“城市化”结束“城镇化”开动：1亿人“旧改”+4亿人“落户”

中国最近有一个词比较火，叫做“新型城镇化”。

“新型城镇化”是2012年党的十八大首先提出来的重要战略方针。

2020年5月《国务院政府工作报告》中，又提出要重点支持“两新一重”：新型基础设施建设+新型城镇化建设+交通水利等重大工程建设。

什么是“新型城镇化建设 ”？

在过去的20年时间里，中国其实一直都在做“城市化建设”：持续做大做强中心城市，周边小城市的人口和产业持续向中心城市转移。

在这个过程中，中心城市为了能够接纳更多的人口和产业，不断进行城市更新：

大量的拆迁和棚改开始启动，把平房、矮房子拆掉，把绿地也变成房地产开发，重新盖成高楼大厦和商业商务中心，为大量的新增人口提供更多的居住空间，吸引更多的企业入驻。

中心城市的房价也就越来越贵，交通拥堵，居住环境逐渐恶化，城市公共服务大量短缺，买房难、上学难、就医难等问题越来越严重，这就是“城市化”带来的大城市病！

以北京为例，1994年北京的三环路才全线贯通，到了2010年就已经修成了六环路了，建成区面积从168平方公里膨胀到2267平方公里，常住人口也从1993年的1000万增加到了2010年1900万。

这就是城市化的结果：中心城市的无序膨胀。

而“新型城镇化建设”恰恰相反：是以中心城市为核心，来辐射带动周边小城市的发展，从而形成“都市圈”或“城市群”。

在新型城镇化建设背景下，中心城市和周边小城镇要形成“差异化”定位，中心城市不再“求大求全”，而是聚焦于产业和人口的“腾笼换鸟”，实现城市发展的更新换代。

周边小城镇则主要承接中心城市的其他功能和人口，从而形成城市发展的互补，周边小城镇和中心城市之间用庞大的“城际交通网络”链接，实现交通、产业、人口的同城化发展。

我们还是用北京来举例说明：自从2017年以后，北京就开始实践“新型城镇化”发展，聚焦于“首都功能”，而疏解“非首都功能”，意味着北京城市发展不再“求大求全”，而是要聚焦于城市的高质量发展。

因此不能满足北京城市新发展要求的产业和人口，自然就会被疏解掉，而同时也会有更多高质量的产业和人口会进入北京，来实现北京城市发展从以前的“求大求全”向以后的“高质量”转变。

这个过程可能会持续5-10年的时间才能完成，期间肯定会对北京的楼市造成影响和波动：早期随着产业和人口的疏解迁出，购房需求会逐渐减少，房价会出现缓慢下降的趋势，只有个别区域的房价能够挺住，而大部分区域的房价都会出现缓慢下降的趋势。

后期随着新的产业逐渐兴旺发展，购房需求又会重新被激发，房价又开始重新爬坡，会达到一个更高的顶峰。

中国未来的“新型城镇化”重点将会带来以下变化：

【1】旧改全面代替棚改和拆迁中心城市逐渐“控人口”

在前面我们已经说过，在“城市化建设”时期，全国主要城市都在搞“棚改和拆迁”，带来的结果就是人口大量向中心城市聚集，向中心城区聚集。

所以，只要还在搞棚改和拆迁，那么中心城市的常住人口还会持续膨胀，因为把平房和矮房子拆掉，盖成高层住宅，必然会增加居住空间，增加大量的常住人口。

所以要想控制中心城市的常住人口增长，第一个前提就是停止棚改和拆迁，控制中心城市的居住空间，用限制空间来限制人口：就算人口要想要进来，会因为缺乏适合的居住空间而外迁。

而用“旧改”来代替棚改拆迁，就不存在这个弊端，表面上的修修补补不会带来常住人口的增加。

最近住建部已经下发指导意见：在2025年之前，要完成全国所有2000年年底建成住宅的“旧改”工作，这是十四五期间最核心的任务之一。

所以如果你的房子是2000年底之前盖成的，那么肯定会在未来五年之内进入“旧改”名单。

根据初步统计，未来五年符合“旧改”条件的住宅一共有17万个小区，涉及居民大概有3000多万户，大概是1亿人口。

旧改的全面启动，会带来三大影响：

第一，刺激投资，拉动经济增长，这是宏观层面的影响。大规模的旧改，肯定会带动钢筋水泥的大量消耗，这是拉动投资。

第二，客观上阻碍了中心城市常住人口的高增长。从棚改到旧改，中心城市的居住空间和就业空间变少，人口流入速度变慢。

第三，大规模降低了中心城市的楼市购买力。拆迁户数量变少，自然楼市购买力就降低了。

对于投资性购房来说，中心城市投资的红利时代应该已经差不多要过去了，中心城市房住不炒的时代要来了。

但是对于刚需买房人来说，应该尽快上车购买，毕竟中心城市的好房子真的是越来越少了。比如目前在北京城区，要想选到一个好房子，是相当困难的，要么是老破小，要么是高高在上的豪宅房。

现在在北京，甚至在五环外的新房房价都要6万+了，新房房价高高在上，二手房房价却每个月都在跌，好房子真的是越来越买不起。

所以在中心城市，只要看到合适的房子，就可以下手。而对于投资客来说，由于二手房跌跌不休，投资就算了。

【2】中国人口“城镇化率”还要提高约有4亿人会进城落户

截止到2019年，中国的户籍人口城镇化率仅有44.38%，但是常住人口城镇化率却高达60.6%，这就是意味着还有2.27亿人口没有实现落户。

同时目前还有大概2个亿的农业转移人口的城镇化问题，也需要解决，所以未来预计将有4-5亿人要在城镇落户，成为新市民。

如此大规模的落户人群，会在哪里实现城镇化呢？

第一，中小城市虽然落户门槛已经全部放开，但是吸引力不够，很难吸引大量的人群去落户。

第二，超大城市和特大城市虽然有吸引力，但是人口承载力不够，很多大城市以后都会控制常住人口的流入。

京沪目前已经开始强力控制人口流入了，未来肯定还会有深圳、广州、杭州、武汉等超大特大城市会加入到常住人口控制的行列，所以现在只要能够落户特大超大城市的人，绝对不能含糊，要立刻下手。

因此未来真正能够承载大量人口城镇化落户的地方，只有都市圈及城市群的周边众多的小城市或小城镇，他们将承载未来大概4个亿的落户任务。

比如最近在廊坊北三县大厂落户的人就比较多，已经紧张到要抢号的程度了，未来这种中心城市周边的都市圈小城镇落户会越来越多。

随着城际铁路通勤时代的到来，未来都市圈或城市群的通勤条件会得到逐渐改善，4亿人的落户只能通过在城市群及都市圈内部的小城市来解决。

总体来说，我们认为所谓的“新型城镇化”，其实就是都市圈及城市群时代的一种实现手段，它的本质其实就三点：

第一，中心城市，尤其是特大超大城市，全面用旧改替代棚改，一方面可以控制常住人口增长，一方面又可以拉动经济。

第二，实现都市圈人口的城镇化，让大量的人口去城市群及都市圈的周边小城镇去落户，实现人口城镇化为城市工业提供劳动力。

第三，城市群大规模搞基建，拉动经济增长。经过数十年的发展，中心城市的基建已经到了尾声，要想持续大基建，必须要启动城市群的建设。

通过发展城市群，可以带来巨大的基建项目。核心还是为了拉动经济！

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