黄光裕变卖悦秀城，交易价低于40亿

  黄光裕假释出狱40天后，国美系地产板块开始”割肉“卖项目。

  8月3日，据多家媒体报道，鹏润集团以40亿的交易总价将北京悦秀城项目出售给颢腾投资(SDP Investment)与外资的联合体。

  乐居财经获悉，7月10日，悦秀城主体公司北京大康国际鞋城有限公司发生股权变更，由宁波瑞信企业管理有限公司（简称“宁波瑞信”）变更为(HK) Holding Limited全资持股。紧接着三天后，(HK) Holding Limited又将其持有大康国际鞋城的全部股权转让予Broadway(HK)Holdings Limited。

  据知情人向乐居财经透露，双方交易协议早在5月就已谈拢。

  穿透可知，原控股股东宁波瑞信是国美系旗下，由宁波鹏润企业管理有限公司100%持股，黄俊烈（黄光裕的曾用名）为最终受益人，持股74.3333%；Broadway(HK)Holdings Limited则是此次接盘的外资联合体，成立于2019年10月，其他信息不详。

  早在去年11月，悦秀城项目曾传出已打包出售，收购方可能是此前收购中关村鼎好大厦的啟城投资与颢腾投资与瑞士合众集团，出售价格为40亿元。

  九个月时间过去，接盘方终于浮出水面，但为何交易价却纹丝不动？

  接触过该项目的内部知情人士表示，原本悦秀城差点被其他意向买家花 20多亿拿下，所以此次双方成交价格是在26亿元左右。而五大行相关人士则回复乐居财经，“那个40亿元的价格是错的，没那么贵。”

  关于悦秀城成交价的不同版本，业内人士表示，可能是交易条款有所不同，比如标的资产是否完全一致，或者有没有连带债务等等，这些都有可能导致交易价格发生浮动。

  所以，关于悦秀城的最终成交价只能等待交易主体的正式公布，但可以确认的是接盘方之一为颢腾投资。颢腾投资董事长迟淼表示，“在收购悦秀城项目后，我们将积极响应市政府和区政府对此区域定位的要求，项目团队将对项目进行全面装修改造，希望将此项目打造成为作为交通枢纽的南站区域新地标。”

  仅凭 “悦秀城”三个字，已难在看出国美或是鹏润的痕迹。

  悦秀城的前身是大康国际鞋城，位于南二环开阳桥和北京南站附近，主要以鞋类批发为主。2003年，北京大康国际鞋城有限公司（简称“大康鞋城公司”）纳入国美旗下，项目由鹏润地产开发。大康开业运营后，曾经一度为亚洲最大的鞋类专业市场。

  2010年，市场首次传出由黄光裕任法人的北京大康鞋城欲挂牌出售，预计售价在11亿左右，但因最终未能找到合适接盘方而告终。

  次年2月，大康鞋城因为经营问题而宣布停业，此后闲置两年的大康鞋城转型为“国美生活广场”，引入餐饮、电影院等业态，后改名“U-SHOW悦秀城”。

  悦秀城的初期定位为轻奢，希望进一步聚集时尚产业，着力打造城南时尚商圈。不过后来商场的定位逐渐变为社区型购物中心，希望能够激活右安门地区的居民消费。

  2015年9月26日，北京悦秀城正式开业，它是国美系鹏润地产商业地产新产品线悦秀城的首个正式开业的项目，为一栋12层高的商办综合体，总建筑面积约13万平方米。

  然而事与愿违，大康鞋城停业、改造为悦秀城后，人气并没有因此提升。

  开业之初，国美电器、歌友汇KTV和DMG影城是悦秀城商场的三大主力店，但经营时间不到一年半，占地4998平方米的国美电器就已撤离该商场。彼时，业内人士分析称，不断“折腾”的悦秀城定位不清，业态引入混乱，自家国美电器都无法正常经营，悦秀城运营之路将更加难上加难。

  此外，在开业不到4年时间，悦秀城便多次传出与商户的纠纷，直到2019年便宣布停业出售。去年底，有悦秀城商户表示，商场在清理仅存的商家，已经断水断电了，并收到《停业通知函》和《合同解除通知函》。

  截止目前，悦秀城（大康鞋城公司）共涉及裁判文书22则，案件总金额在249.3万元，其中关于租赁合同纠纷高达19起。

  与此同时，大康鞋城公司于2020年有三笔股权出质动态。6月，宁波瑞信将大康鞋城公司3674万元股权数额出质予中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，目前出质状态为“无效”；紧接着7月，大康鞋城公司将北京红螺锦园建筑装饰装修工程设计有限公司50万元股权数额出质予中国民生银行股份有限公司上海自贸试验区分行。

  其实早在2004年，黄光裕就曾表示国美地产要向城市综合体方向发展。但直至今日，零售起家的国美仍未在商业地产趟出一条康庄大道。业内分析认为，主要是国美商业地产目前还没有找到模式，所以，悦秀城项目的成败与否也可以很好印证国美商业地产的发展。

  目前，鹏润集团旗下还运营并持有北京鹏润大厦、北京国美商都、西安鹏润越秀城、重庆鹏润越秀城、广州鹏润云端等项目。

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