报告:上半年楼市“深V”反弹,部分城市泡沫再起,下半年怎么走

近日，国家金融与发展实验室发布2020Q2房地产金融报告（以下简称“报告”）。报告指出，2020年上半年房地产销售和价格出现“深V”型反弹，主要得益于疫情得到控制；但“深V”型反弹的同时，市场分化明显，部分城市房价泡沫再起，监管层进一步加强了政策调控。

2020年上半年，在疫情冲击下中央层面仍多次强调坚持“房住不炒”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。央行和银保监会多次重申会保持房产金融政策的连续性、一致性和稳定性，实施房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量、防范资金违规进入房地产市场仍是央行和银保监会监管重点。

报告指出，房地产市场与疫情在国内的形势息息相关，自一季度的住房价格环比大幅下滑，再到4月以来的迅速回升，住房价格环比走势呈现“深V”型。2020年上半年，新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别累计上涨1.94%和0.90%。

分城市层级看，一线城市上升势头显著，新建商品住宅和二手住宅销售价格的稳步上升，上半年累计涨幅分别为1.55%和4.09%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格上半年累计涨幅分别为2.23%和1.00%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为1.71%和0.37%。

报告认为，租金资本化率可以较好地刻画房价泡沫程度，它是由每平米住宅价格除以每平米住宅年租金计算得到。2020年上半年，四座一线城市的租金资本化率呈上升态势，平均租金资本化率为63.28年，相比2019年末，除广州租金资本化率略有下降外，北京、上海、深圳租金资本化率都明显上升，房价泡沫再起。

至于原因，报告分析称，主要是一线城市住房价格受疫情影响略有上升的同时，租金的绝对价格有所下降，带来了租金资本化率的上升。深圳租金资本化率上升的主要原因在于分子房价上涨，而这背后有金融杠杆的影子，可能是房产抵押经营贷款违规流入房地产市场造成的。

报告指出，房价的上升和泡沫的形成离不开信贷的推动，个人购房贷款的增速与房价的上涨经常表现出互为因果的关系。上半年我国金融机构个人住房信贷仍延续前期稳中趋紧的态势，预计短期内个人住房贷款余额增速仍将保持略有下降的趋势，个人住房贷款市场仍以数量调控为主。

报告认为，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；随着LPR缓慢下行，个人住房抵押贷款利率呈缓慢下降态势；从新增贷款价值比的估算情况来看，除深圳、南京外，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，房地产企业融资收紧的局面没有改变，房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道仍处于收紧状态。

下半年房地产市场将怎么走？报告预计，2020年下半年之后，房地产市场会随着疫情稳定和线下销售活动的正常化而逐渐回归正常水平。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为，“房住不炒”是一项长期政策，中央层面防止房价过快上涨的基调不会转变；在当前部分城市泡沫苗头较为明显的形势下，中央精神已经得到贯彻。地方政府层面，已经从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛等诸多方面采取了“打补丁”措施；金融体系方面，严防经营贷、消费贷等资金违规进入楼市已成为目前监管重点。预计房地产泡沫再起的苗头很快会被控制住。

来源：中国经济网

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