深圳公寓叫停1天:有人在前海买下一层楼 真的卖一套少一套?

今天早上，@深圳买房计划 被中介电话吵醒，他在推销龙岗某项目的公寓，“新政之后公寓卖一套少一套，姐，你有兴趣吗？迟点我们项目有可能要调价。”

从昨晚至今，这并不是@深圳买房计划 接到的唯一一个公寓推销电话。而周边有朋友也反映，她一个小时里接了好几个公寓的推销电话。

7月31日，深圳发布停止商务公寓审批的通知，全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

新政一出台，公寓项目跟中介立马活跃起来，“卖一套少一套”的海报在朋友圈里刷屏。

▲某公寓项目海报

有网友在置业群里咨询，新政后公寓价格有没有变动，他想入手一套。

也有网友认为，深圳的公寓市场很难激活，对于部分没太大价值的新盘，新政也刺激不了。

新政后的首个周末，我们一起来看看深圳的公寓市场，到底有没有被刺激了？

（关于挑选公寓的干货，请划拉到第三部分）

新政24小时

公寓依旧冰火两重天

“今天（访客量）一般般，毕竟下大雨，很多客户不想动。而且我们项目已经是尾盘了，出货会慢一点。”沙井某网红盘的销售对@深圳买房计划表示。

问及项目会不会调价，他回答称，“不能涨价”。

▲周六下午，沙井某网红盘售楼处

就在两周前，“715”新政出台后的首个周末，这个项目售楼处上午不到10点已有多批客户在现场，上述销售称，周末他接待了10几批客户，有人直接卖走10套公寓。

而来自中介的消息称，前海某公寓盘今天有客户直接买走一层楼。在他发布的“砸金蛋”视频里显示，一名女士买下该项目第26层楼，总计14套公寓。@深圳买房计划致电项目展示中心，对方确认这笔交易。

▲会展湾·南岸公寓项目

在资深渠道中介小方看来，即便出台新政，深圳的商务公寓市场还是冰火两重天的局面，不好卖的还是不好卖。

据他了解，目前像龙岗、坪山区域的公寓产品还是如常，高佣+折扣，访客量没有大增，开发商也没有调价。

“

一方面，新政刚出来，市场需要时间反应；另一方面，公寓库存量太大，现在的库存都可以卖好几年。我觉得（新政）对公寓的影响有限。”

深圳住建局发布的数据显示，截至2020年5月底，深圳市商务公寓在售项目库存套数为16707套；本年内计划入市的商务公寓达111.33万㎡，18732套。

而从产品的角度来看，小方认为，以后像公寓这种不限购、不限贷的产品的确是稀缺品，投资客上车的门槛会越来越高。

业内：

新政利好在售项目 

买公寓注意两点

对于此次公寓新政，多位业内人士均表态赞成。他们说，深圳的商务公寓应该要叫停；同时，他们亦认为，新政利好市场上的在售项目。

根据深圳官方对“商务公寓”的定义：“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”——《深圳市城市规划标准与准则》中《表2.2.2.3建筑与设施用途分类指引》第8条规定。

而过去数年时间，商务公寓大量入市，在深圳已成为类住宅的存在。

深职院房地产研究所所长 邓志旺已批项目改人才住房不容易

新规定消灭商务公寓可以说是大快人心。但困扰深圳的住宅供应严重不足问题仍未解决。

从短期来看，已批项目公寓改人才安居房并不容易。

一是大量已批未建的商务公寓改为人才安居房是有前提条件的——解决学校等公共配套。

二是开发商是否自愿。商务公寓价格基本上是同片区住宅价格的7折左右。人才安居房定价权在政府手里，基本上是同片区住宅价格的5-6折。对于开发商来说，就要算经济帐了，看看改是否划算。

其次，从长期来看，公寓改为人才安居房对供应的增加影响不大。

对目前在售的公寓、工业公寓和商铺等肯定是利好。

深圳资深地产评论员 朱文策应将建公寓的土地资源转向建住宅公寓这种产品的本质决定它不应该大建特建。

过去多年，深圳大批特批商务公寓，每年几万套上市供应，已经是“类住宅化”了，叫人去“中长期居住”了。这严重违反了商务公寓的本质。

深圳如此宝贵而稀少的住宅资源，不应该拿去建公寓。

深圳家庭住房自有率不到40%，住宅用地占比低于25-40%的国际通行标准。这是导致深圳房价上涨预期异常强烈，按都按不下去的根本原因。

深圳应该尽快的停止新建公寓，将这些宝贵的土地资源，全部转到住宅上来——任何形式的住宅都可以，商品住宅、限价住宅、人才住房、安居住房都行。

时间越久，我们对住宅的欠账越多，副作用越大。

易居深圳区域副总经理 潘传灿新政适度打击投资客户 豪宅公寓会涨价

这个时候出台公寓新政，一方面是适度打击投资客户，政府鼓励已批项目转为可售型人才房，核心还是深圳住宅土地供应不足，此举变相加大住宅供应。

短期内新政会利好公寓的快速去化，东部公寓也会受益。而在产品的分类上，部分豪宅公寓会调高价格，其他投资公寓也会加快出货，减少渠道中介。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉新政对商务公寓是一种保护

深圳出台公寓新政对目前的商务公寓是一种保护，可以加快去化。这种利好针对全深圳的公寓产品，但不同区域的去化速度会有区别。

接下来，投资客可以继续购买公寓，自住客不建议。投资客要注意两点：由于公寓限售，投资客要做好长期持有的心理准备

；另外，近几年由于市场释放的公寓体量较大，导致租金不一定能有一个明显的上涨。

▲龙光玖钻的租金情况 /@深圳买房计划 摄于7月15日

买公寓前

你要知道的几点常识

如果你决定要购买公寓，那么以下内容请认真阅读。

深圳的商务公寓跟住宅不仅是房票的区别，此外，市场上的公寓产品也是有分类的，请擦亮双眼。

先看商务公寓跟住宅区别：商务公寓的贷款成数、利率、税费都比住宅高。

贷款方面，相比住宅的3成首付可贷30年，商务公寓则需要5成且贷款年限一般最高10年，这对自身资金要求较严苛。另外税费这一块也是不小的支出，费用一般占到交易额的10%-20%。

▲税费对比

而深圳市场目前除了商务公寓，还有商办公寓和产办公寓，之前@深圳买房计划曾经梳理过这三类公寓。详情请戳：

公寓鄙视链：商务＞商办＞产办！（税费账本一目了然）

三类公寓具体区别如下：

1）商务公寓

具备居住功能，可注册办公。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40－50年，房屋用途写着“商务公寓”。 

2）商业、办公类公寓

改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权一般是40年，房屋用途则是“办公或者商业”。

3）产研用房类公寓

别称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权一般是50年，房屋用途则是“产业研究用房”。

（来源：深圳买房计划）

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