的趋势和机会，只不过，贝壳的竞争者们也有可能分一杯羹。

　　前路并非坦途，后路多有追兵，房产经纪中场战事，贝壳暂时领跑一步。

　　未来，这个行业还会出现什么变化呢？

      来源：地产壹线

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