房地产板块:产业链变革催生新投资机会

近期A股市场出现了宽幅震荡的走势，房地产板块也随之波动，保利地产、万科等个股基本上回到了本轮行情的启动位置。不过，房地产产业链的涂料板块、物业管理板块、家装板块则出现了相对活跃的走势，亚士创能、三棵树、新大正等个股更是出现了较为清晰的上升通道的日K线形态。

行业格局积极变动

对于房地产行业来说，越来越多的信息显示出该行业有望进入到存量为主导的市场。一方面是因为人口结构的变动。据业内人士分析称当前我国城镇化进程进入尾声，但大城市化的进程仍方兴未艾。因此，未来大量的二、三线城市的房地产市场变化将不大，趋于存量。只有一线城市、核心大城市才有边际增量地产的出现。

另一方面则是房住不炒的战略措施正在不断落地，从而意味着未来的房地产增量市场的确面临着边际递减的可能性。近期一线城市对城市居民的限购政策再度趋严，尤其是关于离婚后的购房资格时间的拉长，这些措施会进一步减少居民的购买量，从而使得房地产市场真的走向了存量房为主导的格局。

与此同时，房地产市场内部也在发生一定程度的变革，一是改善房开始增多，不少城市居民因为人口的变化，尤其是二胎政策的实施，四房二厅的改善房正在成为市场关注的焦点。二是房地产开发产业结构的变革，比如说原先是大型房企各地域中心单独招标，但现在是集中采购，从而减少了房地产内部的利益输送。三是精装修房的增多，以往我国房地产市场是毛坯交付，但现在越来越多是精装修交付，这必然会对整个产业链带来积极的影响。

催生增量细分产业

由此可见，目前整个房地产市场进入到存量市场的趋势愈发明显。但是，由于房地产产业结构的变革，部分细分领域则出现典型的高成长的、细分增量市场特征。比如说前文提及的精装房的增多，就意味着房地产开发商开始采购整装，也就是说，房地产开发商在开地房地产项目时，会大量集中采购整装厨柜、衣柜等等。而且，考虑到标准的趋严以及大房地产开发商对自身品牌的维护等因素，他们对整装厨柜、衣柜，甚至厨房用具，均需要品牌效应突出的实物，这些均是上市公司的强项之所在。所以，整装厨柜、衣柜、厨房用具等相关上市公司的业绩在近年来的突飞猛进就得益于精装修房的渗透率的提升。

相对应的是，房地产开发商越来越向头部企业集中。因为现在一块地，基本上是数十亿甚至百亿起步，大量的民企小开发商或者以前以区域开发为主的小开发商，将逐渐被市场所淘汰，市场开始向头部房企集中。又由于头部房企在开发项目的时候，为节省成本和减少内耗，一般均是每年集中采购涂料，包括外墙涂料、防水涂料，所以，整个涂料行业出现了集中化的趋势，这也有利于品牌类上市公司的发展。这可能也是东方雨虹为代表的防水涂料、三棵树为代表的建筑涂料类上市公司业绩在近年来大幅提升、二级市场股价大幅上涨的诱因。

如此诸多信息，均意味着房地产市场结构的微变，往往会带来产业链结构的巨变，从而催生持续的高成长品种。另外，还有两个个积极变革，一是存量房增多之后，房地产中介的重要开始显现出来，房地产佣金也随着二手房价格的上涨而上涨，在此背景下，房地产中介类个股的业绩表现值得期待。二是存量房之后，居民对居住品质的要求也随之提升，因此，房地产的物业管理服务也开始成为第三产业最为靓丽的细分产业之一。

综上所述，存量房时代，对整个房地产企业可能并不是一个好消息。房地产限购政策、措施的渐趋严格，对房地产商也不是一个好消息，这可能也是房地产股在近期表现欠佳的诱因之一。但是，房地产市场结构的变革，则会催生越来越多的增量细分领域，包括集采下的整装、涂料，存量房之后的物业管理服务、房地产中介市场的变革等等，这些均是较为明显的投资机会，值得跟踪。

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