“4个全球中心城市”+“5大都市圈”！投资机会在哪？

近日中科院院刊发布了一个十四五规划的专栏，名称叫做“十四五规划的区域战略与空间治理”。

中科院是中国自然科学领域的高端思想库和最高智囊团，其专栏文章往往具有极强的先导性，自然会引起巨大关注。

每五年一个规划已经成为中国目前社会经济及城市规划布局的最顶层设计，2020年是中国编制“十四五”规划的关键时期，它将成为2021-2025年中国未来五年的国家发展纲要。

2019年年底，国务院就十四五规划的编制还专门召开了专题会议，其重要性显然是比较靠前的。

中科院院刊在本次十四五规划专栏系列文章中，提出了非常多具有前瞻性的观点，我们认为具有极高的参考价值，对于未来五年中国楼市的投资风险具有很高的指导意义。

以下我们对中科院院刊本次提出的“建议观点”作详细解读：

【1】人均GDP突破1万美金全面开放格局形成3大城市群+5大都市圈+3个中心城市

中科院认为：未来五年中国要从地域上形成全面开放格局，缩小不同区域之间的经济发展差距。全球大多数国家发展历程表明，人均 GDP 达到 1 万美元之前，区域经济差距都会持续扩大。

此后，跨入经济发达行列的国家，区域差距开始缩小；而区域差距持续扩大的国家，大多跌入中等收入陷阱。

2019年中国的人均GDP正好突破1万美金，达到了10261美金/人。

所以未来五年，中国地域发展重在“均衡化”，要大力扶持中西部来缩小和东部的差距，避免国家发展跌入“中等收入陷阱”。

未来中国的开放布局要形成三条线：东部沿海+西部延边+中西部腹地。

东部沿海应建成以前沿技术国际竞争为主要导向的战略竞争区，西部沿边应建成以扩大贸易为主要导向的战略开放区，中西部腹地应建成以保障国家安全为主要导向的战略保障区。

其中东部沿海战略竞争区以京津冀、长三角、大湾区为主要支撑，加大提升国际竞争力的前沿技术及海洋工程装备等布局，围绕上海打造具有全球竞争力的中国经济核心区。

重点解读：东部是具有国际竞争力的高科技产业区，核心城市是上海。

西部沿边战略开放区以昆明、南宁、乌鲁木齐等中心城市为重点，加快国际贸易和特色轻工业等布局，强化与东南亚、南亚、中亚等地区的贸易。

重点解读：西部是加工产业贸易区，核心城市是昆明、南宁和乌鲁木齐。

中西部腹地战略保障区积极布局航空航天、国防工业、清洁能源、工业母机、高端基础材料、食品、健康等，强化制造业能力，形成完备自主的工业体系，保障国家战略安全中发挥重要作用。

重点解读：中西部腹地是自主工业战略腹地，国家战略主要布局都在中西部腹地，以成都、重庆、武汉、郑州、西安为五大核心都市圈。

根据中科院的建议，未来中国的重点布局是：3大核心城市群+5大都市圈+3个核心城市。

东部重点发展具有国际竞争力的高新技术产业，以京津冀、长三角、大湾区等3大核心城市群为支撑点，核心城市是上海。

中西部腹地主要布局国家自主研发的战略产业，以5大国家中心城市都市圈为核心，逐渐形成“成都都市圈”、“重庆都市圈”，“西安都市圈”、“武汉都市圈”、“郑州都市圈”。

西部延边地区主要是布局加工制造产业，形成国际贸易区，重点发展3个核心城市：南宁、乌鲁木齐和昆明。

昆明是针对南亚，南宁是对标东南亚（东盟），乌鲁木齐是中亚的重要桥头堡。

【2】优先发展三大世界级城市群培育四大全球中心城市

中科院院刊针对三大核心城市群的管理也出了详细建议：

京津冀城市群：建议北京重点增强首都核心功能，形成和天津、河北的差异化发展。

建议在首都功能核心区(东西城)基础上，划定首都功能核心保障区(四环路以内)，提升居住品质与人才门槛，提高金融、文化、科技等高端人才和产业的吸纳能力。

建议以北京、天津、张家口、承德、保定和廊坊等城市为核心，通过行政区划调整、税收分成等政策，以快速轨道交通为手段加快建设首都经济圈。

建议谋划确立X安新区副省级的行政建制，优化其内部行政区划设置。

全面放开冀南地区城市户籍政策。建议以京津冀协同发展为核心区，整合辽东半岛和山东半岛，打造全球最大的湾区。

长三角城市群：着力解决城市“大、全、散”,产业同构化突出的问题,促进城市群功能分工体系重构。

强化上海、南京、杭州、合肥大都市圈建设，通过产业转移带动人口、交通基础设施和公共资源分配向郊区和卫星城镇倾斜，推动中心城市高质量发展和人口功能疏解。

全面取消农村户口，实现农业转移人口市民化。

珠三角城市群：将广州和深圳建设成为全球创新网络中的枢纽性节点城市，形成“广深珠”核心发展片区。

加快建设粤港澳人才合作示范区，推进人才跨地区、跨行业和跨体制流动。放宽国际和国内顶尖院校与科研机构高端人才在珠三角城市群创业、置业的限制。

在珠海、肇庆、江门、惠州等地积极打造高品质的康养特色小镇和养老小镇，以应对香港、澳门、广州、深圳、东莞、佛山等特大城市的老龄化。

积极培育“北上广深”等四大全球中心城市：优化整合北京、广州行政区划设置，适度扩大上海、深圳等全球中心城市的行政管辖范围。

【3】国家中心城市“扩区” 增设四大“直辖市”省会城市继续“撤县设区”河北、山西两省“小县合并”

在行政区划调整上，中科院院刊也提出了建议：

做大做强国家级中心城市：积极支持成都、武汉、郑州、西安、南京等城市扩大行政管辖范围，赋予国家中心城市更多的事权和财权。

以国家中心城市为载体构建大都市圈，培育城市群发展极核，推动国家级城市群发展壮大。

支持国家战略区的省会城市、经济实力强市等区域性中心城市撤县设区与管理幅度调整。

稳步发展地区性中心城市。以城区人口 50 万以上的地级市为重点，有序推进地区性中心城市市辖区扩容和优化重组，继续加大力度解决一些地级市的“一市一区”、市辖区面积过小的问题。

适时、稳妥在中西部地区增设地级市，促进中部地区发挥优势加快崛起、西部大开发新格局加快形成。

推进小县合并，针对山西省、河北省等省份存在县级行政区数量多、规模小的问题，有序推进小县撤并。对人口规模低于 15 万人、面积小于 500 平方公里的小县进行合并。

设立直辖市，支持深圳、青岛、大连、喀什升格为直辖市，充分发挥优势地区增长极、稳疆固边、带动区域发展的作用。

总体上看，中科院本次提出“十四五规划”的空间局部建议，内容广泛，信息量极大，原则主要就是两条：全局开放均衡发展+做大区域中心城市。

针对中科院的建议，未来楼市的投资机会在哪里？我们提出未来五年发展的以下判断：

第一，北京四环内极有可能会成为全中国房价最高的片区。X安新区变成X安市的可能性存在，廊坊大厂县极有可能会被合并，京津冀地区行政区划可能会有较大变动。

第二，国家中心城市的“都市圈”时代到来，环国家中心城市的周边城市会有发展机会，国家中心城市会出现大量的“同城化”发展规划，会给周边城市带来城市轨道、人口及产业的辐射带动。

第三，南宁、乌鲁木齐及昆明等三个延边核心城市中，随着东南亚的“全面开放”，南宁和昆明的机遇比较大，尤其是南宁。

第四，深圳未来五年“升级”的可能性大，青岛、大连、喀什等三个城市升级的可能性小，深圳机会不降反升。

总体上看，在未来五年的“十四五”规划期间，东部沿海的机会主要集中三大核心城市群，中西部的机会主要是国家中心城市及都市圈，西部主要是延边核心城市。

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