全年卖地收入再次冲击7万亿 概率有多大

　　作者： 刘展超

　　在历经新冠肺炎疫情和经济下滑双重冲击之后，国内房地产市场逐渐回暖，热点城市的土地市场升温也比预期来得更快些。

　　全国土地出让收入有望维持去年水平，甚至再度冲击新高。

　　财政部数据显示，今年上半年全国国有土地使用权出让收入28129亿元，同比增长5.2%。而在今年1~2月份，这一数据还是同比下降16.4%。由此可见，最近几个月土地市场的升温势头十分明显。

　　7万亿土地出让收入是什么概念

　　从历史数据梳理可以发现，在全年土地出让收入总额中，上半年的贡献一般在三四成左右，大头一般是在下半年。

　　例如，2019年上半年这一数据是26738亿元，比2018年同期的26941亿元还略少一些。但2019年下半年创收45779亿元，将全年数据推高至72517亿元的历史新高。

　　7万亿元是个什么概念？纵向看，1995年全国土地出让收入仅约400亿元；横向看，2019年全国地方一般公共预算本级收入约10.1万亿元。

　　虽然今年上半年土地出让收入5.2%的增速并不十分亮眼，但28129亿元的规模已创下同时间段历史新高。如果土地市场不出现大的转折性变化，全年土地出让数据维持在六七万亿元高位水平上的可能性很大。

　　土地市场回暖的另一个表现是，土地流拍现象减少，楼面地价逐渐上涨。

　　市场机构诸葛找房近日发布的报告显示，新冠肺炎疫情以来，国内土地市场经历了由停滞到恢复的风云变化。2020年第一季度到二季度成交楼面地价持续上涨，且达到自2016年以来的历史最高点。2020年重点城市第二季度楼面地价为5067元/平方米，同比上涨15.3%。疫情趋稳后，大量优质地块放出，拉动整体楼面地价提升。

　　从流拍情况看，上述报告显示，2月份疫情冲击下，地方土地流拍较为严重，随后大量优质地块放出，房企热情也显著提升，之前积压的需求全面释放，土地流拍率逐渐走低。

　　楼市销售复苏和融资环境改善，也为房地产企业拿地提供了更多“弹药”。

　　国家统计局数据显示，今年1~6月份，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%。虽然增速尚未转正，但与今年1~2月份同比下降17.5%相比，已经好转许多。

　　积极稳地价

　　在土地出让收入几乎全部归于地方的背景下，土地市场回暖将有助于地方稳定房地产投资。

　　据中原地产研究中心统计，今年前7个月，杭州、上海、北京、南京、广州五个城市土地出让收入已经超过千亿元，紧随其后的还有武汉、苏州、佛山、宁波等地。

　　这些城市基本上都是近几年来房地产市场的热点城市，屡屡出现在各种民间版本的土地出让收入排行榜中。

　　“截至7月31日，50大城市年内卖地金额超过2.35万亿元，同比上涨17.4%。”中原地产首席分析师张大伟表示，虽然整体土地市场地价未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到历史高点。

　　房价并非因地价而定，但土地价格的持续上涨，会给业界传递一种房价走高的预期信号。因此，热点城市地价的较大波动，也逐渐引起高层关注。

　　7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会时表示，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从今年上半年全国百城居住用地的价格数据看，地价本身依然有热度，这也客观上要求积极稳地价。

　　“各类高地价、地价过热的城市，都有可能会收紧政策。相关房企在下半年的购地过程中，需要谨慎看待地价上涨过快的城市，要防范政策出台所带来的风险。适当要对各地土地市场的政策和周期有足够的预判。”严跃进说。

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