房贷转换倒计时!固定和浮动利率谁划算?

固定利率房贷跟LPR的区别在哪？哪种更省钱？无论购房者选固定利率还是LPR，都要按自身的情况作出选择。

被批量转换的用户年前还能反悔

8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR的公告。

公告显示，在8月25日至31日期间，对批量转换范围内的个人住房贷款，按照转换规则，统一调整为LPR定价方式。若客户不接受批量转换，可于一定日期前自主转换；批量转换完成后，如果客户对转换结果有异议，可于今年12月31日(含)前自助转回或协商处理。

按央行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，不管是选择固定利率还是LPR，都必须主动进行操作。但由于目前许多人并未进行主动操作，银行决定化被动为主动，先统一转换，有不愿意转成LPR的用户可在年底前换成固定利率。所以，批量转换并非网友认为的“强制转换”，只不过是帮着还在犹豫的用户主动做出抉择，也就是说，9月1日之后，被批量转换的用户还有一次反悔机会，在12月31日之前可通过手机银行或者银行网点将LPR转回来，变成固定利率房贷。

有网友对此表示，年前把房贷转成了LPR浮动利率，但利率也没有下降。网上也有很多专家和业内人士的分析文章，对于选择固定利率，还是LPR，各有各的看法。

选择固定利率的话，月供还是跟往常一样，但选择LPR，主要是看LPR今后的利率会不会下降。

如果LPR不变或下降，浮动利率更划算

如果选择LPR的话，之前的贷款利率和现在有什么区别呢？选择LPR浮动利率，转换为参考LPR定价后，利率的表示方式将变为“LPR+加减点数”，其中的LPR就是定价基准，加减点数根据每个人现执行房贷利率会有所不同。比如一位用户在贷款时在央行基准利率的基础上享受了8折，假设当时央行基准利率为4.9%，那么他的实际利率为4.9%X（1-20%）=3.93%。如果换成LPR，则实际利率为：4.65%+（3.93%-4.8%）=3.78%，这个数仍低于固定利率。

那么，换成LPR后的利率究竟和什么有关呢？我们可以将前面的公式简化一下，得到新利率的计算公式为：新利率=上年年底LPR+加减点数=该用户当前房贷执行利率-4.8%。

因此，如果今后“上年年底LPR”比4.8%小，则新利率更划算，反之则旧利率更划算。由于2021年的新利率使用的是今年12月的LPR，而这个LPR目前看来是会小于4.8%的，因此现在将固定房贷换成LPR的用户都会获益。

如果LPR一直不变或者下降，无疑选择浮动利率是赚的，但是，未来LPR的走势究竟是持续下跌，还是会维持不变，又或者上涨，谁都不好说，变数太大。因此，银行目前采用的仍然是自愿变更的方式，即使在批量转换成LPR后，用户仍然可以在今年年底前将房贷转回到固定利率。但如果是在8月24日前自行操作转成LPR的，将不能再转回固定利率。

举例

20万元房贷转换后每月大概能省22元

由于计算方式比较复杂，这里以一位房贷用户举例说明。何先生于2018年11月在长沙购入一套住宅，共贷款40万元，其中商业贷款是20万元，公积金贷款20万元，期限为20年。由于公积金贷款与商业贷款使用的是两种不同利率定价模式（公积金利率约为商贷利率的一半），而LPR的实行并不会影响到公积金贷款利率，因此，在这里便不对这部分进行赘述。

那么，商业贷款部分，何先生办理房贷时的实际利率，是在央行基准利率的基础上上浮了15%。2018年11月的央行基准利率为4.90%，因此何先生的实际利率为4.90%X（1+15%）=5.64%，第1月还款金额为1773.33元。那么现在，就让我们来对比一下，何先生继续使用基准利率和改为使用LPR利率，两者之间相差多少。

由于何先生贷款时采用的是等额本金而非等额本息，因此他每月的月供是递减的。如果继续使用固定房贷利率，何先生明年1月应还金额为1663.57元（以上月供金额均使用“房贷计算器”计算）。

如果换成LPR利率，则新利率为：4.65%+0.84%=5.49%，比何先生当下的贷款利率5.64%少了0.15%。通过房贷计算器算得，转换成LPR后何先生明年1月应还金额为1641.65元，比原来的月供少21.92元。

当然，房贷金额越大的用户每月所省的月供也就越多。比如，一位总贷款为60万元（假设其他条件与何先生一致）的用户每月能节省66.32元，总贷款为100万元的用户每月能省110.44元。（涉及月供金额部分均使用“房贷计算器”所计算）。

来源：潇湘晨报 

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