贝壳找房上市:市值破400亿美元,成居住服务平台第一股

2019年，贝壳平台成交总额（GTV）达到2.1万亿元。从GTV来看，贝壳找房已成为中国最大的房产交易和服务平台，也成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。

8月13日晚，中国线上线下房产交易和服务平台——贝壳找房正式在纽交所挂牌上市，证券代码为“BEKE”。贝壳找房开盘价为35.06美元，较发行价大涨75%，最终收涨87.2%，报37.44美元，总市值达422亿美元。

受新冠肺炎疫情影响，贝壳找房在国内采用视频连线方式进行“云敲钟”。在北京贝壳找房上市仪式现场，该公司创始人兼董事长左晖，联合创始人、CEO彭永东，平台上的服务者代表、员工代表等共同敲钟，宣告中国“居住服务平台第一股”正式挂牌交易。

8月13日晚，贝壳找房正式在纽交所挂牌上市。

打造“两张网”，推动行业正循环

贝壳找房脱胎于房地产经纪企业链家，2018年4月成立。招股书数据显示，截至2020年6月，贝壳找房平台进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

贝壳找房的三大主营业务为存量房交易、新房交易和其他新兴业务。新京报记者了解到，其业务模式实际上是打造了线上线下两张网，即“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”，“双网”构建了贝壳找房的护城河。其中，“线上网络”大幅提升线下作业的效率与品质，“线下网络”则帮助业主、客户与贝壳找房产生更多的交互与连接，沉淀行为数据。二者互相反哺，形成生态正循环。

不仅如此，贝壳找房给行业带来改变的，还有ACN（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）。据悉，作为贝壳找房平台底层操作系统，ACN连接不同品牌、经纪人，通过房源共享形式，按照每一单交易中的不同角色贡献分佣，改变以往的恶性竞争，帮助经纪人高效合作。

统计显示，2019年，贝壳找房平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的。以2019年店均存量房平台成交总额（GTV，Gross Transaction Value）计，贝壳找房的效率已达到行业平均水平的1.6倍，ACN大幅提升了行业效率和线下互动质量。

不仅如此，基于存量房业务发展而来的基础设施，也成功实现了居住服务类目的横向赋能。以新房交易为例，其GTV从2018年的2808亿元提升到2019年的7476亿元。

在业内看来，随着业务基础的不断夯实，贝壳得以叠加更多服务类目，贝壳找房“平台效应”也将迎来更广阔的释放空间。

“做难而正确的事”，营收、利润持续增长

在上市仪式现场，贝壳找房创始人兼董事长左晖表示：“贝壳上市仪式的主题是筚路蓝缕。希望所有的贝壳人永远记住居住服务产业的艰难，永远记住我们是如何坚持做难而正确的事情，创造了一个又一个价值才走到今天。同时也请大家永远相信自己。虽然每个人都很渺小，但只要我们在一起，就能创造巨大的价值，可动山林。”

彭永东亦表示，做难而正确的事，这是贝壳找房的DNA，“即使我们今天是一家上市公司，我认为我们依然还很小。‘居住’这个领域，有太多的机会和太多的未知等我们去探索。知难行易，希望我们团队不骄不躁，一起去创造更大的价值。”

实际上，“做难而正确的事”，是左晖常说的一句话。在左晖带领下，贝壳以及链家不止一次成为行业改革者和背书者。

回顾此前链家的发展历程中，左晖一直在改变、创新，无论是“不吃差价”还是推进“100%真房源”，每一次进步都异常艰难，但左晖都选择坚持了下来。

2015年开始，链家主动出击，开启一系列“并购模式”，快速扩展公司产业链，成房产中介行业变革领头羊。与此同时，经过业务重新梳理和细分，链家旗下产业链也更为清晰。除传统二手房买卖、租赁业务外，链家新房代理、海外房产等业务相继上线。同时，试水产业链下游家装产业。

在此基础上，2018年4月，“贝壳找房”全新上线，相较于原来的链家网，贝壳找房的定位更为开放，除覆盖新房、二手房、租赁和家装等居住业务外，它通过ACN吸纳链家体系外的外部房源进入该系统。这也意味着，无论是直营品牌的链家，还是作为加盟品牌的德佑，亦或是其他中小中介，都可以入驻贝壳找房，从而开启“自营+行业平台”模式。

根据贝壳找房提交的F-1/A文件显示，贝壳找房今年上半年达成了1.33万亿元（人民币，下同）的平台成交总额（GTV），相比上年同期的8900亿元增长49.4%。2019年全年，贝壳GTV达到2.1万亿元。从GTV来看，贝壳找房已成为中国最大的房产交易和服务平台，也成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。

营收方面，2017年、2018年、2019年，贝壳找房营收分别为255亿元、286.46亿元、460亿元。此外，今年上半年，贝壳找房实现收入272.6亿元，同比增长39%；同期，净利润为16.1亿元，同比增长188.6%。

调整后EBITDA（息税折旧摊销前利润）方面，贝壳找房今年上半年经调整后EBITDA为25.9亿元，比上年同期的17.8亿增长45.7%。此外，贝壳拥有健康的经营现金流叠加股权和债权融资，以增厚企业经营的“安全垫”。2019年末，贝壳流动资金总额（流动资金包括现金及现金等价物、受限资金及短期投资）为335亿元，2020年6月末增加至399亿元，相比年初增加63.7亿元。

重塑行业格局，存量房交易仍是“基本盘”

值得一提的是，“衣食住行”这四个生活必需的大市场在中国都建立了巨大的线上平台。阿里淘宝、美团外卖、滴滴打车，加上如今的贝壳找房，“意味着中国宏观经济中‘衣食住行’都全了。” 在此前一场线上直播论坛上，中国企业资本联盟副理事长柏文喜如是称。

不过，绝大多数行业里，都是互联网公司建立线上平台，再控制线下交易。唯独“住”与之相反，在贝壳之前，无数互联网公司尝试过，但在地产业均没有建立起一个超 6000 亿美元市值的阿里。

那么，贝壳上市，对中国房地产行业及经纪行业会造成怎样的影响？贝壳作为居住服务平台第一股，与传统经纪行业有何不同？

房地产新经纪品牌联盟主席、21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航认为，贝壳IPO是行业的一个标志性事件，也是ACN这个线上线下多品牌合作生态在全球视野下的正式亮相。ACN作为一个全面超越国际成熟市场MLS(行业全开放房源联卖系统)的全新生态，辅以中国市场的前景，必将引发全球业界和资本市场的极大关注。”

贝壳找房最早投资人之一、B轮融资领投方，华兴资本集团董事长、基金创始合伙人包凡表示：“左晖带领团队完成了对居住服务行业从标准化到线上化的彻底改造，打造出中国唯一规模化的线上线下房产交易和服务平台——贝壳，也重新构建中国居住服务行业的发展轨迹。”

令人关注的是，贝壳找房上市后，将如何发展？其边界在哪里？

新京报记者了解到，2019年，贝壳找房二手房交易和新房交易收入分别为246亿元和202亿元。除传统房产经纪外，其还涉及金融、装修业务。不难理解，存量房交易仍是贝壳找房的“基本盘”，不过，新房和其他新兴业务的贡献不断增加，贝壳找房已经在应用里加入搬家、家政、家居用品销售等服务。招股书显示，其他新兴业务边际贡献6.2亿元，同比增长55%。

值得一提的是，家装市场亦是贝壳看重的。今年4月，彭永东在2020贝壳新居住大会上表示，贝壳找房已推出全新家居服务平台“被窝家装”。不过，和地产经纪一样，家装也是个“又脏又累”的市场，专业度高、环节多、技术难度大且痛点很多，低频、高价、非标准化是导致家装行业长期以来未出现一家营收过百亿企业的主要原因。

因此，装修市场对贝壳而言是一大挑战。对此，贝壳或早有预料，彭永东曾表示，被窝家装对贝壳而言既是房地产交易服务后的自然延伸，也是新家装在北京市场的一个尝试。这样的赛道非常大，也有非常多改进的空间，对贝壳来说，这也属于先慢后快、先难后易的事业。“要耐得住寂寞，才有可能重新定义，重新让这个行业有更多的标准。”

在业内看来，贝壳向交易服务产业链的延展发展，有很长、很宽的延展性。恰如左晖在招股书《致股东的一封信》中所言，坚持长期主义价值观，不断倒逼贝壳找房的组织成长，不断探索新的“又脏又累”，而一旦成功就有巨大增长机会。

来源:新京报

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