融创帝国的三根刺

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-28 23:43

文 | 十叁姐

从500亿到5000亿销售规模，融创只用了7年的时间。从2010年的66.5亿元收入持续高增长2019年达1693.2亿元。从备受质疑的行业黑马到稳坐头部房企交椅，孙宏斌通过一系列的资本运作构建了一个全新的融创帝国。

这个帝国业务从单一的住宅开发，已经扩展为文旅、会议会展、医养等多元化。而这之中万达、富力、金科等成为了孙宏斌的垫脚石，当然中途也有乐视网的大坑和其他小坑。

孙宏斌的很多想法是被团队以及背后的资本压力所改变，他必须要“识时务”，但对于融创来说，喉咙中仍有三根刺，必须破除。

高负债

去杠杆、降负债、调整融资结构、降低融资成本，是孙宏斌必须而且已经正视的课题。

由于加大投资以及地产+业务的布局，截止 2019 年末，融创中国的净负债率为 179%，较2018 年继续提升，且远高于其他几个头部的房企。剔除预收款项下的资产负债率84%虽然略降2个百分点但在行业中仍是最高的那一档。

有息债务3251亿元，同比增加了38%。各期限债务均保持上涨趋势，其中 1 年以内债务增长更快,短期债务占比42%。好消息是这一指标略好于恒大。

而从其他偿债指标来看，已获利息倍数即息税前利润相对于所需支付债务利息的倍数，融创为1.97，而万科这一数据为7.57，这一数据用于衡量上市公司在一定盈利水平下支付债务利息的能力，这种差距直接体现在融资成本上。

广发证券分析师测算的融创中国2019年融资成本为8.56%，从其发行的美元债来看成本也在7-8.5%。境内由于地产调控，交易所房企发债需要“白名单+窗口指导”，融创境内融资主体融创房地产集团2017年和2019年都被限制发债。

今年政策略有放松，其在3月和5月分别发行了两期公司债总计73亿，票面利率分别为4.78%和5.6%，借新还旧一定程度上置换了之前更高成本的债务，但相较于万科等其他大型房企融资成本高出1.5个点，体现了市场对其的风险溢价。

高息借债的跷跷板便是利润被吞食。有媒体测算，融创中国2019年的毛利率为24.46%，经营开支（即销售营销开支和行政开支）占收入的比重为8.54%，减去这一开支，则息税前利润率为15.92%，再减去利息开支净额的占比14.63%，其经常性业务的税前利润率就只剩下1.29%。

数年间跨越了千亿、两千亿、三千亿、四千亿、五千亿后，房企都不约而同的淡化规模，因为规模不如利润和市值来得实惠，靠负债支撑起来的规模有点海市蜃楼。

最新有消息传出，融创将分拆物业公司上单独市，如若再实现一个相对较高的估值，则可以实现数十亿的直接融资，开启新的融资渠道对公司降负债带来直接影响。另一方面，经历了过去几年连环并购后，为了降低“后遗症”，融创有必要将一些错配的资产及时处置变现。

弱运营

多元化已经成为房企迈向万亿时代不得不的选择，甚至连碧桂园、恒大、万科都开始养猪了

。从坚信房地产还是好生意不会多元化发展，到逐渐布局物业服务、文旅、文化、会议会展以及医疗康养六大板块，融创不断地打破了孙宏斌的“边界”。

融创将自己定位为中国家庭美好生活整合服务商，大手笔的并购、投资建构多元化板块的同时，是否能够抵挡得住高负债、高投入的压力是一方面，另一面是融创要经营好这些资产。

房企过去只是在需要在拿地成本、销售价格以及财务成本间博弈，新的时代则更需要资产的运营或者说经营。

大运营是近几年房地产行业特别是一线企业提的比较多的概念，但在当下，大运营的内涵已经从单纯周求周转速度走向速度和利润并重。

融创八大区域的封疆大吏在房地产的黄金、白银时代骁勇善战，花大价钱营销，高举高打，成就了“强销售”的美名。但对于新融创来说，接手了大量文旅资产、会展资产以及医养资产后，快销售的逻辑不再奏效，已有的人才和经验能否运营好这些资产成为了新的课题。

经营性现金流/EBITDA这个指标可以理解为当期利润中有多少是由经营性现金流简单说就销售额产生的，融创2019年的这一数据是0.91，多少意味着销售结转和回款率不够理想。

有了解内情的朋友说，销售不利的融创华北从去年底就开始降薪、裁员，两三个月前，还要求高职级的员工和管理层停休所有周末持续到2021年。而除华北区域外，东南区域也人事动荡风雨飘摇，窥一斑见全局。

目前融创集团的董事会和管理层清一色都是孙宏斌的旧将，较新的面孔只有其子孙喆一。可以理解为管理层忠诚度较高，但也可以理解为固化、缺少新鲜血液。

万科、龙湖等早已经实现了换届或者说经营层面的换代，融创的新时代老孙仍躬身入局、指挥一线吗？这或许是外界的疑问也是质疑。

亲政府

房企黄金时代进入白银时代甚至是白银时代的下半场，市场已经进入了优化选择期。伴随着中国的经济红利迅速做大的房企们，持续大笔投入能否将风险控制在一定的边界？企业投资的峰值合计现在哪是行业的共同困惑。

有业内人士在交流的时候说，怎么感觉融创越来越像恒大了。一方面是高杠杆高成本高负债的格局很像，另一方面是老孙与地方政府走的越来越近。

从公开的信息来看，今年以来孙宏斌的行程表里更多的是到一些融创红旗未查过地方“开疆拓土”，广西、河南、江西、四川、湖南，云南……，与省委书记、市委书记最低级别也是个区委书记见面会谈，一起考考察当地的项目。

老孙穿着卡其色裤子黑色体恤在白衬衫的政府领导们中间看起来还是那个“耿直BOY”，但那半头白发出卖了他，文旅、会展业务其实更多的是一场政商的游戏，土地、政策、金融、收税、经营、流量……

如果说建好房子并把它卖掉是融创过去十几年的功力，新的版图之下，如何继续苦炼内功，经营资产外继续经营各种关系，是更难的挑战。