8.6万元刷新杨浦区楼面价 北京房企金隅加码上海

  7月31日，上海杨浦区有一宗住宅用地竞价入市，经93轮竞价，来自北京的金隅以总价69.2亿元击退招商金融街、九龙仓和龙光等5家房企竞得地块，楼面价85764元/平方米，溢价率38.32%。

  有市场观点认为，此次金隅在上海高价拿地，意在拓宽在上海的产品线以及提升品牌形象。此前，金隅只在2014年、2018年在上海郊区嘉定拿过地块。

  “在土拍现场，金隅显示出志在必得的气势，不停地举牌，”接近本次地块出让的张明（化名）称，金隅在上海只有两个项目在嘉定，“一家品牌房企在一个区域内没有地了，还是很尴尬的。”

  一位地产央企投资口人士分析认为，这么高的地价，金隅不可能单纯出于品牌的考虑，利润是第一位。金隅拿这宗地，一是战略深耕的需要；二是看好核心地段，以前在嘉定的两个项目，位置较远，这次拿下杨浦区是想在城市豪宅领域有所突破；三是在目前的北上深一线城市，核心地段的拿地竞争都比较激烈，这次发力上海，也是金隅积极扩张一线城市的表现。

  首进上海市区

  7月31日的土拍一举刷新了上海杨浦区最高楼面价纪录，该地块折合楼面价为85764元/平方米，若综合考虑5%保障房以及土地税费，楼板价估算超过93000元/平方米。

  金隅在上海的项目并不多，品牌知名度也不高。2014年首入上海后，这家房企只在郊区嘉定拿过两宗宅地，分别是金隅大成郡、金隅金成府，都是刚需盘。此次拍地是金隅首入上海市区。

  张明表示，以如此高的楼面价拿地，金隅已经没有多少利润的空间，周边品质比较的二手房价格也就在八九万元/平方米左右。而且，“目前上海对楼市的管控还是比较严格的，金隅客观上已经失去了提升利润的主动权。”

  “地块所在的位置距离地铁口有六七百米，只是因为靠近市中心的关系，但不论是配套还是区位，只能说具备相应的功能，并没有非常突出的优势，”张明认为。

  2014年7月，金隅股份旗下的北京金隅大成开发有限公司以26.8亿元竞得上海嘉定菊园新区地块，溢价率48.25%；2018年12月，金隅全资子公司取得上海嘉区徐行镇两块国有建设用地使用权,项目用地面积4.03万平方米，成交总价为11.62亿元。

  有市场人士认为，金隅在上海的项目，哪怕在偏于一隅的嘉定，三年也能回笼60亿元。上述金隅2014年拿下的地块，金隅大成郡项目2016年-2018年连续三年销售额均在嘉定位列前茅。

  上述央企人士表示，以同为一线城市的北京为例，楼面价超过7万的分钟寺竞争同样很激烈，但金隅即便参加拿下的可能性也不大，因此它把目光投向上海。“毕竟北京是金隅大本营，而且今年已经有所斩获，包括海淀安宁庄的自有用地建共产房和朝阳区望京花家地西里的商业办工项目。”

  公开资料显示，金隅集团的历史，可以追溯到1955年，从北京市建材工业局逐步演变和成长壮大，截至目前，已经分别在港股和A股上市，是全国第三大、世界第五大水泥产业集团。除水泥外，新型建材和房地产开发是另两大主营业务。

  但作为主营业务之一，金隅集团房地产业务增长幅度并不明显。2019年公司房地产板块实现主营业务收入222.08亿元，同比增加0.28%；累计合同签约面积117.47万平方米，同比增加5%，其中商品房累计合同签约面积101.35万平方米，同比基本持平。而其2016年房地产板块营收即为184.49亿元，从营收来看，近年来金隅房地产业务增长缓慢。

  待解的地王

  此次拿下上海杨浦区的高价地，金隅集团是在走曾经走过的旧路。

  2016年是全国“地王”层出不穷的一年。当年10月26日，金隅集团以57.5亿元总价揽入天津空港经济区三宗住宅用地，一度引发了广泛关注。

  其中，3号地块成交总价18.4亿元，成交楼面价31498元/平方米，溢价率约为476%；4号地块成交总价为19.5亿元，楼面价为31751元/平方米，溢价率为485%；5号地块总价为19.6亿元，楼面价为32528元/平方米，溢价率高达521%。

  至今将近4年时间过去，天津空港经济区地块仍未有明确的入市消息。

  2016年，除了天津，金隅还在合肥以45亿总价拿下包河区总价地王，地块溢价率295.26%。

  2019年年报显示，截至2019年末，金隅集团短期借款、应付票据、一年内到期非流动负债合计约为595.13亿元，而其在手货币资金为213.25亿元，不能覆盖其短期债务。

  金隅集团目前面临的负债压力问题或始于2016年。2016年年报显示，截至2016年末，公司总负债约为1454.88亿元，同比激增约64.27%，其中有息负债约为806.06亿元，同比激增约101.32%。

  金隅集团管理层曾对其布局策略作出解释，“这些城市拿地成本尽管高一些，毛利率低一些，但通过‘短、平、快’的模式，安全性会更高。”

  其在2019年年报中也表示，公司在房地产业务方面以“快销售、快回款”为策略，在较为低迷的市场环境中主动作为，下沉营销工作，制定优化措施，强力组织实施，保障现金流安全。 但其“快周转、快回款”策略之下，地产业务增长缓慢也是摆在眼前的事实。

  7月16日披露的2020年半年度业绩预告显示，预计期内归属上市公司股东的净利润为12亿-16.5亿元之间，同比下降 61%-46%；扣非净利润为8亿-11.5亿元之间，同比下降 67%-52%。

  “受新冠肺炎疫情影响，房地产结转项目中，保障房占比增加较多，且本期商品房结转项目毛利率较低，导致报告期内房地产板块营业收入及毛利水平同比降幅较大。”金隅集团方面称。

  受益于国企属性，金隅集团融资成本并不高。6月11日，金隅集团拟发行20亿元公司债券，发行期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，该公司债券票面利率仅3.24%；此前的4月22日，金隅集团发行了2020年度第一期中期票据，期限为3年，计划发行总额为15亿元，发行利率为3.45%。

  8月4日，金隅集团也迎来最新的人事变动，北京海淀区区长曾劲履新金隅集团党委书记，并提名为董事长人选。

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