深度丨高增长低房价，长沙做对了什么？

　　你怎么看长沙的房价？当证券时报记者把这个问题抛给长沙市民时，得到的答复大多是压力不大，比较舒适。

　　近日公布的上半年经济运行数据显示，长沙站上了“C位”（核心位置）：在2019年GDP总量排名20强城市中，2020年上半年长沙以2.2%的GDP增速位列第一。与此同时，7月份一则“深圳住建局前往长沙取经”的消息，又引发各地对长沙低房价的热议。长沙，能否成为一个不靠土地财政发展经济的样本？

　　深圳大学博士后杨海波在接受记者采访时表示，低房价吸引人口、产业集群推动经济发展，这是长沙未来发展的主要逻辑。人是经济发展的根本，“人才是第一资源”，只要长沙保持“房价洼地”的稳定预期，人才会源源不断流向长沙。同时，低房价和低租金也会吸引大批企业过来，尤其要承接住珠三角、长三角的产业转移，未来可期。

　　截至目前，深圳、杭州、南京、东莞、宁波等2020年上半年楼市火热的城市，无一例外加码了楼市调控。有长期关注房地产政策走向的人士向记者表示，大城市楼市调控趋“长沙化”，或为时不远。

　　长沙人的小确幸

　　“我们是省会里头房价最低的城市嘛！压力没那么大。”

　　“房价还好，我才工作几年，就稀里糊涂地把房贷还完了。”

　　“以前在深圳首付的钱，回长沙全款买了个房。”

　　“舒适，果断回长后，两年时间房子妻子孩子车子都有了。”

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　　接受证券时报记者采访的长沙市民，对长沙的房价普遍感到压力不大，比较舒适。

　　中房协与禧泰数据合作发布的最新数据显示，长沙房价均价刚刚1万元出头。这个价格放在全国来说，实属亲民。目前全国房价过万的城市超过70座，浙江省所有地级市房价已全部过万元。如果放在中部省会城市来看，也是最低：武汉均价接近1.9万元，合肥均价1.65万元，郑州均价1.43万元，南昌1.28万元。

　　贝壳找房显示的长沙各区县最新价格

　　与之相对的是，长沙经济发展势头不错。近日出炉的2020年上半年经济运行数据显示，长沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP过万亿城市增速排行榜第一名。这并非偶然，2019年全国有17个城市GDP过万亿，当时长沙即以8.1%的GDP实际增速，排名万亿俱乐部第一。

　　房价低、GDP增速亮眼，这是许多地方政府羡慕的发展模式。那么，长沙的增长动力来自何方？第二产业表现强劲是关键。根据“长沙发布”公布的信息，今年上半年，全市规模以上工业增加值增长3.9%，比1～5月提升1.2个百分点，比一季度提升2.3个百分点；全市高技术制造业增加值同比增长20.1%，高于规模以上工业增加值增速16.2个百分点。

　　固定资产投资增长较快也是一大亮点。上半年长沙固定资产投资增长4.0%，其中5000万元以上项目、亿元以上新开工项目完成投资分别增长29.2%和58.5%。同时，上半年该市全体居民人均可支配收入25777元，同比增长4.8%，比一季度提升3.0个百分点。

　　占据宜居宜业优势的长沙，连续12年入选中国“最具幸福感城市”，且跻身2020年网红城市全国八强，名列中部第一。

　　楼市调控的“长沙化”

　　从深圳到长沙，高铁不过3小时左右，每天对开50多趟列车，交通非常便利。7月8日，深圳住建局一行10人，前往长沙住建局“交流房地产市场管理经验”。

　　纵观长沙的楼市调控，也是一个不断“打补丁”的过程。自2017年开始，为了遏制房价过快上涨，恢复房地产市场秩序，长沙先后打响“房价保卫战”、“反炒房攻坚战”，相继出台“318”、“520”、“923”系列调控政策和“625反炒房”9条措施，从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面对楼市打出调控“组合拳”，全面堵塞投机炒房通道。

　　目前， 长沙的限购和限售政策是：本地单身户籍或非本地户籍家庭，限购一套商品住宅；已婚以家庭为单位限购两套，且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套；外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。限售方面，居民四年限售，企业五年限售。

　　此外，长沙通过大量供应土地，杜绝人为制造短缺。从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米。

　　一家头部地产商的长沙销售处负责人告诉证券时报记者，在调控之前，他们项目接触的外地客户较多。调控后外地客户因无法解决购房资格，再加上四年才能交易，投资客已经很少了，基本上以刚需为主。他看好长沙楼市的发展潜力，新的土地拍卖价格一直在上涨，限价在逐步抬高，长期来讲，房价会与长沙城市地位匹配。

　　记者从长沙多个地产中介处得知，目前长沙二手房市场低迷，购房客户主体是非长沙户籍、但在长沙工作的刚需自住客，尤以湖南省内其他地市人员较多。

　　地产中介橱窗展示的房源信息

　　数据也佐证了这一点。长沙市住建局提供的数据显示，今年1～5月，长沙本市户籍购房者占比70.03%，本省其他市州购房者占比26.82%，外省购房者占比3.15%；首次置业者占比81.99%，二次置业者占比17.24%。

　　深圳与长沙，代表中国楼市的两极。今年一季度，易居研究院曾发布报告称，2019年，在其测算的50个城市中，房价收入比中位数为13.3；深圳最高，达到35.2；长沙最低，仅6.4。房价收入比，就是指一个人不吃不喝多少年可以在这个城市买一套房。长沙人不吃不喝6.4年可买房，深圳人则需要35.2年。

　　长沙做对了什么？

　　为什么长沙不依靠土地财政，能成为GDP过万亿的城市呢？

　　杨海波认为，一是长沙的城市中心并不明显，呈现出多中心的发展态势，因而无法形成大面积的高房价区域；二是长沙的劳动密集型产业较少，导致长沙的省内吸引力不如其他省会，而且湖南人去珠三角就业和创业的较多；三是从房源供给跟得上需求；四是长沙的第三产业占比较大，能提供充足的财源；五是长沙市政府主动作为，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”思想，具有前瞻性和引领性。

　　长沙高铁西城片区建设项目林立

　　在楼市调控上，长沙做对了什么？杨海波表示，一是合理、科学、高效地制定政策，在大量的调研与反馈中形成了有利于长沙长远发展的调控政策；二是把控土地出让环节，比如在试点地块采取“熔断+摇号”的限价机制；三是在打击“炒房”的同时，有效提供房源供给；四是保持政策战略定力，形成在长沙不能炒房的预期。

　　证券时报记者在采访中也发现，长沙市民对于炒房并不热衷，“不涨不跌，没什么好说的。”很多人没有尝过房产价值飙升的甜头，所以没有投资买房的意识。

　　80后刘顺是土生土长的长沙人，父母买了3套房，父母住一套，一套出租，还有一套是父母给他买的婚房，170多平方米。“都是一次性付款，我们不习惯按揭。”刘顺是专车司机，太太在医院上班，收入比他略高，而且稳定，他们家庭名下只有一套房产，按照长沙的政策，可以再买一套房。

　　“我老婆想买，因为她想把公积金用起来，说她们医院的小姑娘都买房，我不同意，人家小姑娘买房可能是她们没有房，咱家有三套房，还买什么房呢！”刘顺觉得没必要买房，“我们家那个70来平的小房子，租出去一个月才2000块，没什么钱赚。”

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