三月楼市逐渐进入修复期,下月预测行情上调

一季度市场同比下降明显 三月楼市逐渐进入修复期

受疫情影响，2020年一季度，房地产市场土拍延期，全国住宅用地成交量约为1.13亿平方米，累计同比下滑25.2%。二手房一季度成交量同比减少44.6%，3月市场成交快速修复，截至目前，成交量已恢复至去年3月水平的63%。

此外，一季度主要城市的租赁住房成交总量环比增长5.33倍，超去年同期水平。据悉，新增供需大幅释放，将推动住房租赁市场继续回升。

新房 量跌价稳 房企销售金额下滑22%

据贝壳研究院对外发布的2020年新房一季报显示，66座大中城市一季度新房合计成交量同比下滑近3成。

其中，一二线城市商品房成交量下降幅度较大，达3-4成。受疫情影响，多数城市土拍延期，专家预计二季度起，住宅用地成交规模会有大幅度回升。

数据显示，一季度北京新房供应面积55万平方米，同比下降60%。成交面积99万平方米，同比下降32%。一季度商品住宅成交均价为45915元/平方米，同比上涨1.8%，增速相对平稳。

专家指出，虽然一季度出现疫情影响，但市场需求仍在，且可以预判，在疫情逐渐好转，市场进入恢复期后，需求量将得到一定释放，未来的供需关系变化仍取决于供应量控制。

据悉，2020年一季度，一线城市成交楼面价突破20000元/平方米，同比增长35.1%，环比增长46.1%。主要原因在于北京成交多宗不限价优质住宅用地，带动整体一线城市楼面价回升。

溢价率方面，全国各线城市环比2019年四季度均出现大幅回升，其中二线城市2020年一季度平均溢价率达到14.2%。

克而瑞研究数据显示，3月，各地线下售楼处陆续开放，房企基本复产复工，商品住宅供应也迎来小高峰，50个重点城市商品住宅当月新增供应共计1583万平方米，环比上月增长6倍。

而对于房企来说，一季度TOP100房企销售共计16628亿元，同比下降22.3%。

一季度房企融资环境偏紧，叠加疫情影响，销售量下降明显。据了解，众多房企在疫情期间开始寻求线上化销售措施。

专家预测，在房住不炒的基调下，未来商品住宅市场不会出现大幅度价格上涨，领先房企将带动整体市场快速复苏。

二手房 市场复苏 改善需求加快释放

据我爱我家研究院发布数据显示，今年第一季度，二手房网签仅20031套，同比下滑38.59%。

2020年第一季度，二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%。而随着疫情防控形势逐渐稳定，3月，二手房市场快速修复，重点18城链家二手房成交量较1-2月增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%。

报告指出，随着复工复产的稳步推进，积压的需求在3月开始得到释放。据悉，3月链家18城成交面积在90平方米以下占比达到72.4%。58同城、安居客发布的《2020年一季度楼市总结报告》中指出，用户对二手房面结偏好集中在70-120平方米，占比超过五成。

从短期先行指标来看，新增供给与新增需求也迅速恢复。3月18城链家二手房市场新增客源量同比增加96.2%，达2019年以来新增客源量的月度峰值水平。以北京为例，3月新增客源量环比增加102.3%，同比去年小阳春增加22.6%。但成交量的大幅反弹，并未推高整体价格。

值得一提的是，新增挂牌房源中小户型比例提升，改善型需求被激发。“卖小房买大房”的改善需求积极入市。90平方米以下、2居室及以下的新增房源占比较疫情前增加了超过2个百分点。

业内人士指出，在疫情的驱动下，一部分换房需求加速入场的迹象逐渐显现。

据了解，北京3月60平方米以下房源供应比例较去年12月增加1.8个百分点，一居室房源供应比例比去年12月增加2.4个百分点。

我爱我家研究院分析认为，疫情造成二手房市场的短暂停滞，但并未改变市场供需结构。在稳定的楼市政策调控下，北京二手房市场将长期趋稳。

租赁 供应回升 多数城市租金小幅下降

据58同城、安居客发布的报告显示，供应量层面，租赁市场2020年一季度供应总量同比下降36.5%。2月租赁房源供应量出现下跌，3月回升明显，环比2月上涨1.04倍。

但不同级别城市，其租赁房源供应量、供应面积段等方面呈现出较大的差异。其中，一季度上海租赁房源供应量领先，广州、北京次之。新一线城市中，南京一季度的租赁房源供应量位居前列。

数据显示，3月份贝壳平台重点18个城市新增房源和客源数量大幅增加，且均已超过去年同期水平。新增房源数量和客源数量同比分别增长17.6%、97.2%。专家指出，新增供需的大幅增加，一方面来源于前期积压的供需快速释放；另一方面则是得益于行业互联网化普及，加大了房东和租户的覆盖面，进而释放进程加速。

此外，3月重点18城的住房租赁成交量环比增长5.33倍。市场旺季虽然推迟了一个月，但总成交量已超过去年旺季水平，同比增长9.81%。

租金方面，一季度多数城市的租金呈现小幅下降趋势。除成都、天津、南京三个城市租金环比小幅上涨外，其它城市3月份租金环比下跌。

成交周期方面，随着市场交易的恢复，库存房源被逐渐消化。据悉，多数城市的租赁住房成交周期环比二月有所下降，但仍高于去年同期。数据显示，3月份，一线和新一线城市的成交周期相对较短，低于60天；其中，上海成交周期最短，仅39.5天，其它城市的成交周期均超过60天。业内人士预测，当住房租赁市场全面复工后，需要2-3个月消化库存房源。文/张鑫宇

资讯来源：北京晚报

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