分析了十年的“金九银十”数据，我们发现了一个秘密！

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这9月还没到，金九银十就已经被中介强行提上日程，在朋友圈疯狂刷屏了。

没错，正如“双十一”是电商和网民的狂欢一样，在房地产行业，“金九银十”也曾是开发商和购房者的盛宴。

但是，在黑天鹅频出的2020年，还会有金九银十吗？

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首先，我得告诉你一个残忍的事实：年年炒的金九银十，几乎不存在了。

还记得去年吗？由于小阳春的火热，导致调控收紧，金九银十直接哑火，活生生被打成变铜九铁十。

如果再把时间拉长一点，根据麦田房产(博客,微博)统计的二手房数据，过去十年间，仅2010年、2013年、2014年出现过金九银十。

其实，自从2014年后，金九银十都不太明显，当然这不是说金九银十促销季没了，而是销售太猛，全年大部分时间都在高烧状态。

而这也导致政策退烧药的来临，例如2016年的930政策、2017年的317政策，都是楼市大热下祭出的大杀招。

而根据国家统计局数据显示，从2017年到2018年的12年间，每年的月度交易高点并非金九银十，而是12月。

在多数年份中，12月单月的房地产交易规模接近当年月均成交规模的2倍。在个别年份中，12月的交易规模甚至超过当年月均2倍。

而每年的第二交易高点，多出现在6月和11月，其中2016年-2018年的月度成交第二高点，均出现在6月。

也就是说，收割的季节，大约在冬夏。

为什么会这样？

如果你了解房地产市场，道理其实不难懂。

就像学生党，最努力的时刻永远都是deadline前一夜。对于上市房企来说，年报和中报是每年最重要的两个财务节点，为了“做好报表”，每年都会把推盘和促销安排在6月、11月和12月。

而12月会成为年度成交最高点，也得益于房企冲击年度销售目标。

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看到这里，也许有人会问：“今年太特殊了，疫情之下需求被压抑了这么久，不会在金九银十释放吗？”

就我个人而言，说句实在话，金九银十期间，除了多了一个国庆和中秋小长假，其他时间和平时有区别吗？

作为购房者，难道不是看价格合不合适，首付比多少，房贷有没有优惠吗？难道还是因为放了个假，天气好就扎堆去买房？

不过，我们还得结合目前市场情况来看。

根据克而瑞数据显示，2020年7月，TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元，单月业绩同比自4月转正后逐月回升，进一步提升至25.7%。

从累计操盘销售来看，1-7月百强房企整体业绩同比增长2.7%，传统的7月淡季并不淡。

从这个角度看，今年以来，房企销售业绩还是优于去年同期的，就连淡季也不例外，这就说明房企已经开始提前抢跑，金九银十的降价促销空间可能没有那么大了。

当然，这只是统计了百强房企的业绩。实际上，受疫情影响，上半年很多中小房企资金链受重创，业绩相当惨淡，一些区位差的项目开盘冷冷清清，除了“托”之外，剩下的购房者少之又少。

例如南京江宁谷里某楼盘，5月31日开盘，推出102套房，均价2.1万/㎡左右，到现在快2个月了，才卖出去12套，去化率才11%。

另一方面，从7月开始，深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热门城市，都出现调控收紧的情况。而效果也十分显著，例如深圳调控升级后，多个区的二手房源均出现降价，幅度从20-400万不等。

而今年整个楼市调控高达336次，调控次数比去年同期上涨9.5%。所以，接下来出台调控政策的概率还是很大的，尤其是在金九银十，不排除会像去年一样金九银十变铜九铁十。

换句话说，目前调控收紧的城市就是在为金九银十造势，毕竟楼市不能太热，不然容易违背中央“三稳”的目标，会挨打。

综上来看，在调控趋严的情况下，今年难有金九银十。

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那么，今年九月和十月，还能买房吗？

答案是肯定的，大家可以留意三个信号。

第一，看通货膨胀的变化。

一直以来，我国物价水平都控制在3%以内，去年也一样，全国居民消费价格指数同比上涨2.9%，还没突破红线。

但是今天实在太特殊，上半年央妈不断放水，市场资金流动激增，有可能导致物价上涨。

据昨天国家统计局发布的最新数据显示，7月全国居民消费价格同比上涨2.7%，自6月低点反弹后逐月回升，接下来大概率会继续上涨。

整体平均下来，今年前7个月同比上涨3.6%，已经突破红线。

所以，随着通货膨胀、货币贬值，资金购买力就会下降，资产就会缩水。在这种情况下，借着开发商金九银十的噱头，趁降价促销买房还是比较划算的，当然不急的话等年底也OK。

第二，看房贷利率的变化。

很多人纠结要不要在九月和十月买房，不外乎既想薅开发商羊毛，又不想自己买亏了。但实际上，影响房价的重要因素之一是房贷利率。

的确，从5月份开始，央妈已经连续3个月没有下调LPR利率，也意味着今年货币最宽松的时期已经过去，但这并不代表LPR利率8月不会降，9-12月不会降。

实际上，据融360数据显示，无论是一手房还是二手房利率，今年以来已经连续7个月下降。

所以，接下来大部分城市的房贷利率还是会延续下调态势，而央妈今年还会有1-2次降息，购房者需要做的，就是时刻关注房贷利率的变化，在房价整体平稳的情况下，房贷利率下调了，就可以买房了。

第三，看优惠力度有多大。

今年房企们的确在苟活，原因有四：第一，经济不景气，楼市购买力下降；第二，央妈多次降准降息，但高层却严防死守；第三，海外疫情爆发，企业融资受限；第四，下半年债券融资偿还将迎高峰期，目前规模已达到5588亿元，同比增长58%。

所以，在这种情况下，不少开发商大概率会继续利用金九银十的噱头，搞一波降价促销，以价换量。

但对于购房者来说，一定要判断好楼盘降价是“真降”还是“假摔”，方法有二：

一是去当地住建局官网查项目备案价，以及百度一下项目拿地价，如果销售价格与这两者相差不大，那就可以趁低价入手了。

二是亲自去售楼部踩盘，看看降价的房源是不是天地楼层，或者朝向不好，或者是仅有的几套尾货。如果是，而你又能接受，那还能说啥呢，买呗。

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