克而瑞：二季度北京写字楼市场大宗交易总成交金额53.95亿

根据CAIC监测显示，北京二季度疫情出现反复，在强有力控制下，复工复产逐步恢复正常，但对写字楼市场的余震仍在，租金和出租率创历年来最低位；空置率持续走高达14.9%；Q2大宗交易总成交金额53.95亿，写字楼备受投资者青睐，占比77.7%；下半年预计将有百万体量新增供应集中入市，整体空置率将继续攀升。

据克而瑞CAICAI监测系统对一线和重点新一线城市甲级写字楼的持续监测分析，今年二季度重点市场写字楼表现如下：

1）2020Q2CAIC重点监测城市办公市场平均租金依然普遍下行，但降幅出现收窄趋势；北京租金环比降幅最大为4.5%，但仍以11.2元/㎡/天继续领跑全国办公市场；

2）上海和杭州“以价换量”效果最为明显，出租率率先迎来小幅回升；

3）去化周期方面，截止2020Q2(不含新增供应）广州18月周期最短，南京103月周期最长；深圳空置率处于高位，但其去化速度最快，办公市场活力依然充足。

CAIC市场监测（北京）

市场：基础经济逐渐复苏，租赁活动虽较上季度活跃度上升，但疫情对写字楼市场的余震仍在，整体租赁市场仍呈下行趋势、办公销售市场成交量创近三年最低值；写字楼大宗交易在本季度受到投资者的青睐。

租户：退租、缩减面积现象仍为当前普遍现象，但租赁需求在二季度得到部分释放。

业主：业主针对当前现状，放宽招租条件，调整租金策略，租金跨度增大，楼宇平均租金下滑，竞争加剧。

板块：疫情影响仍在，全市整体租金与出租率持续走低，金融街商务区因租户结构坚挺，出租率和租金在本季度表现良好，呈现上涨趋势。

宏观市场

宏观经济逐渐复苏

房地产市场有所回暖

目前北京二季度经济数据还未公布，但据最新统计（2020年1-5月）房地产开发投资额增速和CPI都呈现上升趋势。随着疫情受到有效控制，经济逐渐复苏，房地产市场也有所回暖。企业复工恢复正常，一季度积攒的部分租赁需求得以释放，租户活动逐步回归正轨。

租赁市场

空置率14.9%再创历史新高

整体租赁市场呈下行趋势

新增供应10万㎡，净吸纳量3.35万㎡，空置率高达14.9%

据CAIC资产数据库监测显示，截止2020年二季度，全市空置率持续走高，环比上涨2.3个百分点至14.9%。核心商务区空置率达到历年最高值9.0%，金融街因承租客户以总部和五百强企业为主，租户承租抗风险性强，空置率本季度小幅下降，至4.5%；非核心商务区里丽泽受供应及区域发展中等因素影响，租金虽走低，但租赁活动在本季度较为活跃，空置率下降3个百分点，至65.2%。

受新冠疫情影响，原预期上半年入市项目推迟入市。上半年仅录得2个项目，新增供应15.4万㎡，位于CBD的三星集团项目在本季度为市场带来10万㎡的新增供应；截止2020Q2，北京甲级及以上写字楼市场存量高达1235.5万㎡。

租金持续下跌业主调整租金策略

据CAIC资产数据库检测显示，北京二季度疫情虽出现了反复，但受到有效控制，经济也逐步回归正轨；新冠疫情对写字楼市场的余震仍在，全市甲级写字楼租金持续下降至11.2元/㎡/天，创历年来最低位；核心商务区甲级写字楼租金下跌至12.5元/㎡/天；金融街出现上涨态势，环比上涨2.1%至20.3元/㎡/天；非核心商务区平均租金下降至7.3元/㎡/天；业主针对当前现状，选择调整租金策略，导致租金跨度增大，楼宇平均租金下滑，竞争加剧。

销售市场

四笔大宗交易成交，办公备受青睐

办公销售市场成交量创近三年最低值

据CAIC资产数据库监测显示，2020Q2北京大宗交易总成交额为53.95亿元，环比下降72.6%。从物业类别上来看，办公为投资客关注的重点，总成交额41.95亿元，占总交易额超77.7%。

办公销售市场成交量创近三年最低值非核心区供销集中

二季度北京写字楼市场主要供应、成交都集中在非核心区。全市供应面积26.95万㎡，其中非核心区供应面积7.54万㎡，占比72%；二季度全市成交面积11.58万㎡，其中非核心区成交面积5万㎡，占比57%。

二季度全市成交均价为33128元/㎡，通州区成为本季度成交最活跃的区域，其供应面积达4.2万㎡，成交面积为2.13万㎡，成交均价19428元/㎡；其次是大兴区，其供应面积达11万㎡，成交面积为2.01万㎡，成交均价19237元/㎡。二季度成交均价最高为丰台区，达55945元/㎡；其次为西城区，成交均价为55272元/㎡。

土地市场

本季度涉办用地供应1幅，成交2幅

本季度供应1幅涉办用地，共计建筑面积66.6万㎡；涉办用地成交为2幅，共计建筑面积5.94万㎡。

未来供应及展望

北京二季度出现了疫情复发情况，但在政府强有力的管控下，受到有效的控制。企业复工复产、楼宇租赁活动逐渐恢复往日正常秩序，一部分租赁需求在本季度得到了释放，租赁活动较上季度活跃性增强。

但大部分企业、投资客仍对市场持有观望态度，下半年全市预计有超百万体量新增供应集中入市，全市出租率和租金在下半年预计仍将处于下行通道。

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