深圳楼市:中考成绩对楼市的影响,这几个学校有望冲出黑马

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔，你对深圳湾学校怎么看？

回答：

深圳湾学校也即将出成绩。

深圳湾学校一直备受关注，小班制，学院制，双语教学，推崇素质教育，顶级圈层，王铮理事长的宏伟愿景，学校的这些标签无法不吸引大家眼球，今年将迎来第一届中考成绩。有人说深圳湾学校出成绩之时就是房价下跌之时，有人说深圳湾可以没有好成绩，但是科华不行，众说纷纭，观点不一。

深圳核心区域的次新小区本身就很稀缺，像深圳湾这种次新高品质且带稀缺海景资源的小区聚集成一个片区和圈层就更稀缺了。所以我个人觉得即使这次深圳湾学校中考成绩一般，也不会对片区的单价造成什么冲击，同样成绩很一般的半岛系列涨幅也很不错就是例证。如果考得不错，那自然是锦上添花，大家喜闻乐见。

今年有以下几所学校出第一届中考成绩且值得大家重点关注，分别是

1、 深圳湾学校

2、 深中南山创新学校

3、 深实验坂田学校（2017年接管新城学校）

4、 南山实验园丁学校

5、 育才太子湾学校

提问：目前在龙岗宝龙居住，学位宝龙学校，感觉一般，未来5年左右计划换房，龙岗中心城片区的学区房或者坪山的学区房，有哪个房子建议入手吗？准备攒钱换房。

回答：坪山中心7+2。

坪山中心位于坪山的中北部，准确边界是龙坪路东北-坪山大道西北-丹梓西路以南的三角地块，临近深圳高铁坪山站，22年即将通车的地铁有14号快线和16号线，附带有坪山区属的“六馆一城”综合型配套，学区为坪山实验9年，是整个东部规划等级最高、配套最齐全的板块之一，目前5w，有7老2新总共9个房子，我们称之为坪中7+2，分别为：大东城一期、大东城二期、万科金域缇香一期、万科金域缇香二期、万科金域东郡、坪山招商花园城北区、坪山招商花园城南区和财富城、深城投中心公馆；我们的主场在中西部，放弃东部的市场，但是依然会有工作、生活在东部的刚需咨询，坪中就是我最看好的板块之一，可以放心买。

提问：三叔好，请问光明的公寓投资前景怎么样，70平左右，原价485万，现在405万出售，建议接手吗？

回答：不建议。直接拿深圳两个网红公寓盘来看看，第一个是龙光玖钻公寓，宇宙中心龙华。

18年开卖时是要排队抢的，单价在5.3到6万不等，今年的成交数据单价基本上是持平出，这还没算两年来的持有成本和交易成本；再看一个位置超好的——南山西丽的万科云城，这公寓目前还是带有学位的，好地段加学位，好产品吧？

18年我朋友买了50.8㎡这个户型，当时售价320万左右，算上2年月供和装修，成本大概去到370万，然而今年的成交价是330多万！这两个深圳优秀公寓的战果都如此，那些郊区没名气的公寓就更惨不忍睹；公寓和住宅是两个完全不同的产品，朋友们，公寓的每次利好其实都是逃顶的好机会。

提问：您好，三叔，看了您的文章，感觉很实用和具有参考价值。我是买房小白。特向您咨询一下。

1.前海嘉里中心公寓的投资价值和未来逾期

2.蛇口月亮湾花园有没可以考虑买进后等拆迁，

目前就这两个问题，请您费心评估一下。我不太知道怎么问。还望谅解。谢谢。

回答：你好。1、前海嘉里中心，景观强，交通方便，自住可以考虑。投资我们一直不建议，涨幅慢，税费高，流动性弱。不如买住宅。2、月亮湾花园还未列入5年旧改计划，建议慎重考虑，博旧改时间成本和机会成本都很大。

提问：看中的房子后有变电站，大约两三百米，有折价。变电站对身体伤害大吗？

回答：据专家说不大，不如你加路由器。主要是心理因素，折价合理就可以买。

提问：三叔，广州的南沙哪个区域的价值要大一些？

回答：南沙核心区是蕉门水道两侧的明珠湾、南沙湾两岸，最有投资价值的毫无疑问是明珠湾的横沥、灵山两岛，这里集结的是国家队、现代金融服务业，拿到的是华南地表最强的配套资源，只可惜横沥没房，灵山岛尖的交通、产业稍弱于横沥，新房的周期也比较长，过三四年再来最好，类似松山湖和深圳湾，会在新房售罄之际迎来大涨。其次金州、蕉门板块依托于南山区，自成一个小城区，建设完成度和产住配置类似于龙岗中心城，缺高净值人群，但是安居乐业，单价低廉。有金蕉板块的单价压制，黄阁这个汽车城就甭想起来了。南沙湾有最好的山海、港口资源，非常宜居，但目前单价最高，住宅供应量也有不少，类似珠海，中性看好。

投资最差的是万顷沙，定位是交通枢纽和保税港加工业，加上无琼无尽的填海造陆，这里的实际价值就是1w出头而已。

提问：请问尚都二期跟天悦龙庭二期哪个小区比较好？虽然是临近小区，但是两个整体风格和物业有所差异。个人感觉尚都小区比较商务风，天悦龙庭小区比较居家风，两个单价差不多，三房总价也差不多。不知道二选一的话如何抉择？

回答：龙光和鸿荣源都是潮汕系大佬，天悦龙庭和尚都也都是同地段、同学区，楼龄和产品分布相差无几，唯二差的是设计风格和所处位置，天悦龙庭比较窝，尚都靠近宝体的一面景观更好。

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