贝壳研究院：“移民”指数PK，你所在城市排第几

广州户籍开启跨城认可、海南广建安居房，划时代的“抢”人优惠政策已拉开帷幕。

自2017年以来，城市之间的人才争夺战进行的如火如荼，尤其是今年各地人才政策发布呈现“井喷”之势，截至6月上旬已有百余城发布了人才政策，且其中超过80城发布的政策涉及购房补贴。而吸引人只是第一步，留下人才是城市的终极目的，哪些城市能够真正留住人呢？人口长期迁徙定居的趋势是怎样的？

城市“移民”指数PK，谁更胜一筹？

购房成交数据是反映人口长期迁徙定居趋势的重要支撑。贝壳研究院根据2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例，经标准化处理后，得到“移民”指数（指数越高，说明外来购房客户占比越高），用以比较不同城市新定居居民的特点。

从城市群角度看，粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群，外来购房人群占比最高，其次是中原城市群和长三角城市群。2019年粤港澳、长三角、中原三大城市群总常住人口分别同比增加177.65、178.96和146.82万人，同比增幅分别为1.46%、0.79%和0.39%，在所有城市群中表现亮眼。外来人口流入为房地产市场带来源源不断的购房需求，尤其是粤港澳大湾区外来人口的置业需求最显著。

分城市看，深圳、东莞、厦门的移民指数分别居一线、新一线、二线城市首位。深圳凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势，对人口表现出强大吸引力，2019年常住人口与户籍人口比值达到2.72，成为外来人口购房占比最多的城市；东莞承接深圳产业外溢，制造业较为发达，外来流入人口大，2019年常住人口户籍比达到3.37，在样本城市中居于首位。厦门作为旅游型城市，吸引大量省内客户前来购房。

值得注意的是，一线城市中北京和上海常住户籍比并不低，但是移民指数排名相对靠后。与新一线城市相比，北京、上海居住负担与落户门槛高，外来客户购房较为困难。

人口迁徙居住趋势：极点恒强、都市圈外溢、单核虹吸

各城市以开放包容的姿态吸引着不同区域的人口迁入，受制于区域位置、户籍政策、产业发展等多种因素影响，各城市在吸引人口规模、户籍来源方面存在一定差异。

如果将各城市购房人群来源地划分为本市、省内非本市及省外，可以看出，绝大部分样本城市仍以省内客户购房占据主导地位。但结合城市发展特点和置业客户来源结构看，样本城市又可以划分为三种不同类型。

都市圈核心城市占据绝对优势，对外地人口具有高能吸纳能力。深圳、北京、上海作为粤港澳、京津冀、长三角三大城市群的核心城市，对省（市）外的人口虹吸效应大，购房人群中外地客户占比较高，尤其是深圳，近8成的成交房源被外地客户买走了。

核心城市外溢，周边城市强势崛起，吸引人口迁入的势力范围外扩。毗邻于都市圈核心城市，杭州、天津、苏州、佛山等沿海城市凭借独特优势承接外溢的产业与人口，对人口的吸引力逐渐向省外周边城市扩张。其中，杭州这座城市购房人群中，省外购房客户已经撑起了半边天，占比达到53%，主要吸引安徽、江西、河南、江苏等周边省份的客户前来置业。

省会光环效应显著，郑州、合肥等城市对省内客群具有更强吸引力。得益于省会中心城市战略地位、人才优惠政策等优势，中西部省份可谓是举全省之力重点发展省会城市，郑州、合肥、长沙、武汉、成都等城市对省内人口表现出强大的虹吸效应，省内购房客群占比达到8成以上，省内非本地购房人群占比也超过5成。以郑州为例，作为人口大省河南的省会，其对各地级市人口的吸纳能力突出，省内购房客户占比达到93.4%，也即是每10个购房客户中，至少有9个都是河南老乡。

哪些人正在向粤港澳大湾区城市迁徙定居？

粤港澳大湾区已成为最具移民活力的城市群，那些新定居湾区的购房客户来源地有何特点？

相较于其他城市群，粤港澳大湾区重点城市并非“一极独大”，而是呈现多极化趋势发展，深圳、广州、东莞、佛山、珠海等城市均对外来人口表现出较大的吸引力，成为人口迁徙定居的重要目的地。

同为湾区内城市，五个重点城市购房客户来源表现出不一样的特质。广佛对省内人口的吸引力更强，购房客群中省内客户均超5成；珠海次之，省内客户占比超4成。而深莞省内购房尚未超过3成。与同为一线城市的深圳相比，广州平均不超3万的房价对购房客户更为友好；佛山不超过1.5万的房价，在湾区重点城市中属于房价洼地。

具体从城市来源看，广州、佛山、珠海对省内人口的吸纳呈现较为类似的势力范围，购房客户来源地TOP15中基本上被省内地级市所承包。深圳和东莞省内购房客群略有差别，深圳新定居居民中多以潮汕民系为主，而东莞省内购房客群中广府民系占比较高。

值得注意的是，广州人喜欢去佛山买房，佛山购房客群中除本城市户籍居民外，广州人占比最高，为5.1%，这主要是因为随着广佛一体化的推进，地铁轨道交通拉近了广佛之间的时空距离，且佛山的房价仅为广州的一半左右。

曾经的珠三角，仅是广东人民的珠三角，如今经过20多年的快速发展，已经跃居成为全国人民的粤港澳大湾区，凭借较强的经济发展活力和宽松的落户政策，吸引全国各地人民前来置业定居。

贝壳研究院数据显示，湖南、湖北、江西、河南正成为粤港澳大湾区重点城市新定居居民的输送大省，其中深圳购房客群中来自这四个省份的客户占比为41.6%，东莞购房客户中占比45.1%。不可忽视的是，空间上的距离始终无法阻挡人们到湾区买房置业的决心，其余省份居民同样占据一席之地，其中黑龙江人跨越3000多公里前往湾区购房，且所占比例并不低。

小结

城市的发展不断打破界限，流动的人口迁徙居住图景正在上演。当前的粤港澳大湾区已成为中国最具移民活力的城市群，湾内重点城市对省内外人口具有较大的吸引力。都市圈核心城市如北京、上海等，仍然占据绝对的人口吸纳优势；都市圈周边城市如杭州、天津承接产业和人口外溢，吸引人口的势力范围向省外扩张；中西部省会城市如郑州、武汉等，新定居居民以省内客户占主导。

人口迁徙购房定居趋势折射出城市群的发展格局，京津冀、长三角、粤港澳三大城市群核心城市对周边城市的外溢力显现，中西部城市群仍以单核省会城市为主导。未来经济发展不再是单个城市之间的比拼，而是承载区域发展的“圈群”之间的PK，都市圈应加强内部融合，由点到面，打造出区域协同、高质量发展的空间格局。

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