商业观察丨“地产大佬”孙宏斌今年都在忙些什么?

不久前的8月8日，融创中国创始人孙宏斌前往湖南，与长沙市人民政府签署战略合作框架协议，预计双方将进行进一步的合作交流。

长沙之行只是孙宏斌2020年途中的一站，今年以来，孙宏斌还曾多次带队与昆明、腾冲、赣州、洛阳、芜湖等地方政府商谈合作事宜，其中多涉及文旅产业的项目落地。

自2017年7月那场融创与万达之间的“世纪交易”之后，融创的文旅产业布局正式拉开大幕，至今已有多个融创文旅项目问世。

一位A股上市房企副总裁在接受采访时表示，“住宅开发市场受制于各种政策因素和市场竞争因素影响，难有更大发展和想象空间。像融创这样的头部企业要想保持发展规模和速度，企业战略和模式肯定要做提前思考和布局。”孙宏斌选择了文旅产业作为新的增长点，但作为地产开发商，他所考虑的，依然是如何以更低的价格拿到土地。

频繁会见地方政府官员

根据8月8日的合作协议，长沙市人民政府与融创中国将在文化旅游、高端商务、城市更新、产城融合、健康养老等多方面加深交流合作。

孙宏斌在现场也表示，融创中国在地产、服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养领域有着丰富运营经验及市场资源，将继续在长沙加大投资力度，不断增强双方合作互信。

据不完全统计，今年3至8月间，孙宏斌曾前往云南、广西、河南、四川，及青岛、石家庄、济南、郑州、洛阳、南昌、赣州、成都、岳阳、长沙、芜湖、苏州等省、市考察，并与当地政府官员会见座谈，而他谈话的重点多围绕文旅和大健康产业。

在众多省份及城市中，孙宏斌偏爱云南省各市。据统计，自2016年11月首次与彩云之南结缘，入滇三年有余的融创，从深耕昆明，一路布局到昭通、玉溪、大理、西双版纳等7个城市，共计18个项目。

2019年8月，云南省与融创在昆明举行战略合作框架协议签约暨捐赠仪式。双方就深化文旅合作，加快相关项目落地，助推云南生物医药和大健康产业等方面，进行了交流。

2020年疫情有所缓解后，孙宏斌就开始频繁现身云南各地考察签约，几乎每月都会到云南考察。

据了解，孙宏斌先后考察了云南腾冲、保山、石林和大理等地，并分别出席了3月融创中国与云南建投集团战略合作协议的签约仪式，4月环球融创与云南交投的战略合作协议签约仪式，5月融创与弥勒市的签约仪式，7月融创与昆明石林彝族自治县、腾冲的签约仪式。

7月31日，云南城投将沧江文旅100%股权和云辰置业51%股权分别作价约3.85亿元和1.31亿元的价格出售予以西双版纳环球融创旅游发展有限公司。

据悉，沧江文旅和云辰置业两家公司共同对应的是位于西双版纳景洪市的橄榄坝傣族水乡特色小镇文旅地产项目。按照规划，橄榄坝傣族水乡特色小镇为云南省公布的26个特色小镇之一，项目总规划12000 亩，总建筑面积25.5万平方米，是一座大型文旅项目，最终建设成以康体养生、旅居度假的文旅新城。

把握时机低价拿地

据多位受访者称，2020年孙宏斌造访多地，“醉翁之意”皆在土地。而鉴于目前土储的分布情况，融创的土地成本并不低。

根据2019年年报，融创中国集团连同其合营公司及联营公司的土地储备约2.39亿平方米，土地储备货值约人民币3.07万亿元，其中超82%位于一二线城市，平均土地成本约4306 元/平方米。

有“并购之王”之称的孙宏斌执掌的融创，截至2019年年末在手现金为1257.31亿元，短期债项为1359.09亿元，现金已经无法覆盖短期债务。

上述副总裁表示，房地产行业从开发红利向服务红利转变是大势所趋，不同的企业选择了不同的服务方向和领域。与其他房企不同，由孙宏斌执掌的融创，选择了大布局。“由于土地资源掌握在政府手中，孙宏斌的路径选择自然是以自身强大的资本的力量，满足政府的需求，后者就会将市场要素，以半市场经济半计划经济的方式给予融创。”融创也可以借此掌握大量土地，这几乎是在效仿早年万达成功的模式。

低价地带来的利润充满诱惑。一位不愿具名的地产业内人士在受访时称，以长三角一处万达文旅城（后被融创收购）为例，2013年至今，8年时间里，当地土地均价从每亩300万升至1200万，楼板均价从1800元升至10000元；房价平均从4500元升至20000元，当年万达城现在所处的地段，区域房价最高，并有相应的购买力来支撑，房企在这时间和空间的转换之中获得了巨大的利润。

融创官网显示，截至2019年底，融创文旅已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。

2019年年报显示，报告期内，融创中国实现营收1693.16亿元，较之2018年，相应增长35.73%。

截至2019年年底，融创文旅的总资产已达1001亿元，总负债为224.7亿元，营收为28.5亿元，同比增长40.39%。尽管如此，文旅项目的营收也只占总营收约1.68%。

明源地产研究院院长徐颖在受访时称，“现在住宅土地招拍挂市场的土地价格太高，融创本质上还是想通过文旅项目拿低价的住宅用地，规避高地价。至于文旅项目能不能做成，变数很大，难度系数也很高。”

机遇背后面临运营考验

2017年7月10日，融创曾以438.44亿元收购了万达13个文旅项目91%的股权，孙宏斌的文旅梦就此拉开了序幕。

2018年8月下旬，融创文化旅游发展有限公司（即融创文旅集团）在海口正式成立，注册资本10亿元，法人代表为融创中国执行总裁兼文旅集团总裁路鹏。行政总裁汪孟德和副总裁兼联席公司秘书高曦等为董事。

当年3月召开的融创业绩会上，融创中国执行董事汪孟德曾明确表示融创文旅集团的发展方向，即与地产集团分开，独立运营，未来一两年最重要的任务是快速增强文旅板块的运营能力。

孙宏斌对文旅产业的热衷已经溢于言表。融创2018年的业绩说明会上，孙宏斌曾表示：“文化是诗，旅游就是远方，我们投资的是诗和远方。”

同年10月，融创又以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司，至此100%的持有万达文旅，并交由新成立的融创文旅集团进行全盘接收以及整合。

在融创服务正式赴港上市之际，羽翼渐丰的融创文旅也已成为与融创地产、服务及文化外同样重要的战略板块。

但如今的融创与当年的万达并不相同，上述人士称，今年以来，很多地方政府与融创签署的只是框架协议，“这主要是考虑到目前文旅地产失败的案例太多，政府也不会轻易给出便宜的土地，他们也学精明了。”

前述高管称，文旅项目的开发运营模式，不能只是靠卖房子来带动，但出于资金平衡的需求，仍然会让这种模式继续发挥作用。最终还是要考较企业的文旅运营的专业能力和综合实力。

来源：中国房地产报

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