南宁楼市半年报:商品住宅成交量跌价涨,购房者需求发生变化

商品住宅成交量跌价涨，购房者需求发生变化

南宁楼市半年报：韧性复苏 稳中求进

2020上半年，南宁楼市跌宕起伏。突如其来的疫情，让市场先后经历了“冰封期”和“修复期”，面临着极大的挑战。

克而瑞广西最新公布的数据，从政策、土地、商品住宅、别墅/商办、产品等角度分析了今年南宁楼市的变化。(数据来源：克而瑞广西片区)

【楼市政策】以宽松为主，刺激市场需求

整体来看，上半年南宁与楼市相关的政策以宽松为主，在公积金、房贷利率、购房合同、户籍制度等方面持续宽松，主要体现在降低购房门槛，同时加强保障购房者权益，刺激市场购房需求，加速受疫情冲击的市场复苏。

公积金政策上，主要体现在购买第二套住房可使用公积金贷款、住房公积金月缴存额上限提高和商业贷款转公积金贷款免自筹贷款等方面。

银行房贷利率方面，今年1月—4月，央行公布的一年期和五年期LPR持续下调，分别累计下调30BP和15BP;5月—6月，一年期和五年期LPR保持稳定。

购房合同方面，新版商品房买卖合同2月启用，精毛合同二合一，精装房的精装款纳入总房款中，实行“一合同”制，买房门槛大大降低。

户籍制度方面，根据南宁市人民政府印发的通知，整体放宽南宁落户政策。于楼市而言，落户往往会考虑买房，市场需求也会有所上升。

【土地市场】供求同比下滑，热点地块地价高企

克而瑞数据显示，2020年1月—6月，南宁经营性用地供应建面535.67万平方米，同比下降6.98%;成交建面506.06万平方米，同比下滑9.77%。

从单月的情况来看，土地供应于1月—2月以及6月集中释放，二季度后单月成交建面均高于去年同期，不少房企都在抓住“窗口期”积极补仓。

区域分布方面，五象新区仍是土地供求大户，供应和成交建面均占据“半壁江山”，明显高于其他区域;江南区土地供求位居次席，土地供求建面均超过80万平方米。

整体来看，随着疫情趋于缓和，线下土拍得以恢复，南宁土地市场热度迅速回升，房企对于优质地块拿地意愿强烈。

【商品住宅】疫情下供应保持同期规模，成交量跌价涨

商品住宅方面，则表现为供应基本持平、成交量跌价涨的态势。克而瑞数据显示，上半年南宁商品住宅新增供应444.81万平方米，同比上涨2%;成交面积436.82万平方米，同比下降9%;成交均价12222元/平方米，同比上涨5%，主要原因是5月底6月初多个2万+楼盘，如保利·冠江墅、建发央玺、龙光天瀛等集中签约，拉高整体均价。

从季度成交来看，一季度受疫情影响，南宁商品住宅成交1488.60万平方米，同比下滑25%;二季度以来，南宁楼市明显回暖，开发商抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码，整体销售情况好于预期，成交量同比转正，上涨1%。

六大城区中，依旧是良庆区成交领跑，成交面积137.94万平方米，占比达32%。青秀区成交占比达21%，仅次于良庆，同比上涨6个百分点。江南区亦有不俗表现，成交占比达19%，同比上涨5个百分点。西乡塘区、兴宁区和邕宁区占比分别为13%、8%和7%。

【产品变化】改善产品增多，市场竞争激烈

新冠肺炎疫情使得购房者的置业需求发生变化。重要的一点便是对于改善产品的需求增加，希望购置面积更大的房子。

克而瑞数据显示，2020年1月—6月，虽然南宁商品住宅成交主力面积段仍集中在90~120平方米，但140平方米以上的成交占比也达19.8%，仅次于90~120平方米和120~140平方米面积段，且占比相较于前几年均有所上升。

据不完全统计，目前南宁已有超50盘主打改善大户，主要分布在青秀区、五象新区和兴宁区，产品类型以大平层、洋房和别墅为主。其中新盘分布在近两年土拍较为火热的凤岭南滨江、五象湖和兴宁东板块。

整体来看，今年上半年可谓大“室”所趋，产品改善集中爆发。

【别墅&商办市场】别墅供不应求，商办市场仍旧艰难

此外，今年上半年别墅市场供不应求，供求同比均有所提升。尤其是成交表现上，成交面积同比上涨超过八成，成交均价则小幅下滑。

克而瑞数据显示，2020年1月—6月，南宁别墅供应面积12.37万平方米，同比上涨5.46%;成交面积13.99万平方米，同比上涨80.75%;成交均价21361元/平方米，同比下降6.42%。

从成交分布来看，主要集中在别墅项目较多的兴宁东和仙葫板块，凤岭南、凤岭南滨江、沙井、五象南等板块也有部分别墅成交，多来自大盘。整体别墅成交主力项目有绿地城、龙光·江南院子、保利·冠江墅、联发臻境、江山麓府等。

商业市场亦是量涨价跌。数据显示，2020年1月—6月，南宁商业产品供应面积42.63万平方米，同比上涨1.67%;成交面积23.23万平方米，同比上涨2.07%;成交均价18398元/平方米，同比下降14.24%，跌破“2万”大关。

数据显示，2020年1月—6月，南宁办公产品供应面积26.99万平方米，同比下降60.30%;成交面积21.86万平方米，同比下降36.19%;成交均价12078元/平方米，同比下降9.74%。以成交产品类型来看，办公产品以小户型商务公寓为主，写字楼去化较为艰难。

来源：南宁云(钟春燕整理)

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