广州楼市现状:深圳购房资格没了,大批购房者涌入广州

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：新人首问：广叔您好！想请教您两个问题，谢谢！1、广州珠江新城的星汇国际住宅大单间45方左右的值得投资吗？2、如果自住，广州荔湾区的金域华府好吗？或者荔湾长寿路附近自住的话推荐买哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星汇国际，珠江新城西，2003年的房子，近地铁，自住+投资可以考虑，纯投资并非最优选。2、金域华府，龙津，近地铁长寿路站，靠近康王中路可能会有点噪音，自住可以考虑。荔湾应开发较早，整体次新房子比较少。还可以看看誉领轩。

提问：广叔，本人在广州黄埔开发区东区工作，重庆户口，重庆区县有一套3房无贷，手头有资金200，广州公积金30，年可入40，买房预算300，有广州房票，打算公积金+商代组合贷。经过近半年的密集踩盘，始终还是比较纠结，其大致将想法归集如下：

1、增城新塘：凤凰城碧桂园云顶及品秀星图，距离相对较近，上班自住方便，免去租房住的困扰；2、黄埔科学城：品秀星樾及时代天境（未开盘），距离也很近，但超出预算；3、黄埔镇龙、增城中新：镇龙车辆段项目（估计年底推出）及御溪世家（8月推出），距离稍远，通勤开车40分钟左右，地铁盘，看好升值空间；4、黄埔中新知识城：保利时光年、万科幸福誉及时代印记，距离很远，通勤开车50分钟左右，沿途限速、红绿灯偏多，近期价格已上涨了一波；5、广州南沙：中铁建海语熙岸及恒大阳光半岛（6月18日开启认筹），距离太远，通勤开车至少1小时以上，且路桥费贵，只能纯粹投资，上班租房住。当下恰逢深圳限购新政刚出台，深圳需求外溢，势必会推高南沙房价，还值得投资吗？6、按惯例，每年国庆、年底开发商都会打折促销，会有很多优惠，是否等这两个时机点入手，还是看准即上车呢？

总之，我的主要目的就是：利用闲置的公积金，将手头资金保值、增值增值增值，若还能兼顾上班的自住那就更好！以上，希望广叔指点迷津、点拨一二；若实不可取，烦请专业推荐，感谢之至！

回答：你好。刚需现在就可以上车，不要等，行情到广州，如果能踮踮脚上黄埔科学城是最好的。其次考虑新塘、中新知识城。 黄埔镇龙、增城中新的盘还得看价格。我的看法：2>1>4>3>5

提问：广叔，你好，我现在广州沙太南有套小面积的二房，东莞麻涌一套三房，想置换黄埔科学城一套，用来自住加投资，请教如何考虑？

回答：你好。沙太南这套可保留。麻涌属于水乡片区，是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。麻涌这套可出手置换。科学城可参考：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔你好，我目前有一套星航华府自住，学位不是很好，离上班也远(在福田莲花山上班)，打算卖了星航华府这套，大概卖出450，想买一个3房的房子，学位中上，预算700，请问龙华或福田有好的推荐楼盘吗？最近有朋友介绍龙华的新盘 〈龙湖.春江天玺〉，麻烦点评一下该盘值得入手吗？谢谢

回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。 周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。 推荐关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山

提问：广叔你好，我们这里正组织团购广州买房！团购的项目品秀星樾，项目的核心卖点总结如下：1、三家国企强强联手：越秀、广州地铁、科学城集团；2、九年一贯制教育配套；3、地铁6号线香雪站600米（在售楼栋大概1200米），规划中的地铁23号线400米；4、距离区府、核心商业区、产业园等均在3公里范围；5、总价350万上车一线城市潜力板块。6.在科学城主轴（开创大道沿线）、区府周围、产业商业周边、选择；7.地铁、教育配套、品牌房企、价格；8.可住、可租、可售。你感觉这个房子怎么样啊？可以团购吗

回答：你好，贵、很贵、太贵了，这个盘真的一般般，噱头多于价值，离地铁远，周边配套也不太好，除了产品设计好和贵之外，并无什么优点支持团购的项目，很少有高性价比的。

提问：您好广叔，我想请问一个问题，以天河公园为例，有的盘10万，有的7到8万，假如这些盘涨，跟广州市区低价区5万， 6万比，1.会不会天河公园和珠江新城10万多房价的涨幅没有这么高呢？那会不会这些便宜点的地区会更加适合投资和收获更加好的涨幅呢？2.中海千灯1号跟滨江1号，千灯湖1号离南海实验小学近些，有什么不一样导致价格有差距呢？还是中海这个品牌有溢价呢？

回答：你好，1、按照往昔16年一波，包括珠江新城、天河公园的涨幅都完成了基本的翻倍行情。市区范围内基本如此，除了个别的楼盘还因为持续的利好而继续上涨之外，可以说不差了。其他便宜的地方，比如你说的5w6w ，我们当然会认为它的潜力还尚待开发的你要看哪个涨幅厉害，必须要配合杠杆去考量，普通的三倍杠杆还是五倍杠杆，同样的涨幅上是有不同的收益。从这一点，很大部分珠江新城、天河公园的就因为杠杆不足的问题，会在同样涨幅的时候，让你有收益不足的误解。

但实际上，我们更关心收益绝对值的问题。因为涨幅一样的前提是大水泛滥，各区均等，而且投入的时间不长，高杠杆成本并没有给时间侵蚀。不能简单认为便宜的房会有更好的涨幅或者回报。2、中海千灯湖一号是溢价极高的房子， 14年开盘的定位就已经冠绝佛山，豪宅定位，但基本只有1、2栋才能看到不错的千灯湖湖景，400平方的面积，按照过千万的总价，基本上在广州也能买到很不错的房子，这在佛山是完全独立的楼盘来的，不能和滨江1号之类刚需刚改楼盘相提并论

提问：你好广叔，对于竹子林的“越海家园、香诗美林、金海花园”的看法？

回答你好，：竹子林本身的地段是非常优越的，但主要是因为片区被京港澳、园博园、深南割裂。周边没有在往外延伸的空间，所以发展受到限制属于补涨板块。这三个楼盘都在同一地段上，离地铁站和园博园都很近，越海家园：花园保养得很好，配套齐全，人车分流，户型方正实用香诗美林：容积率比越海家园低，车位充足，部分户型可看海景，金海花园：小区环境破旧，没有优势可说。

提问：你好广叔，我们夫妻在福田翰岭院有一套105平的三房在自住，在东莞松山湖星城翠珑湾有一套七十几平公寓。现在想改善住房，考虑几个方案： 1、把翰岭院的卖掉，在南山买一套1250w左右四房，请帮推荐下小区？其中华侨城的双证房是否可碰，双证房将来很难出手吧？ 2、翰岭院的继续持有，在福田南山买一套400w左右小房供父母住，但因要首付7成，要等东莞的房子卖掉才够首付，但公寓感觉不太好卖。 3、把翰岭院的卖掉，在万科第五园璞悦山买套大户型，有余钱再在福田南山买套小房。但第五园好像难升值保值？ 请大师兄帮看下哪个方案好些，并帮解答其中的疑惑。有没有其他建议方案？谢谢！

回答：你好，梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 梅林就方便性上讲还是可以，若论投资的话 没什么空间，可以考虑出手。 华侨城没有学位支撑，片区老化 没有增量，未来整体跑输大盘。 两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策设计出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。双证的缺点： 1、占名额 2、金融属性差，大多数都不能满评 在什么时候选择双拼： 1、价格严重低于单证户型 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 万科第五园也不推荐。 南山推荐铭筑荔苑。

提问：你好广叔，最近去看了祥云天都大厦，您觉得这个楼盘怎么样，未来有升值空间吗？

回答：你好，祥云天都首先是福田新洲片区成交量和租售比最高的盘。距离沙尾站零距离，是07年的塔楼环廊产品。优点是盘设计的比较新，目前已经比较成熟，没有太大的成长性而言。靠近福田CBD和车公庙金融区的优越地理位置使得它已经成为金融白领的居住首选

提问：你好广叔，目前手上有180万现金，年收入80万，无房无贷，深户，从投资角度的话，有什么小区推荐吗？

回答：你好，年入80万，如果只有七成杠杠负债会有点低了，建议把你的征信打出来面谈，结合你的基本情况再做决定。

提问：你好广叔，我是深户， 在深圳湾有一套房175平自住，在金地上塘道两套房正在出售（已经签合同）， 1，现在担心房子又涨一波，2，物价会涨，担心钱贬值太快。现在准备想再入手一套投资，可以担当2000W左右总价，目前在等恒大湾厦旧改，华润城四期看看， 另外我想投资南山和宝安中心区带地铁+好学位的房子，求广叔推荐？如果新房哪些盘可以值得等？ 如果二手房看哪些盘和区域？ 恒裕二期房子大户型价格这么高6000W，还有投资潜力吗？（如考虑恒裕需要加大杠杆），又买一大房，就有2套大户型可以长期持有吗？补充一句：如果买到好的学位也想自己用得上，我有3个小孩（儿子深圳湾学校5年级，小的2个幼儿园）求广叔详解，谢谢！

回答：你好，房子到底值多少钱？ 单价到底是多少的时候，房子才没有人买？深圳湾单价那么高，为什么成交还那么活跃？ 答案是：没有答案。 房子的价值不是恒定的，跟高端收入、城市发展、基础设施、货币政策都息息相关。 事实上，房价再低，都有人觉得很高，房价再高，也有人觉得依然具备投资价值，就像恒裕滨城的89平，1300万，1500万，1900万，到现在2500万依然有成交，均价已经逼近30万。 目前看深圳房价没有上限，豪宅和刚需市场分化巨大。 这是什么逻辑？ 答案是，涨的是稀缺。 人民日益增长的学位房需求； 供应紧张的优质豪宅需求； 优质片区的最低总价需求。 2000万以上首选深圳湾，次选宝中 华润城四期值得期待，恒二也非常不错。

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