高溢价疯狂补仓，“环京地主”隆基泰和负重突围

  今年上半年，尽管疫情阴霾未散，但隆基泰和却已频繁奔波在成都，西安的土拍市场。7月29日，房地产企业2020年上半年拿地数据显示，隆基泰和今年上半年拿地金额为65亿元，行业排名第68，这一数据已超其2019年全年拿地总额，反观其今年上半年的销售业绩，仅为160.2亿元，此番拿地可谓下了血本。

  尽管在京城地产圈，隆基泰和置业有限公司（以下简称：隆基泰和）名不见经传，但其在环京区域却有一个响亮名号“河北保定一哥”，几乎所有河北下辖市，都有隆基泰和的项目。隆基泰和最为高光的时刻是在2017年，彼时雄安新区设立，手握万亩雄安新区土储的隆基泰和如同买中了头彩，一夜之间被推上风口，但自从雄安禁止地产开发后，隆基泰和的命运便发生了转折，那些地如同纸上黄金，兑现遥遥无期。

  “不仅仅是雄安，隆基泰和的土地储备主要集中在环京区域，受限购政策影响很大，外拓是必然要走的一步棋，今年疫情使他们加快了进程。”廊坊一新盘项目营销总李伟在接受中国房地产报记者采访时表示。

  高溢价疯狂拿地

  也许是受够了“环京”的苦，隆基泰和选择远走，在“拿不起”的北上广和“不敢拿”的三四线城市之间，魏少军最终选定了热二线城市成都和西安。

  今年2月，隆基泰和出现在成都土拍市场，拍下了成都龙泉驿区的一宗纯住宅用地，该地块起拍价约5600元/平方米，成交价约11000元/平方米，土地溢价率96.4%，这也是隆基泰和蛰伏三年后首次出现在公开土地市场。

  5月19日，隆基泰和再斥巨资抢得成华区龙潭街道一幅约68亩纯住宅用地，该地块起拍楼面价9200元/平方米，成交楼面价约14500元/平方米，溢价约57%。；7天后，其又以12.96亿获得成都温江区逾108亩土地，溢价率20%。

  随后，隆基泰和入西安，先后摘得两宗纯住宅用地，其中一块是西安软件新城，隆基泰和以7.1863亿元最高地价限价+4.05亿元公办学校建设资金拿下了53.629亩居住用地，有人给他算了笔账，这宗地溢价64.16%，楼面地价达13469元/平方米，价格直逼西安住宅单价地王，此番大手笔，在当时的西安地产圈引起不小的轰动。

  公开资料显示，自2015年以来，隆基泰和在公开土拍市场仅拿过5宗地，而今年上半年拿地已超过去两年总和，且入手地块均为纯住宅用地，从拿地价格来看，除了今年2月20日，在河北保定临近东湖区域拿的一宗居住用地，其他地块基本都是高溢价摘得。

  “扩张型企业一般都会选择纯住宅用地，因为可以通过高周转策略迅速回笼资金，但加快的扩张节奏也势必会给使企业负债增加。”上海地产研究院陈硕在接受记者采访时表示。

  花式质押股权

  虽然根据克而瑞公布的销售数据显示，隆基泰和2017年、2018年、2019年销售额分别为235.1亿元、424.4亿元、420.4亿元，2020年上半年全口径销售金额为160.2亿元，但企查查资料显示，隆基泰和置业有限公司2017年至2019年中营业收入分别为136.62亿元、158.58亿元，60.95亿元，现金流为50.31亿元，17.68亿元，11.38亿元，如此大手笔频繁拿地背后，隆基泰和如何保障资金输血？

  由于本身非上市公司，融资渠道受限，通过信托、资管进行非标债权融资似乎成了隆基泰和唯一的选择。

  据记者梳理，仅2020年上半年，集团旗下地产业务平台隆基泰和置业已发生6起股权质押。今年1月，其将许昌翰远地产有限公司（以下简称：许昌翰远）100%股权质押给万向信托股份公司；4月21日，将天津隆远房地产开发有限公司（以下简称“天津隆远”)93.45%股权质押给平安信托有限责任公司；5月28日，将沧州市隆亿房地产开发有限公司100%股权质押给万向信托股份公司；6月4日，将富平源达房地产开发有限公司100%股权质押给中建投信托股份有限公司；一天后，隆基泰和将承德市隆璟房地产开发有限公司100%股权质也一同质押给了中建投信托股份有限公司。仅一周后，其又将陕西隆兴泰和房地产开发有限公司100%股权质押给了长安国际信托股份有限公司。

  值得关注的是，今年2月，在拿下成都龙泉土地的前几天，魏少军持股99%的天津鑫达质押了通达动力49.27%的股份，涉及市值超过2亿元。

  对资金的渴求，从隆基泰和置业的花式质押中也可以看出。

  在多笔股权质押中，记者发现一个有趣的现象。天津隆远和许昌翰远在质押前股权均发生了变动。其中，隆基泰和置业在天津隆远的持股比例，在质押前2个月从3.33%增至34.49%，其在许昌翰远的持股比例也在质押前9天迅速增加。对此，中信信托一位工作人员告诉记者：“增加可出质的股权，也就相应获取更多的资金，这种方式在扩张型企业中比较常见，但信托资金成本都比较高，所以企业未来还债压力也不小。”

  急需打通的融资渠道

  1995年，包工头出身的魏少军回到老家高碑店创办了隆基泰和。1999年，隆基泰和以产业地产模式进驻高碑店白沟，通过与政府合作搭建土地综合开发投融资平台，植入“PPP”模式，实现资本引入，在白沟先后开发运营14个专业市场，并同时进行区域房地产项目的开发。这种新型城镇化建设模式让隆基泰和在短短几年内迅速崛起。

  2002年，隆基泰和开发了自己的第一个住宅小区——泰和花园，也是从这时起，隆基泰和在房地产领域的布局一发不可收拾，2010年，隆基泰和置业有限公司（下称隆基泰和置业）的前身——保定隆远房地产开发有限公司正式成立，并开始逐渐承接集团的地产板块业务。2019年，魏少军家族以210亿元人民币财富在《2019胡润全球房地产富豪榜》中排名第77名。

  2016年，环京区域限购政策收紧，魏少军开始求变，带领隆基泰走出京津冀，进行全国化布局。2017年，隆基泰和进入了天津、成都、西安、郑州等城市。然而走出熟悉的环京区域，隆基泰和置业需要面临更大的资金考验。

  开拓融资渠道成为隆基泰和眼下急需解决的问题，尽管其旗下拥有一个香港上市公司隆基泰和智慧能源，但从其披露的业绩来看，收益表现的并不理想。财报显示，截至2019年12月31日，智慧能源实现收益1.47亿元，同比下降79.2%；毛利7867.4万元，同比下降67.7%；公司拥有人应占亏损2.65亿元。2017年，隆基泰和置业曾想借壳通达动力(002576.SZ)实现A股上市，不过最终未能如愿。

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