东莞购房者需求外溢 中介带客跨城置业增加

最近，不少东莞中介出城去卖一手房了，这种在业内被称为二三级联动的市场，正在不断发生变化。

以前，是深圳中介直接到东莞，或者东莞开发商、中介去找深圳渠道，把深圳客引进东莞；如今，不少东莞中介走出去，去惠州博罗的石湾、园洲，广州增城的石滩、新塘，乃至清远、云浮、肇庆、广州南沙等地，把东莞客户带过去置业。二三级联动，正在从引进来变成走出去。

业内人士表示，东莞7·25新政规定，非莞籍首套房（含新房、二手房）需2年内连续缴纳1年以上社保，2套房须3年内连续缴纳2年以上社保；非莞籍拥有2套及以上住房，禁止购买第3套；不动产权证满3年方可转让。二手房首次被纳入限购范围，政策加码，东莞客户外溢将增加，东莞中介去外地做二三级联动的规模也将进一步扩大。

置业需求外溢 东莞中介老板去卖肇庆新房

2008年，阿雄手提肩扛，从安徽老家来到东莞，在常平下火车时，他心里暗下决心：一定要用双手创造自己的未来。

由于学历不高，一开始，阿雄端过盘子洗过碗，做过的士进过厂……丰富的人生阅历，造就了阿雄的人情练达。经过多年的打拼，如今阿雄是一个拥有两家门店的中介老板。

记者了解到，大半年时间，阿雄的事业已经发生了很大的变化。“去年下半年，我带着两家门店加盟了一家品牌中介。小中介单打独斗，劣势太明显了，加盟品牌中介，起码有个依靠。另外，我现在很少在东莞做二手房业务了，大部分时间都在肇庆做二三级联动，也就是把东莞人带到肇庆去买新房。”阿雄说。

阿雄告诉记者，目前东莞二手房成交不理想，同时大部分楼盘项目也都不再做二三级联动了，他只有两个选择：要么留在东莞卖一手公寓，要么去东莞周边做二三级联动。“我选择走出去！一是觉得东莞人有这方面的投资需求，尤其是东莞7·25新政发布之后，未来自住需求到外市置业的可能性会大幅增加；另外去外市做二三级联动佣金点数较高。”

“跑这么远，都是为了生活！”阿雄感叹。“你要不要看看这个肇庆万达广场的房子，约68万平方米城市综合体，吃穿玩乐购，一应俱全……”阿雄的话题不自觉地就转到了他的本行。

更多东莞中介开始走出去

记者了解到，早在2008年，东莞就已有不少楼盘采用了二三级联动，主要原因是市场销售压力大，开发商联合中介，一起拓宽客户。但当时，开发商一般是和本土的一些中介机构合作，范围比较窄，主要集中在二手房市场较繁荣、中介机构较多的区域。

2011年，在东莞临深片区做二三级联动的深圳中介，开始向东莞城区延伸。当年，不少项目由深圳中介转介客户前来买房，均取得了巨大成功。二三级联动模式，越来越被东莞市场接受，呈现更多的合作案例。

2015-2016年是深圳中介进入东莞的高峰期。据了解，自2015年4月起，受深圳高房价影响，深圳客大量进入东莞置业。东莞很多开发商都看中了这批深圳外溢购买力，纷纷寻求深圳中介合作。因此，2015年5月起，深圳一些中介机构开始频繁进入东莞一些非临深片区的市场，如厚街、沙田、道滘、麻涌、洪梅等，通过二三级联动，帮助开发商通过二手中介在深圳出货。

“如今在东莞，中介做二三级联动已是常规业务。不过，情况发生了一些变化。当年是东莞开发商或中介去把深圳客引过来买房；现在更多的，是东莞中介走出去，到周边的其他市，把东莞的客户带过去置业。”东莞中原地产三级市场总经理刘熊告诉记者，2016年就开始有一些东莞中介带客去外地买房；2019年规模扩大，主要集中在惠州市博罗县的石湾镇、园洲镇，广州市增城区的石滩镇、新塘镇等临莞区域；今年以来，清远、云浮、肇庆、广州南沙等地区，也成为了东莞中介的选择。

湾区概念深入人心，跨城置业不断增加

今年东莞中介为何以如此大的规模去外市做二三级联动，甚至去到清远、云浮、肇庆、广州南沙等地？

刘熊表示，第一，东莞部分客户有在外面投资的兴趣。第二，今年以来，东莞房价高企，相对来说，惠州博罗、广州增城乃至清远、云浮、肇庆等地，房价较低，置业门槛不高，一些东莞置业需求被高房价所迫，不得不转向东莞周边区域。第三，2016年10月6日，东莞出台相关规定，在本市行政区域内，拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房。

“今年3月之后，随着疫情防控形势持续向好，东莞楼市迅速回暖。市场向好，楼盘不愁卖，使得很多项目都失去了做二三级联动的意愿。相反，东莞周边城市的一些开发商，看到东莞房价高企，认为东莞购买力有外溢的可能，他们需要东莞中介为他们做二三级联动。两相叠加，不少东莞中介就去到外地做二三级联动，利用他们的资源带东莞客户过去置业。”合富置业东莞公司总经理肖伟嘉说。

金信集团董事长罗凤表示，目前粤港澳大湾区的概念已经深入人心，大湾区各个城市之间的边界正变得越来越模糊。“目前，在深圳工作，在东莞居住；在东莞工作，在惠州居住；在东莞东城工作，在广州增城居住，大家都已经习以为常。东莞中介做这种二三级联动，也算是顺应了当今的形势。”

中介外拓市场将成常态

对于东莞中介公司来说，去外地做二三级联动佣金丰厚，吸引力大。

据了解，今年以来，东莞新房市场二三级联动需求大幅减少，仅靠二手房成交，不少中介公司将难以支撑，因为虽然如今房价高了，但不少门店二手房成交量少了，而且中介费很少能达到3%。若不能找到新的增长点，今年一些中介公司的业绩将受到很大的影响。

“而且，在外地做二三级联动，佣金确实是高，一般5个点起，有些项目甚至能达到10来个点，具体项目具体分析。虽然这些地方的房价比东莞低，但如此高的佣金点数，依然很可观。”刘熊坦言。

经纪人个人，对于去外地做二三级联动也比较欢迎。一方面，毕竟要生存；另一方面，这还是一个“蓝海”市场，有比较大的开拓空间。而且，卖一手房比卖二手房更加简单快捷。卖二手房，二手买家要一遍遍去看，很长时间才能成交，其间经纪人都要跟着。而做二三级联动卖一手房，只要成交，开发商就会给佣金。

刘熊表示，随着东莞7·25新政出台，政策加码，限购升级，可以预见，东莞客户外溢将更多，东莞中介去外地做二三级联动的规模将进一步扩大。

来源：东莞日报、东莞阳光网

相关知识

东莞购房者需求外溢 中介带客跨城置业增加
贝壳研究院：深圳、广州购房者跨城通勤占比在13-14%之间
【全城聚焦】东莞大城区扩容 莞北成刚需外溢热土
深圳购房者 买房下一站东莞塘厦
升级楼市调控后 东莞中介经理:“今天连看房的人都没有”
“深八条”之后 失去购房资格的深圳客“溢”向何处?
“深八条”之后 失去购房资格的深圳客“溢”向何处?
这7个城市外省购房者占比超5成,深圳东莞居前两位
这7个城市外省购房者占比超5成 深圳东莞北京居前三位
玻璃碎了一地！又见售楼部被砸，这次不止是购房者，连中介也动手了