聚焦博鳌论坛|不确定的未来与确定的房地产:仍有继续增长空间

疫情重塑经济格局，房地产行业“危”、“机”并存，房企谨慎而积极面对疫情冲击的同时，亦把握住其中所激发和催化的变革趋势，旨在于不断分化、充满不确定性的行业中获得更长足的发展。

8月12日，在2020博鳌房地产论坛第一场地产精英博鳌论剑环节，东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇与6名论坛嘉宾分别就“危机与复苏，房地产的任务”、“不确定未来与确定的房地产”、“多元迷雾下的房地产与投资”三大分议题，共同探讨了“跨越房地产的未来”。

行业分化，仍有巨大增长空间

“近年房地产行业的利润都是下降的。” 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委书记、常务副总经理刘伟表示，行业的压力，导致房地产越来越像一个制造业，利润被规定好了。他说，“任何行业最终竞争的归宿都是有点相像的，会回到社会平均利润。”

迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖则表示，自己颇为认同中泰证券首席经济学家李迅雷对“分化”的理解：“现在大的特征是分化和不确定性。”尽管如此，罗韶颖称还是会坚定不移地看好房地产：“未来5到10年的时间，它都还是有继续增长的巨大空间，毕竟这个基数摆在这里。”

金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地管理董事长郝一斌指出，要强调两个趋势：“第一是需求分化的趋势，这是对地产中长期的影响；第二是再次通过疫情验证了’房住不炒’的决心。”他认为，房地产行业有其自身运行规律。在不同周期会有波动，也会有新的增长点。

“现在分化已经是一个非常明显的态势。”中国金茂高级副总裁魏浙直言，对于房地产行业的走向而言，疫情只是一个突发事件，它并不能彻底改变什么。

在路劲地产集团主管董事刁露看来，随着楼市调控成为常态，房地产行业、从业者都已经很从容淡定了。与其他业内人士一样，刁露也看好行业未来的10年到20年。而身处“中国改革开放40年以来数一数二的好行业”，刁露表示“非常庆幸”：“因为这个行业可以容纳非常多的企业，家家企业总体来讲都活得还可以。”

京东集团副总裁、京东数科研究院、首席经济学家沈建光指出，从现在限购的情况来看，房地产还是供小于求：“现在中国经济面临四大不平衡，第一就是生产比较快，但是需求增长比较慢，明显带来供大于求。房地产相反，从现在限购的情况来看，房地产还是供小于求。”

沈建光以深圳为例，认为住宅房价大涨，但是办公楼租金大跌，因此办公楼供应大大高于需求，住宅反之，这些不平衡问题就使得房地产的需求没有得到满足，这是非常重要的一个基本面。不过，居民的中长期贷款都是买房的贷款。“所以从这个角度来看，房地产还是有一个比较好的需求。”

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇对于上述业内人士的看法表示肯定：“房地产企业每年的发展，我们可以画一条K线，过去30年有28年是一个阳线，只有2年是阴线，所以在这个行业还是表现非常好的。”

回归产品，提升抗风险能力

基于对行业趋势的理解，几位论坛嘉宾对如何跨越房地产的未来都有了清晰的思考。

刘伟认为，任何行业最终竞争的归宿都是有点相像的，会回到社会平均利润：“那么企业比什么呢？还是产品的竞争力、劳动生产力、资本效率？”

“我们应对未来，无论外界如何变化，把自己做好。”刘伟表示，“在行业分化越发明显的背景下，已经布局了全国主要60个城市的招商蛇口，目前更关注新投入项目的质量，从让老百姓住得起到住得好，这是招商蛇口的追求，所以我们会加大我们产品的科技的含量。”同时，招商蛇口提出与城市发展规律相匹配的综合发展，为未来的产业做好准备，比如，邮轮产业、园区等，这些业务不以房地产的概念来做，需要更多的创新。

罗韶颖则强调，考虑到行业的分化和不确定性，东原首先还是会继续坚持精选深耕擅长的一线、强二线城市，同时会下沉到更有经济活力的三四线城市，因为确实这些城市是涉及都市圈的概念。

面对行业继续增长的巨大空间，东原则需要为未来布局，拓展房地产开发之外的“第二曲线”，积极尝试在不同领域播种，结合自身“基因优势”进行内外接轨。罗韶颖表示，“我们首先是找朝阳产业，是天花板要非常高、具有市场空间的行业，同时看看往外接轨的点在哪里，有没有社会的痛点。”比如，东原旗下物业公司将尝试做社区和居家级的养老，同时也会在商业价值和社会价值之间寻找结合点。

郝一斌认为，金地的产品优化将成为常态：“地产公司只要在这个行业存在，就要不断地提高效率，做成本管控，包括因应客户的需求，不断地优化你的产品。”比如，未来购房者可能对于卫生、健康、防疫等有更多的产品优化要求，这将成为房企今后的长期工作。

魏浙认为，在行业分化已成常态的背景之下，作为从业者，房企必须要认清形势、认清自身，且要做好当下。新周期之下，行业对于金茂的要求非常多，除了要适合市场规律，产品的迭代升级问题等亦受重视。与此同时，魏浙也强调，“现在做某一件特长的东西非常重要，这包括商业、旧改、产业导入、引入城市运营等等诸如此类的东西。一些综合性的整合，或者是你自己发掘自己的能力，在这种情况下才会有更多的抗风险能力。”

“作为房地产行业的从业者，万变不离其宗，归根结底是要把企业做好，企业需要盈利，需要可持续的发展，需要有投资的动力，有把产品和服务做好的动力。 ”刁露直言，竞争永远存在，对此房企需要回归理性，回归一个平常的心态，对于企业来说，最重要的还是要给客户带来价值，如何才能够创造出更好的产品和服务。企业还是回归本原，做好自己的产品，提升品质，这是永远不变的真理。

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