深圳不让买房了，我们还能去哪里？

从深圳7.15新政至今，已经过去了3个周，这期间，深圳房地产又出现了有关停建商务公寓、提高居住用地比例的的重大变化。这些日子，可以说是深圳本地买房人以及打算来深圳买房的外地人非常焦灼的时间，大家干的最重要的两件事是：计算自己在深圳还能不能买房子，如果不能那么还能去哪里。

总之，背后的思想是：房子还是要买的。

我昨天看后台的粉丝反馈，“积分买房试点盘”华强城的“入围最低分”很吓人，有粉丝积分68.1分都被刷下来了。积分唯一的好处，就是让大家真正看到需求有多大。这个信号，对很多积分略低的同学可能预示这样一个结果：就像高考没考好一样，不是你选哪所学校的问题，而是还有什么选择的问题。大家都想买的热点盘，你的积分可能连销售处的门都进不去。怎么办？留还是走？……

明天晚上8点，我和万科南方区域合作做一场直播，和大家深入交流“在深圳不能买房之后我们该怎么做”的话题。这也是我第一次尝试做直播，鉴于之前好几位大咖做直播都塌了，请大家“高抬贵口”，咱们认真交流一些干货思考最带劲。

有兴趣的同学可以到文末扫描二维码，进入直播间，万科给了很多福利，也有抽奖。

这个直播我尝试和大家交流如下问题：

如何站在深圳都市圈的视角去理解未来的房地产发展？

在东莞惠州中山珠海这些与深圳联络紧密的城市该怎么买房？

遵循什么原则买房才能尽可能的避免跳到坑里去？

……

这里提前和大家谈一些原则性的看法。

如我们所见，因为深圳的突袭打击，周边城市的房地产一下子火起来了，原本打算呆在深圳的资金开始流向周边城市。广州南沙（黄埔）、东莞、惠州、中山、珠海等等。虽然还没有详细的统计出来，但是，从媒体推介、中介带客、一线成交这些来感知，确确实实都在变得火热。很多人因为深圳不能买，而匆匆忙忙将钱投向了别处。

（东莞市区夜景）

但我要提醒的是，买房最怕的，就是这种“慌不择城”，这个逻辑是政策逻辑，哪里没限就买哪里。不是我们一贯的城市逻辑，有时候可能是会犯错的（当然，如果你是深思熟虑后的决定，不在此列）。越是在眼下这个局面，我们越要冷静。

我认为如下几个小小“锦囊”，大家可以在决策之前看一下，兴许有用。也许最终的选择都差不多，但用下面这个思维来指导自己，和基于政策的逻辑去买房，区别就在于：你的决策是主动的，而不是被逼的，你的动作不会变形。

01

跨城市就是跨能力圈

我一直以来的思想是：不要过分依据调控政策来做买房决策。因为调控政策经常变，你太关注它，会被折腾得神经衰弱。我们这样看，假如政策就像是一只“小黑天鹅”一样，那么，这每一次黑天鹅的出现，考验的其实都是你在它之前长期形成的市场判断和操作纪律——关于城市、地段、杠杆、类型等等。

如果你是怀揣几百万从外地来到深圳，或者从深圳奔向临深，那么你应该明白一个道理：横跨一个城市，实际上就是横跨了能力圈。每个城市就像一家企业一样，如果没有做到长期跟进熟知的准备，就要接受一个事实：不属于你的机会，错过了不叫损失。比如，有的人可能根本不了解惠州适合什么样的买房目标，就因为被深圳限制了，心里一急就冲过去买了房。隔了一段时间之后，发现跳了坑又悔之不及。别人天天研究还不免跳坑呢，你凭什么认为自己能靠运气跑赢？

（俯瞰惠州）

02

想清楚你为什么要买房子

这是我们任何时候参与市场都应该做的第一件功课，每个行为都有它的目的，决定买房子也是一样，你要通过买房子来解决你的什么问题？这是要首先想明白的。有人买房子是有实际使用需求的，比如结婚、二胎、小孩读书、度假养老等等；有人买房子则更多是一种资产配置，就是手里有闲钱，拿在手里怕变毛了，要找个更好的“地方”存起来，房地产是其中一个选项，但他不是大家习惯上理解的那种“炒房客”。第三种是我们不赞成的那种纯粹的“炒家”——就是那种筹集了超过自身支付能力的资金、持有时间很短期、只为等涨价卖出套利的，多数使用了高杠杆，这样的操作属于高风险的赌博——既要面临市场波动的风险，也会面临政策打击的风险。

不同的买房目的，适应去向不同的城市。

（不同的城市选择之珠海）

03

“城市第一”原则

整个大湾区有11个城市，撇除港澳深还有8个，你要买哪个？怎么选？

重申我们在《买房大道理》里提出的“城市第一”的大原则——买房就是买城市，首要确认城市是“好城市”，其次再寻找“好地段、好楼盘、好价格”。什么样的城市是好城市，这个涉及到我们对一个城市基本面的考察，房地产供求关系的分析等等。

最简单的一个判断指标：限制越狠的城市越去买，当然不能买就算了，去限制次狠的城市。

比如说我长期坚定看好的东莞，是一个无论是实际使用还是资产配置，都是非常优良的城市。大家能看到，东莞现在几乎是大湾区调控政策仅次于深圳的城市了。它的房价在今年也变得很大，松山湖、南城和几年前比，已经不可同日而语了，我相信未来变化更明显。最核心的一点，是东莞和深圳正在走向事实上的“融城”，这个速度比任何人想象得都要迅速。更多可以参看我们之前的分析《东莞最终会以怎样的方式迎接深圳“扩容”？》

（东莞松山湖片区）

04

确立好选盘思路，避坑为上

买房是很微观的行为，在你做完上面的步骤之后，就要开始面临具体选择哪个地段、哪个楼盘了，这个涉及到你的选盘标准。这个标准如果不能够经过时间检验，你最后会发现，就算是选对了城市，你也会跳坑。

好城市，也会有差房子，差城市，也会有好房子。比如深圳和惠州，完全不同能级的城市，但你买深圳东部，还真不一定比惠州的结果好。

这个提醒我们我们要确立微观选盘的原则，这个大的原则应当是：人口流入、就业机会最为密集的区域。一般人口流入和就业机会最为密集的区域，基础配套设施、教育公共服务都不会差。规划在这里面的作用很重要，但却未必是第一重要。

当然，刚需族的选盘思路又稍微不同，除了上述的大原则之外，刚需族面临着更多的局限。比如对于在深圳工作的通勤族来说，在临深买房应该坚持什么原则，你的选盘在实际中是有“边界”的。这个原则，我认为应当坚持“1小时通勤圈”。通勤圈、轨道边，一定是未来深圳人口外溢的第一方向，围绕着这个思路去寻找，是不咋会错的。

05

对比各城房地产政策

最后，才是政策对比。有些城市很好，但是你没资格了，也白搭。现在各地关于买房子的政策多如牛毛，这一轮调控最主要的特征也是“严打外地人”，社保年限是最重要的控制手段，所以，当大家要外出买房，最好事前建立一个政策手册，以免跟风瞎跑。

在大湾区，由松至严，简单比较：

限外最松的是中山，外地半年社保可买首套，二套要求2年社保，无限售。

次之是惠州，外地无限购，3年限售。

次之广州南沙、黄埔，外地本科限1套，无社保要求，2年限售。

次之珠海，外地限购1套，无社保要求，3年限售。

比较严厉的是东莞，外地限购1套，社保提升至1年，3年限售。

最严是深圳，只能选公寓了，我之前已经谈过了，要看项目，并且要转变逻辑《深圳停建公寓的意义与市场判断》。

如果要到周边城市，需要结合政策做调整。如果是资产配置者，可以选择对社保年限无要求的城市，立即能够买入，比如广州某些区域、珠海。如果是实际使用者，可以选择距离工作地的1小时通勤圈城市，如在龙华-东部工作可以选惠州，立即可买；如在前海-西部工作，可选中山，就要等半年，等等。

（中山市区夜景）

以上是我对深圳7.15新政新之后如何买房的一个梳理，大体上的原则如上，但是，具体到每个城市应该给予怎样的定位和理解，涉及到具体的楼盘又该怎么去判断价值，又是非常复杂的功课，就需要结合着具体的城市、楼盘做分析了。我会在明晚的直播间里，结合着具体的城市、项目做完整细致的分享，也欢迎大家到时候积极参与、踊跃交流。

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