话企 ｜招商蛇口的中年焦虑：规模、利润、质量三角失衡

2020年，站在后一个40年开局，被央视315曝光精装修质量问题、净利润下滑近八成、引入战投遭深交所问询……已过不惑之年的招商蛇口(001979,股吧)最近并不好过。尤其在“重回房地产行业前十强”目标的压力下，招商蛇口面临中年焦虑承压待缓。

老牌企业频陷维权风波

7月16日晚，位于杭州的春秋华庭因“问题房被强制收房”遭央视“315晚会”点名。据央视报道，杭州春秋华庭小区的合同中约定房屋每平方米28000元，其中6000元为装修款。当业主们按照合同约定的日期前来验房的时候，却发现地板还没铺上、地平也是潮湿的、厨房门随时都会掉落，房间还在施工。

对此，开发商给出的解决方案是边验房、边收房、边维修的“强制收房”。但后来，业主们陆续发现的问题越来越多，地板变黑、外墙渗水、煤气泄漏……一套房子问题少则几十个，多则上百个。

春秋华庭小区的开发商是杭州北晨房地产开发有限公司。据天眼查数据，杭州北晨房地产开发有限公司目前有两大股东，分别是招商蛇口旗下的招商局地产(杭州)有限公司和远洋集团旗下的北京卓万创业投资管理有限公司，持股比例均是50%。

7月16日晚远洋集团回复称，杭州春秋华庭为远洋的财务入股项目，由合作方负责独立操盘，将积极与合作方进行沟通，共同推进问题的解决。矛头直指招商蛇口，7月17日凌晨，招商蛇口发布“关于杭州春秋华庭项目的情况说明”，对项目出现的相关问题深表歉意并诚恳接受舆论的监督和批评。

“这是基于房企自身在追求成长速度和业绩增长的过程中放松了质量管控所致。” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜对此表示，事实上，即使房企可以将之归罪于装修施工过程或者材料供应商的问题，但是作为业主的房企是最终的责任人，在材料采购和装修施工过程中均需要承担管理责任，而这些质量问题最终将会影响项目的使用体验和房企自身的品牌美誉度。

同时值得注意的是，近年来，招商蛇口维权的案例并不在少数。6月，重庆招商依云江湾二期业主维权称存在房屋质量、虚假宣传及合同违约等问题；5月，重庆巴南区招商雍江府的业主也对购买的房屋及园区出现的问题表示不满，并向有关部门进行投诉。此前，还有深圳的招商雍景湾承诺的学位泡汤，业主以“跳楼为威胁”进行维权；武汉的江湾国际因实际与宣传严重不符，业主列出16条质量问题，并拒绝交房......

“重回前十”焦虑背后现“隐忧”

“如果我们在顺境中无法赶超竞争对手，那么在逆风中就不能破风前行。”五年前，招商蛇口完成重组上市后的第一个季度会议上，招商蛇口董事长许永军如是表示。彼时，招商蛇口内部给出了目标：未来五年内将冲击房地产行业前十强。

此后，招商蛇口开始了冲刺规模之路。2017年，招商蛇口全年签约销售金额即达到1127.79亿元，同比增加52.54% ，首度迈入千亿大关。2019年，招商蛇口签约销售金额同比增加29.25%达2204.74亿元。

尽管两年时间实现1000亿元到2000亿元的跨越，但其他竞争对手也并非止步不前，克尔瑞数据显示，招商蛇口的排名仍然在第12位。事实上，自2012年开始，招商蛇口便始终没能实现超车愿景，过去8年时间，招商蛇口的排名一度在第12-15名之间徘徊。

如今，这一情况似乎有所改变，2020年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增长约9.41%。克尔瑞发布的上半年房企销售排行榜显示，招商蛇口以1106.8亿元的全口径金额，刚好位列第10名。

与此同时，今年以来，招商蛇口加大了拿地的步伐，频频出现在土地市场。据华创证券研报显示，2020年上半年，招商蛇口总拿地金额为641亿元，同比增长61.5%，拿地额占同期销售额的57.9%，较2019年底增长12.5个百分点，拿地权益占比从2019年底的53%提升至64%。其中不乏高价地块， 7月3日，招商蛇口以44亿元拿下上海虹口区地块，楼面价达到8.1万元/平方米，刷新虹口区楼面单价新纪录。

然而，销售规模快速增长背后，“隐患”却也逐渐暴露。除频发的质量问题外，招商蛇口的其他业务指标却也在逐年降低。年报显示， 2017年-2019年，招商蛇口营收增速在不断放缓，分别为18.02％、16.25％、10.64％，而归母净利润增速则出现了较大幅度的下滑，分别为28.06％、20.42％、5.20％，不断放缓。

拿地频繁的2020年上半年，招商蛇口净利润指标仍不理想。7月13日晚，招商蛇口发布的业绩预告显示，预计2020年1-6月归属上市公司股东的净利润8亿元至10亿元，较上年同比下降79.59%-83.67%。

“房企在追求规模成长和业绩增长过程中未能把握好资源平衡、营销节奏、成本管理以及质量管控之间的平衡问题，”柏文喜直言，房企在发展中需要处理好即期业绩与长期发展的关系问题，这样才能够保证企业的长期可持续与健康发展。上海中原地产首席分析师卢文曦亦表示，房企追求规模速度势必会对质量产生一定的影响，在此情况下，如何做好二者之间的平衡显得尤为重要。

值得一提的是， 6月7日，招商蛇口宣布购买南油集团24%股权的同时，将就此向中国平安(601318)旗下的平安资管定增募资。该项交易引起深交所关注。7月17日，深交所向招商蛇口下发重组问询函，共计6个问题。“这主要是企业引入平安成为战略股东，但是在涉及关联交易和交易中的项目风险瑕疵方面没有处理好，有可能危害中小投资人的利益，因此引发了深交所的问询。”柏文喜表示，可能是招商蛇口希望快速完成引入平安为战投，欲一揽子解决问题而忽视了其中涉及的关联交易和风险管理的细节所致。

对于深交所的问询，招商蛇口尚未答复。不过2020年，招商蛇口将销售目标定为2500亿元，同比增长11.34%，照此计算，其上半年完成了年度目标的44.27%。然而，能否实现“重回前十”目标达成，同时把好质量关、稳定净利润，仍是中年招商蛇口需要面临的疑惑。

文/白志敏（责编：高雅）

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