双面招商蛇口:净利润下降8成 土地市场热情不减

13日晚，招商蛇口发布半年度业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东净利润8亿元-10亿元人民币，同期下降79.59%-83.67%。刨除疫情因素，招商蛇口净利大幅下滑，还与去年因转让子公司获得的收益拉高基数、结转项目毛利率下降有关。分析认为，招商蛇口今年的多项利润或将继续走低。

不过，利润下降并未影响拿地热情，机构数据显示，招商蛇口上半年新获取土地总地价已超过600亿元，进一步扩大销售规模意图明显。其中不乏一些高价地块。

连续两年利润增长乏力

招商蛇口公告

招商蛇口公告称，预计今年1月-6月归属于上市公司股东净利润8亿元-10亿元，比2019年同期48.98亿元下降79.59%-83.67%。基本每股收益预计下降超10倍，由去年上半年0.60元降至约0.04元-0.06元。

这则半年度业绩预告拉开了房企业绩下滑，尤其是盈利能力大幅降低的序幕。大悦城公告称，预计上半年归属于上市公司股东净利润约4.5亿元-6.5亿元，同比下降约65%-76%。五矿地产称，预计公司上半年净利润和股权持有人应占溢利将分别较去年同期减少约80%和95%。另外，数家房企净利润降幅预计将超过50%，个别企业甚至由盈转亏。

的确，盈利情况变差或多或少都与疫情有关，但疫情并非唯一原因。就招商蛇口而言，归属于上市公司股东净利润预计同比下降较多，主要系2019年同期公司通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元；自今年初新冠疫情爆发以来，公司采取了减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少。

通过增资扩股的方式出售项目公司股权，以获得一次性收益，成为招商蛇口近几年常规动作。

年报显示，2019年招商蛇口处置了商启置业等3家公司股权，共获得投资收益59.94亿元，2017年、2018年处置子公司及其他营业单位收到的现金净额分别为10.19亿元、40.52亿元。广发证券近期称，预计招商蛇口今明两年来自一次性收入的比例将会逐步下降。

对于利润下滑，7月13日公告还解释称，公司上半年房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降。

招商蛇口近三年财务指标 来源：克而瑞研究中心

事实上，招商蛇口在2019年就已出现利润增长乏力之态。2019年，归属于上市公司股东净利润约160.33亿元，同比增长5.2%，增速创2014年以来新低；归属于上市公司股东扣除非经常性损益净利润为124.73亿元，同比下降了14.55%，系上市以来首次负增长；毛利率、净利率分别为34.6%、19.3%，较2018年下滑了4.84%、2.74%。

据媒体，在今年4月举行的2019年业绩会上，对于未来的利润问题，招商蛇口董事长许永军表达了不确定性，他提及未来房地产行业保持利润增速的挑战很大，现在又受到疫情影响：“(公司)基础很好，挑战很大，我们心中有数……目前在不断研究，不断评估(影响因素)。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析，按照上半年归属于上市公司股东的净利润不足10亿元推算，招商蛇口今年全年的利润总额或大幅下降，其他利润指标也将走低。

大举拿地背后的规模野心

招商蛇口今年的销售目标为2500亿元，同比去年增长13.4%。此前的公告显示，今年1-6月，其累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，完成全年目标的44.29%。

天风证券在研报中指出，招商蛇口1月-6月完成全年销售目标的44.29%，与往年中期完成度相差无几，考虑2019年7月-8月份为全年低基数月份，且下半年推货量提升，今年三季度的表现可期。华创证券称，招商蛇口的项目布局以一二线城市为主，可售货值充裕，预计全年销售仍将保持稳定增长。

或许因为销售业绩向好，招商蛇口在疫情期间的拿地热情不减。天风证券称，招商蛇口上半年拿地略显积极，1月-6月累计取得土地规划建筑面积660.10万平方米，总地价640.98亿元；对应权益规划建筑面积387.15万平方米，权益地价408.29亿元。

据招商蛇口2019年年报，其去年共新获取79个项目，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。2016-2018年的拿地总金额分别为885亿元、882亿元、954亿元。

在2019年业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰就表示，今年的拿地金额规划应该会超过2019年，在保证效益和质量的前提下，规模也能够得到稳定的增长，在行业内不掉队。有分析认为，按照上半年的速度继续拿地，招商蛇口今年的拿地规模或有超过千亿元可能。

谢逸枫指出，招商蛇口大举拿地，与当前融资环境相对宽松、土地出让条件放宽有关，就其自身而言，冲击销售规模的意图较为明显。但需要注意的是，在盈利能力变差后，拿地过多将推高招商蛇口的负债水平。

观察发现，在招商蛇口拍得的土地中，有不少高价地块。7月3日，经过2个半小时187轮竞价，招商蛇口旗下公司竞得上海北外滩一宗优质地块，成交价为44.04亿元，溢价率达28.4%。该地块成交楼板价虽然已经高达约8.11万元/平方米，但根据房产交易平台数据显示，地块周边二手房挂牌价在11万元/平方米，招商蛇口还是有利可图。

不过，并非所有地块都没有经营风险。6月15日，经过5个多小时、796轮竞价的激烈竞争，招商蛇口以24.11亿元的总价拿下徐州一宗地块，溢价率超过138%，折合楼面价6579元/平方米。徐州市今年的土拍热度较高，不少房企都开始在此布局，招商蛇口拍得地块所在的铜山大学路是该市热门置业板块。克尔瑞研究中心数据显示，上半年徐州市土地成交总建筑面积达1337万平方米，在全国市场规模中排第六，溢价率高达27%。

但上述研究中心也指出，徐州近三年成交土地的消化周期高达8.1年，土地供应明显过量。

徐州虽然人口基数较大，有一定的需求支撑，但随着投资购房的减少，本地需求规模基本见顶，商品房成交规模大概率会出现回落。

6月10日，招商蛇口以4.8亿元的总价拿下西安航天新城板块一宗地块，楼面价11563元/平方米，溢价率14.29%。地块溢价率虽然不高，但楼面价已经与周边普通住宅的售价持平，房产交易平台数据显示，周边高层住宅的售价多在1.1万元-1.3万元/平方米之间，二手洋房在2万元/平方米及以上。当地有房产自媒体认为，该项目要实现盈利，售价要在2.5万元/平方米以上。

来源：中新经纬APP

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