中央发布重要文件!影响全国楼市,涉及上亿人

7月20日，有个大消息：

国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，这意味着，一个将对楼市影响深远的新战略落地了。

《意见》提出在2020年新开工的旧改项目3.9万个，涉及700万户居民；到2022年旧改的整体制度框架和体系基本形成；到“十四五”期末，也就是2025年力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

旧改，也就是旧城改造，即对2000年以前建成的小区局部性改造。

2000年以前的小区，距离如今也已经有了20年以上房龄了，这些小区很多都存在没有配置地下停车场、也没有电梯、公共区域陈旧、配套也不完善等问题。

这类房子基本上居住起来舒适性很差，但是在中国，住宅的产权往往有70年，基本的楼房安全性也还可以，因此经过改造就可以提升居住舒适性。

这对于老旧小区居民而言，有人欢喜有人愁。

欢喜主要来源于政府出钱出力，帮助老旧小区改善环境和配套等，提升居住舒适性；而忧愁则来源于这相当于断绝了部分老旧小区“棚改”的机会。

解读1：哪些住宅楼可以改造？

住建部城市建设司副司长刘李峰介绍，《意见》明确了老旧小区改造对象范围：

应为建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区（含单栋住宅楼），要重点改造2000年底前建成的老旧小区。

据各地初步摸查，目前，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。这些城镇老旧小区普遍存在着设施不完善、卫生环境差、社区服务设施配套不足、社区管理体系不健全等问题。

刘李峰透露，今年要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，到2025年，2000年底前建成的老旧小区改造工作要基本完成。受疫情影响，截至5月底，今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%左右，但进入6月后新开工项目快速增加，截至6月底，已经达到40%以上。

读2：老旧小区改造改哪里？

据介绍，此次《意见》将改造内容具体分为基础类、完善类和提升类。

基础类应为满足居民安全需要和基本生活需要的改造内容，包括市政配套基础设施改造提升、小区内建筑物公共部位维修等。

完善类应为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

提升类应为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的改造内容，包括养老、托育、卫生防疫、助餐、家政保洁等各类公共服务设施配套建设。

此外，《意见》明确，养老、卫生、托育、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。

解读3：老旧小区改造谁出钱？

老旧小区改造资金从哪来？

此次《意见》明确，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

刘李峰介绍说，在老旧小区改造中，要按照谁受益、谁出资的原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

同时，政府将加大支持力度。一方面，把城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容；另一方面，统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率；此外，支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

值得注意的是，此次《意见》还提出，商业银行在风险可控、商业可持续前提下，可依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。同时，将推动社会力量参与，通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。

此前，7月17日，在住建部推动下，国家开发银行、中国建设银行与全国5省9市签约战略合作协议，未来五年内将为签约地区提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

对于改造资金的出资比例，刘李峰表示，在老旧小区改造中，改不改、怎么改、怎么出钱，都需要充分征求居民意见。“针对不同地区不同项目的具体情况，需要一区一策、一事一议，根据不同老旧小区改造内容的不同，由街道社区、实施运营主体等相关单位与居民共同协商确定。”

解读4：老旧小区改造怎样推进？

据介绍，相关部门将通过精简工程审批事项和环节，构建快速审批流程、推行网上审批等方式，提高项目审批效率，加快城镇老旧小区改造项目审批。

同时，各地要抓紧制定本地区城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。

此外，老旧小区改造还将对存量资源进行整合利用。

例如，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享；加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。

对此，刘李峰解释说，从前期试点城市的实践情况来看，一个个小区单独开展改造工作，效率较低；对于部分老旧小区来说，没有足够的空间用来增设社区服务措施，需要通过统筹相邻社区或通过街区规划，进行联动改造，加强服务设施、公共空间等共建共享。

对此，知名财经评论员刘晓博指出：

“

推进城镇老旧小区（2000年之前建成的）改造，是这一轮稳增长、保就业的重要举措，我此前形容为“楼市的一剂中药”，它将对楼市的利益格局产生重大影响。

第一，这意味着未来“拆除重建式”的旧改、棚改将被控制总量，对老旧小区的主流处理方式是不拆除的改造提升。希望通过旧改、棚改一夜暴富的人，很大一部分要失望了。 

第二，既然拆除重建式的旧改、棚改总量减少了，货币旧改、棚改的总量也会减少，地方政府暴力拉升房价的机会少了，楼市有条件走慢牛。 

第三，2019年，国家还修订了《土地管理法》（2020年1月1日施行）授予了省级政府更大的土地审批权，甚至把永久基本农田转为建设用地的审批权授权给了北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省级政府做试点，还允许跨省交易“耕地保护指标”。 

这意味着，有显著人口增量的大城市，可以有更多的新增建设用地。这跟“老旧小区改造提升”一起，降低了开发商主导的旧改、棚改成功的几率，也降低了其商业价值和必要性。吃旧改、棚改饭的开发商，将面临新挑战。 

第四，由于政府在城市老旧小区上采取了“保守疗法”，城市将更能留住乡愁，老街坊的深情厚谊将更能得到维持，城市将更有人情味。依附在老旧小区的很多老字号，也更容易得到保留。

上面这张照片，出现在很多深圳人的朋友圈里。据网友爆料，这是位于深圳市南山区的桃苑公寓，部分住户挂出的条幅是“我要棚改”。从据贝壳找房资料显示，该小区建成于1993年，目前二手房成交价不到7万元（部分户型报价超过8.5万），这个价格在南山区算是比较低的。业主之所以希望棚改，无非是两个原因：第一，通过拆除重建可以让户型变得更时尚，楼龄变短；二手房的价格会大幅跃升；第二，棚改带有公益性、紧急性，不需要100%的人同意，更容易获得通过。

这波操作也就相当于老旧小区的业主免费换新，棚改货币化的操作模式更是让很多业主获得了大量的购房资金。

所以在最近几年很多老旧小区的业主都是盼着棚改。

不过，棚改在火爆了几年之后，问题也暴露了，比如说推高了城市的整体房价，特别是很多三四线城市。

因此国家逐渐减少棚改项目，最近3年基本上处于攻坚收尾阶段，随即而来的是旧改。

旧改和棚改存在质的区别，棚改是拆旧建新，很多时候房价可以随着新房建立而大幅度提升。

旧改则相当于小修小补，就算提升了居住舒适性，其投资价值依旧很难大幅度提升。

对此，知名财经评论员刘晓博也认为：

“

在拆迁户利益保障不太好的时代，大家怕旧改、棚改；而现在，很多业主哭着喊着要求旧改、棚改，因为自己的身家可以大幅提升。

2016年“房灾”（很多城市1年左右房价接近翻倍）里，货币棚改就是最大的推手。国家当时的政策鼓励这样做——通过三大政策银行发放了很多来自PSL（抵押补充贷款）的低息资金给地方，地方政府征收一些小区，但暂不建设新房，而是给原来业主发现金，让他们去买房子。

对于一个城市来说：住房突然减少了，钱突然增加了。一帮货币棚改的业主拿着现金买房子，房价马上飙升，去库存就这样完成了。但副作用十分明显：房价上涨太快了。吸取2016-2017年的教训，高层换了打法：“

同样是拉动经济，不用货币棚改、货币旧改等方式了，而是提升、改造老小区。

说白了，就是不拆房子，只提升小区品质。

比如有条件的加建一个多层车库，没有电梯的加建电梯，或者增加社康中心、托幼托老中心，建设社区食堂、托幼托老机构等等。当然，还包括粉刷外立面，美化楼道等公共空间等。据官方统计，符合“建成于2000年以前+公共设施落后+居民改造意愿强烈”的小区，全国一共有17万个，涉及到的居民大概有3000多万户，上亿的居民。

至于住房总面积，大概在30亿平方米左右。改造、提升老小区的工作，之前也在做，但规模没有这么大，没有正儿八经地当做拉动经济的手段。在2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。而到了今年，国家要求翻倍，也就是要2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

简单测算一下，假设每户1万元左右的提升资金，全年就是700亿的投资总量。如果2万元的提升资金，全年就是1400亿的投资总量。钱从哪里来？无法是财政投入、企业投入和居民自筹。其中企业投入的，显然要求有回报，主要体现在水电煤气设施更新、加建的多层停车库、托幼托老中心、便利店、食堂、邮政快递设施等盈利项目上。其他的公益性质的，只能是财政拿一部分、维修基金出一部分、居民自己出一部分（估计会在住房公积金上给与支持政策）。

此外，还会有一系列的配套政策，比如减免税。之前在一些地方，加建电梯的楼房还可以更新不动产证，给予增加一定的面积，以增加业主参与的积极性。总之，只要政府想办这件事，一定可以有很多办法。国家的计划是，在“十四五”结束的时候（2025年），完成全国17万个老旧小区的提升改造。

应该说，这是一个德政，不仅有利于稳定房价（避免过分刺激），还可以保留城市的老小区、老建筑、老邻里关系和商业老字号，会受到老年人的欢迎。所以中央下发的这个文件，最大的影响是：“

你希望通过拆迁、棚改一夜暴富，以后难度越来越大。所以，如果有旧改、棚改的机会，一定要珍惜，如果浪费了短期内就未必有了。

这对于“博旧改”、“赌棚改”的投资者来说，也是一个坏消息，弄不好就砸在里面了。想翻身，恐怕要一代人的时间了。最后提醒一下，就算是刚需，买房的时候也要考虑房产的未来价值，不要祈求买了老房子等拆迁获利，这种做法很容易把资金套进老旧小区。以后国家会将工作的重点放在小区的小修小改，而不是大拆大建。想要购买老破小的家庭下决定前千万要慎重，老破大则建议不要碰。另外如果拥有房产，那么最好是持有房产不超过10年，10年以上的房产房价涨幅会跑得相对慢，也比次新房更难找到接手的下家。

来源：楼市相对论

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