湖南20年以上老旧小区将“换脸”

4月10日，省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅三部门联合印发《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》。《通知》指出将大力实施城镇老旧小区改造，明确物业管理模式对不能成立业主大会或者成立业主大会条件暂不成熟的，实行社区托管。对产权单位单一、管理责任主体明确的老旧小区，逐步引导实施市场化物业管理。

改造范围：建成于2000年以前的老小区

缺少路灯导致居民出行不便，私搭乱建造成安全隐患，排水管线老化堵塞严重……老旧小区改造与人们生活息息相关，也是一项重要的民生工程。据了解，湖南目前约有1.38亿平方米城市老旧小区存在市政基础设施老化、公共服务不全等问题。

为改善群众居住环境，《通知》明确，将按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则，大力实施城镇老旧小区改造，优先解决安全问题，优先补齐功能短板，以微改造见大成效。

《通知》指出，改造范围内的城镇老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区（含独栋住宅楼）。

其中，已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），不属于老旧小区改造范畴；以居民自建住房为主的区域和城中村暂不纳入城镇老旧小区改造范围。

拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅小区（含独栋住宅楼），不得申报纳入中央补助资金支持城镇老旧小区改造计划。严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。

如何改造：对基础类改造内容，坚持应改尽改

《通知》强调，改造内容分为基础类、完善类、提升类。基础类改造内容，即满足居民安全需要和基本功能需求的改造；完善类改造内容，即满足居民改善型功能需求和生活便利性需要的改造；提升类改造内容，即丰富社会服务供给的改造。

对基础类改造内容，坚持应改尽改，中央和省级资金用于基础类改造内容的占比不得低于70%。有条件加装电梯的，应当纳入改造内容，并在资金上予以支持，重点保障。各地可结合实际，确定老旧小区改造的具体内容和标准，经同级人民政府同意，报省住房城乡建设厅备案。

改造内容则主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、供热、垃圾分类处理设施、公共厕所、园林绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、邻里中心综合体、便民市场等服务设施的建设、改造；小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，有条件的居住建筑加装电梯等；与小区关联的道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库(场)、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。

具体改造方式则坚持供水设施改造与创建节水型城市(县城)相结合，排水设施改造与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造相结合，环卫设施改造与垃圾分类工作相结合，小区道路改造与停车设施建设相结合,园林绿化改造与创建园林城市(县城)、园林式小区相结合,老旧小区改造与历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建筑创新保护利用相结合，管线改造与强弱电入地相结合，稳步提升改造质量和效果。

钱从哪来：建立多元化的可持续资金筹措机制

《通知》指出，建立多元化的可持续资金筹措机制。坚持“谁受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担机制。

尚未实行社会化管理的单位小区，所在单位要利用自有资金加大对老旧小区改造的投入。市州、县市区人民政府要加大对城镇老旧小区改造的资金投入。

水、电、气、暖、通信等运营企业要大力支持，承担一定的设施改造费用。在小区（片区）内新建或改造幼儿园、医务室、体育健身、日间护理、养老等设施的，当地教育、卫生健康、体育和民政等部门要加大支持力度。

鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等收回改造成本的方式参与城镇老旧小区改造。

居民出资部分，可通过直接出资、使用（补交）住宅专项维修基金、提取个人公积金、投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实。

引导金融机构加大产品和服务创新力度，对实施城镇老旧小区改造的企业提供信贷支持。

如何实施：选择部分地区试点形成可复制经验

《通知》明确将开展调查摸底。按照属地原则，各地通过组织实地调查，摸清老旧小区占地面积、建筑面积、直接相关的基础设施、产权情况、人员规模和结构、群众改造意愿和筹资能力、引入社会资本的可行性等基本情况，并登记造册，确保调查数据真实、准确、完整。

同时，项目实施前，各地要对每个小区的改造方案进行严格把关,报省住房城乡建设厅审核通过后由市、县政府批准实施。明确项目实施单位，积极协调水、电、气、暖、通信等运营企业开展小区内以及直接相关的基础设施联动改造,切实将行业改造计划与老旧小区改造计划有效对接，统筹推进。

《通知》指出，还将开展试点示范。选择部分地区开展试点，探索建立统筹协调、项目生成、政府与居民合理共担成本、市场化参与、金融机构支持、群众共建、项目推进、存量资源整合利用、长效管理等机制，形成可复制、可推广的经验。

此外，实施长效管理。改造前，应明确小区物业管理模式，并作为小区列入改造计划的前置条件。对有条件成立业主大会的老旧小区，街道办事处(城关镇人民政府)组织成立业主大会,选举业主委员会，聘请物业服务企业，进行物业管理服务。

对不能成立业主大会或者成立业主大会条件暂不成熟的，实行社区托管。对产权单位单一、管理责任主体明确的老旧小区，遵从居民意愿，可以继续选择产权单位管理方式，逐步引导实施市场化物业管理。老旧小区业主根据小区实际情况，也可实行业主自行管理，或者委托其他管理人管理。

（来源：长沙晚报）

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