城鉴 | “码农之家”回龙观:背靠昌平,拥抱海淀

一直以来，昌平都是北部楼市的重头戏。凭借着毗邻海淀、朝阳的独特优势，昌平区域房价也一路飙升，目前，昌平新房早已直逼6万，距离海淀尤其近，但海淀的置业压力不用说大家都知道，因此北部上班族昌平买房是最理想的置业地。

昌平回龙观区域，一直被称作睡城，随着昌平区域规划的逐渐明确以及城市轨道的不断完善，越来越多的房企和置业者把目光投向回龙观。

那么今天的回龙观发展如何，它的基础配套设施是否完善，区域内的房价又是怎么样的，本期搜狐焦点《城鉴》就将深入走进昌平区回龙观，细话回龙观楼市看点。

回龙观现状

回龙观位于昌平区东南部。东起黄土南店，西北至二拨子;南为海淀区东北旺乡上地村。以观得名。

回龙观作为北京著名的大型居住社区，是京北高学历人才的聚集地，但面临严重的职住失衡、公共服务滞后、高端商业设施欠缺的问题，多年来被称为“睡城”、“堵城”。

但由于离海淀区的码农宇宙中心—上地西二旗只有两站地铁的距离，这里的房价和房租都比上地西二旗便宜很多，所以就成了月入五万的西二旗人安居的首选。

受到中关村科技园的影响辐射，回龙观尽管只是昌平区的一个镇，但是区域内的轨道交通极其完善，南北向的地铁8号线和昌平线，横穿整个回龙观区域的地铁13号线，将回龙观区域围绕其中。

作为北京知名的“睡城”，回龙观早期的职能定位基本是“中关村科技园后院”，导致之前的建筑过多倾向于住宅，致使公共建设不足、商业设施欠缺。

很长一段时间内，区域内业主的生活购物局限于小区自带的配套，有大型购物需求甚至要跑到临近的清河甚至更远的中关村。

不过近些年随着回龙观区域建设的完善，越来越多的大型商场逐渐落户回龙观。

位于回龙观地铁站对面的华联商厦、位于史各庄街道的永旺购物商城、位于京藏高速旁的昌发展万科广场等大型购物中心，准确分布在回龙观各个区位，丰富了回龙观业主日常生活，带来了生活便利。

回龙观区域的教育配套可分为两部分，一部分是回龙观区域自带的教育部分，包括回龙观中心小学、回龙观第二小学、华北电力大学附属中学（回龙观中学）、昌平第二中学南校区等昌平本地教育资源。

另一方面，随着回龙观区域的基础建设趋于完善，更多高知人群的汇聚，带动了越来越多的优质资源涌现。

首都师范大学附属回龙观育新学校、育翔小学回龙观学校、北京一六一中学回龙观学校等名校分校纷纷落户回龙观，回龙观也成了北京教育的“新高地”之一，在家门口上名校，成了很多孩子的良好选择。

2013年之前，回龙观区域的医院两级分化，东边居民可以去三甲医院北京市昌平区中西医结合医院就医；而西边的居民还主要依靠本土医院，北京回龙观医院、昌平北城中医医院等医院是回龙观区域居民的首选。

不过在2013年后，随着积水潭医院回龙观院区的建成开业，回龙观拥有了区域内第二家三甲医院，居民的医疗水平得到了极大改善。这在昌平区域各镇中，是独一无二的。

回龙观发展

作为昌平区最贵的板块之一，回龙观近年来不断“引领”着其他板块跨越一个一个的价格底线。

2013年之前，这里的新房价格普遍在2万以内，2016年区域内新房价格普遍突破4万，部分楼盘甚至报价奔5万。到了2018年，仅剩的几个区域新盘已经大有突破“6万”之槛的架势。

目前，回龙观楼市以二手房为主，均价为4.9万/平米。而昌平其他区域，如南邵和昌平县城的房价都在3.8万平左右，而沙河房价则在3.9万/平方米，只有霍营板块可以和它一较高下。

作为北京二手房交易量较高的区域，回龙观地区二手房存量大，住宅以低密为主，从早期的经适房龙某苑系列，到后期的一些纯商品房小区，回龙观整体的居住密度较小，而中关村软件园兴起后为回龙观带来的大量购房者和租客，也逐渐推高了回龙观的价格。

2016年拆除完毕的原回龙观城北市场将用于“北四村”回迁楼建设。在居住空间建设方面将建设100万平方米居住空间。配套青年公寓、公租房小学、幼儿园等项目。

2018年，北京市委常委会讨论并通过《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》，计划3年内向该地区投入近200亿元资金，更新提升回龙观区域的各项配套。

回龙观楼市

目前，回龙观区域的新房均价5.6万/平米，二手房均价为4.7万/平米，在售的新房和二手房热门小区如下表所示：

新房：

公园悦府

公园悦府项目在售户型86-152平2-4居，均价5.8万元 / 平。

公园悦府最大的特点有两个，一个是清华附中昌平学校坐落在社区里，能给未来业主孩子的教育提供保障。

另一个是公园悦府建在“地铁”上，离开家门就是8号线的平西府站，交通便利。

华润双子星

萬橡華府

项目均价54197元/㎡，户型面积：80-139㎡住宅产品，位于地铁昌平线和地铁8号线的交汇站朱辛庄站旁。

周边商业有万科4万平米商业，永旺商场，华联购物中心，龙旗广场购物中心等，可以满足业主生活购物所需。

萬橡悦府

项目位于京藏高速与北清路交汇口东2公里，具体位置在地铁8号线、昌平线朱辛庄站东南方向300米处，日常出行十分方便。

目前一期基本已经售罄了，二期顺销中，均价54197元/平，户型73-136平2-4居，总价390万起，首套首付156万起，带装修交付，对于刚需人群来说比较友好。

二手房：

新龙城小区

新龙城小区总价259万起，适合刚需置业，小区的整体环境和居民素质都比较不错，就是物业比较一般，但好在物业费用便宜，整体生活成本较低。小区距离回龙观地铁站约1公里，早高峰时容易有拥堵现象。

龙泽苑

龙泽苑目前二手房均价在45000-55000之间，是2000年左右建设的新房。小区内大部分都是低层板楼，没有电梯，对于老人不是特别方便。此外，停车位也不是很充足，很多私家车都必须停在小区外。

国风美唐

国风美唐是近两年才售罄的新盘，目前二手房在网上的挂牌均价在62000元每平左右。

对于国风美唐，距离地铁8号线回龙观东大街站300米；项目周边配套齐全，底商密集，但是没有大型商场。

距离三甲医院北京市昌平区中西医结合医院一街之隔；但是笔者觉得国风美唐的户型设计一般，略显拥挤。

润泽嘉园

小区整体较新，就人均素质和绿化来讲主要推荐二号院。小区距离小米科技园比较近，距离地铁龙泽站900米左右，总价480万起。

万科金域华府

2014年左右的新房，目前二手房在网上的挂牌均价在74000元每平左右。

金域华府的优点比较明显，地理位置好，临近地铁龙泽站，周边配套丰富，有金域国际中心、昌发展万科广场等大型商业综合体。

但是金域华府大部分都是高层塔楼，居住密度过大，私密性和舒适度可能不是很高。

流星花园三区

周边配套不是很成熟，但满足日常所需还是没有什么问题。小区距离平西府站900米左右，早晚高峰时间会在辛庄桥出现拥堵。

焦点评述

回龙观作为北京著名的大型居住社区，是京北高学历人才的聚集地，但面临严重的职住失衡、公共服务滞后、高端商业设施欠缺的问题，多年来被称为“睡城”、“堵城”。

但由于离海淀区的码农宇宙中心—上地西二旗只有两站地铁的距离，这里的房价和房租都比上地西二旗便宜很多，所以就成了月入五万的西二旗人安居的首选。

自2002年集中建设以来，回龙观各类配套也随之发展。公开数据显示，区域内行政办公、教育、金融、文体、医疗等配套所占的比例约为20%，服务商业所占的比例约为80%，其中餐饮业占42%，零售业为31%。

目前，回龙观以次新房、二手房为主，虽然目前回龙观各项配套仍有待完善，不过，毕竟有“回天计划”背书，未来配套的陆续改善也在计划之中，该地的楼市价值也将值得期待。

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