维权频发,“现房销售”会购房者手里最后一根稻草吗?

2018年的博鳌论坛。

绿城房地产建设管理集团有限公司董事长兼总经理李军曾表示，一直劝自己身边的同时，这两年不要买房，因为这两年的房屋质量是最差的。

他预言维权潮会在这几年出现。

话音刚落就一语成箴。

这几年，维权似乎成为了业主与开发商之间的保留节目。

2018年博鳌房地产论坛，图源网络

买家秀VS卖家秀，购房者有苦难言！

每个月都会有许多读者在后台留言，希望我们能够去采访报道XX、XX楼盘的维权现场。

有的是精装房惨变“惊装房”，也有的是高端盘变“公租房”。

还有些更是令人啼笑皆非的。

比如曾经有一位读者向我们大吐苦水，说自己一时冲动买下了墓地旁的准“墓地房”。

买房的时候不知道视野景观的最终呈现。

本以为买到了醇熟生活圈里的人间烟火气，谁知道窗外看出去，基本没啥阳间的东西~

“货不对板”成为了悬挂在购房者心头的一把利刃。

前一段时间，我们见证了一场比较“特别”的维权。

大约是几个周末前，我们团队曾应读者之邀，实地去西永某神盘维权现场进行采访。

那天是周六，烈日灼灼。

一大清早，这位读者就与邻居们聚集在售房部门口的广场上，想要向开发商讨一个说法。

当天，咱们团队跟随者这位读者朋友，走进过维权业主们聚集的会议室，倾听着他们的诉求，也一同前往了楼盘所在位置，实地勘景、现场比对，根据当天的所见所闻，他们大概是我们所见到过的维权者中，比较冷静的“理智派”。

诉求简单，讲求证据。

但整个过程中最令人映像深刻的却并不是他们的冷静，而是这场维权发生的时间点：

与大部分维权不同的是，他们的房子距离交房期还有一段时日。

维权的原因，也是最常见的“销售与实际不符”。

还没交房就已经先维权了？

据说，是因为某位业主观察发现，自己购买的房子已经基本修建完成，而令他诧异的是，曾经在售房部里展示的落地玻璃阳台却凭空多出了一堵约1.2米左右的水泥墙。

还记得去年底，刚来到这个楼盘的时候。

当时楼盘还未正式开盘，透过围挡能够看见零星的建筑，建筑的外围包裹着绿色的挡墙，如今几个月过去，高楼平地起，曾经遮蔽建筑的挡墙被取下，隐藏在挡墙里的那堵水泥墙也终于被曝露在太阳底下。

本是满怀欣喜的看着新家拔地而起，谁知新家还没住上，就先迎来了“货不对板”的悲剧。

面对他们的无奈，我们也感到十分无力。

对于买房人而言，动辄数百万的资金投入，究竟怎样才能告别“货不对板”的失落呢？

甲之砒霜乙之蜜饯，“卖楼花”打开预售大门

说到底，导致“货不对板”频频发生的罪魁祸首，就是令人深恶痛绝的房地产“预售模式”。

房地产的“预售模式”起源于香港，它的发明者是房地产大佬：霍英东。

霍英东传奇的一生，涉足过许许多多的产业。

在纷乱繁杂的各行各业里，他见惯了形形色色的人，也正因此练就了他清新脱俗的脑洞。

霍英东·立信置业报纸广告，图源网络

20世纪50年代，随着香港人口及工商业的极速兴起，香港对于土地及楼宇的需求日益旺盛，但由于土地政策的限制，令一栋楼只能归属于一位业主，动辄数十万的“买楼钱”令绝大多数的人都只能驻足仰望。

当时涉足房地产不久的霍英东心生一计。

在前人“分层销售”的基础上，升华出了一个“卖楼花”的绝技：

买房人在买房时，第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥二楼楼面交10%，然后按进度交第三期、第四期……最后一期的余款10%，于领到入伙纸时清缴。

霍英东为“卖楼花”而设计的说明书，图源网络

所谓卖楼花，即是将整个交易周期比喻为“开花结果”的一个过程，买家掏钱买的时候，楼宇还只是一朵“花”，等到钱交齐了，“花”也结成“果实”了，买家收了楼，大家袋袋平安。

这一创举令当时的整个地产圈如饮醍醐，豁然开朗。

直至1994年，“卖楼花”的策略也正式进入内地，逐渐演变成今天的“预售制度”。

预售制无疑是地产行业的超级巨擘。

有着“预售”模式的加持，在建筑竣工之前，开发商就能通过“预售”快速回笼资金，随即撬动更多项目开发，最终成就了今天喜闻乐见的“高周转”模式。

但高周转的趋势下，“商品房预售制”却逐渐曝露出众多的弊端：烂尾楼、品质下滑严重等现象司空见惯。

“商品房预售制”真的有利于现在的购房者吗？

图源网络

现房销售不绝于耳

真的能成为购房者的福音吗？

其实这几年，全国早已涌现过一轮大规模的“现房销售”的话题。

相对于预售制所带来的“期房”，“现房销售”对于购房者而言有着更明显的优势。

所见所得，告别货不对板，降低维权发生；

资产稳妥，不必担心买到烂尾楼；

入住周期短，直接减少约2年的时间成本。

总的来说，“期房销售”的交易过程中，买房人有“选择权”，却并未有“知情权”，遇到货不对板的、开发商跑路的、质量严重划水的，都最终只能由买房人买单。

“现房销售”则更加强调“知情权”和“选择权”的高度统一，一切都真实可见。

因此，“现房销售”一直都是一个人心所向的事情。

图源网络

早在2018年，广东省就曾酝酿取消商品房预售制，这些年里国内先后也有深圳、广州、苏州、南京、杭州等等多个城市试行“现房销售”政策，但大多都未全面实施。

直到今年年初，海南在疫情侵袭的大环境下逆势发声，全面实行本地居民多套住房限购政策和商品房现房销售制度等，成为全国第一个全面实行“现房销售”的城市。

其实在重庆，也有相关的“现房销售”政策。

自2017年起，重庆土地拍卖溢价率≥50%时，该宗地开发建设的房产项目竣工验收合格并办理房地产权属登记后，方可销售。

但由于政策与溢价率挂钩，数量有限。且由于较高的溢价率，通常现房销售的产品大多是板块内价格较高的楼盘，受众也相对有限。

所以，重庆的“现房销售”政策时常容易被人忽视。

图源网络

那么，“现房销售”对购房者真的毫无缺点吗？

其实也不是。

“现房销售”意味着将楼市按下一个长达两年左右的暂停键。

除了对一个城市的存量有着苛刻的考验以外，还会相对增加未来的购房成本，“期房销售”的核心优势在于“以时间换空间”，“现房销售”则更类似于二手房的“真实可见”。

所以对于购房者而言，“现房销售”又将会带来价格上的取舍。

但至少诸如现在频率极高的维权事件，能够有着明显的控制效果！购房者在投入高额的购房成本时，能够更好的避免潜在的风险，才是“现房销售”最大的意义！

结语

虽然“现房销售”的话题从未有过间断，但想要真正实现“现房销售”必然是一个逐步的过程，任重道远。

从企业端来看，“现房销售”几乎是一项颠覆性的举措，天下武功唯快不破，近年风头鼎盛的房企都离不开“高周转”的运作思路。

图源网络

就拿传闻中的BGY来说，40天开工、3个月开盘的速度，被人津津乐道。

但“现房销售”无疑会将周期极大拉长，且不说今年疫情突袭影响了大环境，就算摆在正常时间，“现房销售”也是对于一个城市存量的超级考验。

而对于开发商而言，资金回笼的周期拉长，也意味着成本及风险大幅增加，同时还必然伴随着供给侧的改革，对于中小型开发商或现金流困难的开发商而言，“现房销售”几乎是极其困难的任务。

最后，作为购房者的你，希望重庆加大现房销售的范围吗？

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