银城生活服务：4.8%净利击穿底线

  2019年，银城系的资本版图二度扩张，实控人黄清平打了一手好牌。2019年3月，银城国际在香港上市。仅仅7个月后，银城生活服务也在物业上市潮下赶赴资本市场。

  上市首日，银城生活服务获得了近16倍的超额认购。对于这样一家规模不大、盈利水平并不高的物管公司来说，算的上是不错的成绩。

  今年3月，银城生活服务发布公告，拟以4590万元的代价收购南京汇仁恒安物业51%股权，此公司是面向医院的物业管理服务商。相比于其他非住宅物业而言，毛利率水平更高。收购标的依然位于大本营——南京。

  增收不增利，外拓初获收益

  7月底，银城生活服务发布盈喜预告，预计今年上半年公司拥有人应占综合纯利的同比增幅不低于60%。这当中，有今年刚收购物业的一份贡献。

  上市以来，银城生活服务的收并购动作并不多，但很迅速。去年在香港召开上市新闻发布会之际，银城生活服务执行董事兼总裁李春玲曾表示，未来在收购上将会优先选择位于长三角区域的公司，希望通过并购达到业态补充的效果，会收购一些医院资源、高校资源等。

  2019年，银城生活服务收入6.96亿元，同比增加48.8%，净利润3322.7万元，同比增加22.7%。值得注意的是，在营收增加的同时，银城生活服务的利率一直不高且有下滑趋势。

  2016-2019年，银城生活服务的毛利率分别为21.7%、16.7%、14.52%和16.08%，在毛利连续下降两年之后，于2019年有了些许回升。同期净利率分别为10.1%、6.6%、6.0%和4.8%，则一直呈现下滑趋势。4.8%的净利率，不仅是其历史最低位，在行业中也处于末位。除受毛利率下滑的影响外，上市开支也是造成净利下跌的原因。

  2019年，银城生活服务的物业管理收入为5.53亿元，占总收入的比重为79.5%。据银城生活服务招股书资料，计划将60%的募集资金用于投资长三角大都市具有良好声誉的物管公司、从事园林绿化和电梯、车位服务的公司、增值服务相关公司。

  可以见得，除了传统物业服务领域，银城生活服务在积极拓展多元化业务。实际上，银城生活服务的物管形式多样。业务范围可分为住宅物业及非住宅物业，物管类型包括政府设施、金融机构、物业销售场地、公园、学校及办公大楼等。

  截至2019年底，银城生活服务的在管建筑面积约2608万平方米，较2018年增长68.6%。合约建筑面积约3076万平方米，同比增长38%。

  区域深耕的发展策略

  在上市之前，银城生活服务对母公司的依赖度就较小。自2014年起，银城生活服务就开始了市场化运营。2016-2019年，银城生活服务来自银城系的在管面积分别为300万平方米、360万平方米、360万平方米、541万平方米，分别占总在管面积的45.6%、33.1%、23.5%、20.8%。

  在物业管理服务收入中，来自关联方银城系的收入分别为6450万元、7516.5万元、8775.8万元、1.23亿元，分别占总物业管理收入的38.2%、32.3%、23.9%、22.2%。

  外拓是银城生活服务扩大规模的主要方向，2019年，银城生活服务的第三方在管面积达2067万平方米，同比增幅达74.7%。

  没有强大对的母公司作为依靠，银城生活服务的扩张更需要大量资金的支持。上市后，共获得1.08亿元净募集资金。截至2019年末，银城生活服务的现金及现金等价物为4.48亿元，同比增加269%。

  作为一家始创于南京的物管公司，银城生活服务尚未过多向外拓展，主要业务和收入也集中在南京。于2016-2019年，位于南京的在管建筑面积分别约占在管建筑面积的88.6%、85.3% 、79.1%及72.4%，对应的物业管理服务收入分别占物业管理服务总收益的90.9% 、91.5% 、87.1%及84.3%。

  其曾在招股书中表示，虽已将在管物业扩张至无锡、苏州及常州等地，但预期在近期内，南京仍然会是业务的主要阵地。在银城生活服务的经营理念中，高集中度的专业服务和生活服务，能够带来资源的集聚和效率的提升。

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