被传40亿转让北京悦秀城背后：国美系地产变革前夜

  8月3日，多家媒体报道，国美系旗下地产板块的鹏润集团以40亿的总价将北京悦秀城项目出售给了颢腾投资(SDP Investment)与外资的联合体。

  资料显示，该项目前身为大康国际鞋城，于2003年由鹏润集团开发，并一度成为亚洲最大的鞋类专业市场。2011年2月，该市场因为经营问题宣布停业，闲置两年后转型为“国美生活广场”，并引入餐饮、电影院等业态，后改名“U-SHOW悦秀城”。2019年项目再度宣布停业，准备进行产业升级改造。

  中国房地产报记者查阅企查查了解到，该项目主体公司北京大康国际鞋城有限公司，于今年7月10日发生股权变更，由宁波瑞信企业管理有限公司变更为(HK) Holding Limited全资持股。7月13日，(HK) Holding Limited又将其持有大康国际鞋城全部股权转让予Broadway(HK)Holdings Limited。根据股权穿透，该项目原控股股东宁波瑞信是国美系旗下，由宁波鹏润企业管理有限公司100%持股，黄俊烈（黄光裕的曾用名）为最终受益人。

  同时，记者就此事致电项目关联企业宁波鹏润企业管理有限公司、鹏润房地产开发有限公司及北京大康国际鞋城有限公司，不过均无人接听。

  目前，鹏润集团旗下还运营并持有北京鹏润大厦、北京国美商都、西安鹏润越秀城、重庆鹏润越秀城、广州鹏润云端等项目。

  受此消息影响，8月4日，国美零售盘中快速拉升一度涨10.17%报1.3港元。截至发稿，国美零售报1.25港元，涨幅达5.93%，成交额4.92亿港元。

  在黄光裕出狱前夜，国美系地产展开着一场变局。

  被寄予厚望的商业地产

  不难看出，国美系对商业地产一直寄予厚望。

  2004年，黄光裕就曾表示国美系地产要向城市综合体发展。黄光裕出事之后，其妹黄秀虹于2010年2月正式接任鹏润投资董事长，接手了鹏润房地产待开发的多个土地储备项目。黄光裕实际控股企业242家，在4家公司担任代表法人。在旗下众多企业中，涉及房地产领域的主要有北京鹏润房地产开发有限责任公司、国美地产控股有限公司。

  即使身陷囹圄，黄光裕对于地产板块仍十分上心，有媒体称其一直在狱中掌控着国美大局，并确定了“以物流仓储地产、商业地产开发为国美地产业务未来核心方向”思路。

  国美地产总裁于星旺曾接受媒体采访时表示：“中国房地产黄金时代已经过去，购房需求主力也将逐渐从刚需向改善性需求转变。需求结构发生变化的同时，土地价格在不断上涨，而民众却期待房价下降，这也意味着住宅开发的利润空间在不断被压缩。国美控股集团地产板块优势已然不在住宅地产开发上，更多的是来源文化商业综合体。所以我们选择了这样全新的发展道路。”

  实际情况却正相反，2015年曾经的商业地产旗舰项目、近60亿元出售给海航置业的国美商都，经过4年多纠葛、扯皮、公堂诉讼，又返还给了国美系地产。“这个项目太大，发展平平，资金比较紧张，海航集团也没有做起来，国美商都对于它来说算个烫手山芋。国美电器还想把商业地产做起来，所以又还给了他们。”一位接近国美电器的人士称，前段时间国美电器曾邀请业内专业机构探讨过国美商都下一步规划。

  同年，国美控股集团内部对地产业务做出调整，并提出3年内净资产超千亿元。鹏润地产为配合集团地产战略，利用已有住宅项目回笼资金，反哺商业地产业务展开，又以低于市场价30%出手了北京鹏润家园108套房源，回收近8亿元。

  如今4年过去了，根据国美零售发布的财报：截至2019年12月31日,国美零售总资产为718.72亿元,总负债为637.11亿元,净资产仅剩81.61亿元,资产负债率高达88.65%。

  “3年内净资产超千亿”的地产蓝图更成为泡影。

  与此同时，今年以来，受疫情下包括写字楼、购物中心、酒店在内的地产行业大宗商业物业经营普遍陷入低谷影响，大宗商品交易也随之低迷。

  CBRE报告显示，2020年第二季度北京达成9笔大宗交易 ，但有5宗在10亿元人民币以下，交易总额仅达108.3亿元人民币，环比下降46%；上半年大宗交易总额为309.8亿元，同比下降24%。

  零售起家的国美为什么没在商业地产趟出一条康庄大道？业内分析认为，主要是国美商业地产目前还没有找到模式。悦秀城项目的成败与否也可以很好印证国美商业地产的发展。

  动作不断

  受此消息影响，8月4日，国美零售盘中快速拉升一度涨10.17%报1.3港元。截至发稿，国美零售报1.25港元，涨幅达5.93%，成交额4.92亿港元。

  值得注意的是，每每国美有一些消息都能带动起股价上涨。

  6月24日午间，有媒体消息称国美创始人黄光裕已于近日出狱。国美一位消息人士透露，国美或将于今晚对外公布。受此消息刺激，午后“国美系”集体拉升，*ST美讯、中关村科技涨停，国美零售涨逾20%，港股国美系国美金融科技涨超60%。

  当然，为了迎接黄光裕回归，国美也是动作不断。

  4月19日晚间，国美与拼多多达成战略合作，将“家•生活”供应链、中大件物流网络、服务解决方案等“零售基建”接入拼多多，为其提供更丰富的商品与服务；拼多多方面，将向国美倾注消费大数据、“百亿补贴”、技术流量等优势资源，强化让利促销、市场推广等方面的合作。

  与拼多多达成战略合作前,国美零售股价常年维持在0.7港元左右。现在，股价已实现翻倍。

  5月28日，国美又与京东达成战略合作，双方合作的亮点则是达成了联合采购方面的合作，国美和京东将成为中国目前规模最大的家电采购联盟之一，国美旗下安迅物流将为京东提供大家电送装解决方案。

  不过，在业内看来这些都只是“小打小闹”。

  在黄光裕假释出狱的40天里，人们一直期待着他在其商业帝国再掀巨浪。如今，鹏润集团以40亿元价格将北京悦秀城项目出售给颢腾投资(SDP Investment)与外资的联合体，是否也意味着国美的地产板块将迎来转变？或许国美会用实际行动去解答。

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