奥体时代,谁才是真正的倒挂洼地?

杭州的城市发展里，有一个非常有意思的“脱胎又反哺”现象。

由于主城区的地域面积太小，杭州要发展新城、科技城，必须打破行政区划的限制，也就是脱胎阶段：比如滨江脱胎于萧山，钱江新城出自上城区、江干区，未来科技城发轫于余杭，奥体则由滨江和萧山的部分区域组成。

脱胎发展到一定阶段，开始反哺：滨江核心区发展成熟之后，开始向浦沿和萧山腹地延伸；钱江新城一期开发接近完成，延伸到了钱江新城二期；未来科技城1.0几近饱和之后，随之诞生了围绕南湖的2.0区域。

这种同宗同源、协同发展的现象，带动的是一个个板块的发展共进，也使得相邻的板块之间，只有发展先后之分，并无绝对价值高低之别。

比如，滨江的两个端头，浦沿和奥体区域，开始追平核心区；钱江新城二期的龙头江河汇，已经追平了南星桥；未来科技城，以之江实验室、达摩院、菜鸟为龙头的2.0区域，也在奋力追赶1.0区域。

▲奥体、宁围本一家

奥体也是如此。

奥体脱胎于萧山的宁围和滨江区钱江三桥以东的区域，经过约10年的发展，奥体已成为杭州最当红的板块，逢开必抢、逢抢必罄。

如今，随着奥体土地日益稀缺，可供开发的空间越来越少，与奥体同宗同源的宁围，开始接受奥体的反哺。

按照其他类似板块的发展逻辑和趋势，宁围大概率上已经开始追赶奥体。

那么，为什么是宁围？

Part 1丨壹

宁围板块处在萧山奥体、萧山主城区和市北的中间地带。从城市发展而言，它是多个成熟板块的交汇地带。

于奥体、亚运村而言，钱塘江二桥、机场路、钱塘江三桥围合的奥体、亚运村区域，规划、利好和配套建设完成时间表都已非常清晰，板块内存量土地已不多。后续它只能往两个方向延伸：

要么翻越彭埠高速往东，也就是萧山科技城区域。但二桥到九堡大桥之间，大量的土地都属于军产。融通集团的成立，就是为了促进军产用地的开发。但需要时间。

要么翻越机场高速往南，也就是缝合奥体和萧山主城区之间的空白地带。这其中，早期开发的市北已经接近成熟，板块认知度也非常高了，而夹在中间的宁围，就是下一步的填空题。

▲经营管理军产用地的新央企：融通集团

于萧山主城区而言，也需要扩容。

杭州主城六区之外的新四区，撤市建区之后都经历了扩容的阶段：临平城区从山南开始向山北扩容，临安城区从锦城街道扩容到了湖滨，富阳城区延伸到了鹿山、秦望，而萧山城区要扩容，也无非几条路径：

往西开发湘湖，不太现实；往南开发南部新城、往东缝合到大江东的大片区域，虽然也有道理，但距离城市中心越来越远；往北继续开发市北、宁围，缝合与奥体的留白地带。

目前来看，往北是最合理的发展方向。

这样，奥体、亚运村的下一站，和萧山城区、市北的下一站，就会相会于宁围。

金风玉露一相逢，便胜却人间无数。宁围未来可期。

Part 2丨贰

宁围不仅是城市发展的必然交汇之地，还是目前各大房价高地围合的洼地区域。

宁围的北面是奥体和亚运村，目前奥体的主力在售均价是4.5-4.7万/㎡，而且是当红的板块，逢开必抢；

宁围的南面和西南面属于市北区域，均价约3.75万/㎡，之前的桂语江南甚至一度创造了奥体最低中签率，如今尚未开盘的项目，早已有许多人虎视眈眈；

再往南，是几乎无新房在售的萧山主城区。

▲杭州限价地图，来自维维说房

而几乎要翻越萧山主城区的南站新城，目前的限价也达到了3.2万/㎡，与宁围目前3.35万/㎡的限价，仅有不到5%的微小差距。

宁围的性价比，瞬间突显。

宁围，这个已经有段时间没有推地的新板块，今年才重新进入购房者视野。它一出现，就带来了惊喜。

宁围，成为均价4.5万+的奥体的新门槛。

Part 3丨叁

宁围的惊喜，不止于此。

放到平行市场来看，限价3.35万/㎡上下的板块，大概处在这样的地方：九堡、南站新城、桃源、华丰、市北东……

且不论每个板块的真实价值究竟如何，毕竟各家有各家的观点。但是，距离是改变不了的。与宁围限价接近的板块，与武林或者钱江新城和奥体两个市中心的距离，都远超宁围。

更直接一点，其他板块基本上处在两个市中心各自圆心10公里左右或以上的范围，而宁围与奥体之间，仅隔了一个机场高速。

拿项目来具体举例的话，宁围上一个售罄的项目滨江碧桂园·翡翠江南，与奥体近期售罄的滨江·御虹府，直线距离仅2公里。

▲宁围、奥体几乎零距离

2公里是什么概念？也就是武林广场到龙翔桥两个地铁站的距离而已。

所以，在限价同价位的板块里，距离中心最近的是宁围，这一点没有争议。

那么反推回来，任何一个中心板块，不管是武林也好、钱江新城也好、黄龙也好、奥体也好，距离在2公里左右、价差约1.15万/㎡的，目前几乎没有。

何况，宁围和奥体的实际距离，仅约1.2公里，这更加论证了宁围的超高性价比。

性价比，全靠比。

Part 4丨肆

有了以上大背景，各位在全杭州同价位段、钱塘江南岸购房的时候，又多了一个新的板块选择。

写到这里，顺便推荐一下宁围首个入市的新盘：三盛大家·汝悦美境。

汝悦美境由总部位于上海的三盛地产和杭州本土房企大家房产联合开发。起源于福建的三盛地产，留给行业的经典作品有百督府，这也是我2017年第一次在图纸上看到就倍感惊艳的项目，至今记忆犹新。

这张百督府的实景图，就是三盛营造品质的最好说明。

▲百督府实景图

三盛地产位列2019年全国房地产企业46强，目前已于40个城市打造110余座精品项目，研发出督府系、璞悦系、公园系、海岸系、滨江系、汝悦系等六大产品系列。

作为进杭首作，三盛自然会尽力营造品质，以期打开杭州市场，深耕于此。

大家房产，则是本土房企品质居上的标杆之一。从钱塘江北岸自主开发的武林府、金麟府到杭州大家，与万科合作的钱塘府、与融创合作的望江府、候潮府，都已成为板块代表作。

有能力营造经典的三盛地产，和已经在杭州营造了多个经典的大家房产，联袂将三盛的汝悦系产品，和大家“大美为家”的理念融合，缔造了汝悦美境。

Part 5丨伍

汝悦美境位于紧邻奥体的宁围板块，利华路和生兴路交叉口，振宁路以北，地铁2号线振宁路站东侧，西面毗邻项目代建的学校。

▲汝悦美境区位图

汝悦美境总占地面积约3.9万㎡，建筑面积约13.6万㎡，容积率2.4，绿化率35%，三盛和大家没有做高低配，而是以当代围合式建筑布局，打造建筑面积约8.4万㎡的可售住宅、建筑面积约6800㎡幼儿园以及建筑面积约2000㎡的沿街商业。规划的11幢17-18层的小高层，以点楼和板楼组合式的排布，将景观做到最大化，营造出城市之上的优雅天际线，让整个社区更加均衡和舒适。

▲汝悦美境效果图

立面上，延续大家房产从金麟府、杭州大家一脉相承的建筑美学理念，通过符合当代审美的设计，采用庄重典雅的灰白色仿石涂料、横向线条采用深灰色金属漆、轻盈的铝型材窗、自然灰玻璃栏板与LOW-E中空玻璃相结合，点缀楼层间的细节横向线条，让立面更富有层次，轻盈优雅。

▲汝悦美境效果图

而在景观营造上，汝悦美境从人和人的需求、生活出发，认为园林的雅致从来不是简单的花草亭园堆砌，而是其内部的互动性、居住者的体验感以及人居与自然的完美交融，在社区景观的整体营造以及多元互动的利用上，将更多的功能赋予景观空间，打造“开放、活力、友好、关怀”四重园林体系，以邻里生活舞台、聚会社交水廊、活力社交树三大社交空间，共筑每个人的花园，让生活迸发无限的“邻聚力”。

▲汝悦美境效果图

在户型规划上，98-108㎡的面积设置，让成长中的都市菁英，能够以300万左右的价格，留在繁华的都市中心，留在奥体。

汝悦美境，在一个极具性价比的板块，用更具有吸引力的总价，让更多的人可以轻松抵达奥体。

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