糟心的精装质量背后:10年间,地价与售价之差缩水33%

来源：西湖楼市

2020年的3·15晚会延期四个月终于播出。

在今年的3·15“曝光台”上，我们看到了两个房地产项目因为质量问题“上榜”。

房子，关系到消费者的安居问题，却是出现消费纠纷最严重的行业之一，房地产也成为了近几年投诉的重灾区。

面对不断出现的质量问题，很多人将锅甩给了地价。

确实，近几年，房产开发的土地成本不断走高。

根据好地网的数据统计，上半年，杭州全市土地出让金1773亿元（不含工业仓储等性质地块），较去年上半年增加376亿元，同比增加26.9%，已相当于去年全年的66.7%。其中，杭州市区涉宅用地出让金1552.5亿元，同比增加32.5%。而这还是受到疫情影响，2月份共计中止/终止出让地块30宗的前提下，依旧完成“惊人”的数字。

土地出让迅猛的背后，是房企的高周转政策。

“限地价、限售价”的双限政策下，房企利润被牢牢锁在区间内，无法自由发挥的情况下，只有多拿地、高周转才是房企的制胜之道。于是，土拍现场厮杀不断的情况频频发生，“前有猛虎、后有追兵”，考验房企的真正时刻到了。

土拍市场遇到的困窘也顺势转移到了购房者身上，曾经“一交付就维权”，如今已变成了“刚买房就维权”。

多数购房者都认为，房企在“双限”政策下利润受到的压缩程度，都会一五一十反射到房子本身，房企也会采用“减配”来达到节省成本的目的。

地价与售价之差，真是问题的根源所在吗？

装标与成本之争

未来科技城的某盘业主，近期一直在因为精装问题奔走。

该项目2018年5月拿地，楼面价为2.7万元/㎡，精装均价为4.4万元/㎡。地价与售价有着1.7万元/㎡的差额，在购房者眼里，这样的差额已足够实现利润。

业主还在网上找到了项目的招投标信息，计算后发现地面精装修单位造价仅为2674元/㎡，与开发商公布的6000元/㎡的装修标准相去甚远，于是一场声势浩荡的维权行动开始展开。而之后，开发商公开表态，解释了业主的疑问后表示：允许业主退房。

显然，不会有业主真的选择退房，好不容易摇到的房源，怎能轻易放弃？

不过业主的心情也可以理解，尽管在很多消费场景中，消费者并不追究售价与成本之间的关系，毕竟很多时候消费的不止是东西本身而已。当然在一些生活必需品面前，高于成本价的部分，显得格外刺眼。

地价与售价之差的变迁

地价与楼面价之差额逐渐缩减，是近10年来逐步发展的过程。

以绿城在城西的经典改善项目西溪诚园为例，2008年时其拿地的价格为8260元/㎡，而西溪诚园首开均价则达到了3万元/㎡，有着超过2万元/㎡的价差。

而2015年绿城在江河汇的经典项目留香园，拿地时的楼面价为16447元/㎡，不过其首开的均价是3.5万元/㎡，差额则已经不到2万元/㎡。

再到去年的晓风印月，楼面价33625元/㎡首开均价则仅为4.8万元/㎡，地价与售价之差再次缩减至不足1.5万元/㎡。

如果按照绿城的经典项目来看，10年间，地价与售价之差缩水了约33%。

虽然这个数字只是一个很小的缩影，不具有普遍的代表性，但地价高企、利润缩窄，已经是个不争的事实。

浙报传媒地产研究院的数据显示，2020年上半年较之2015年上半年杭州十区土地楼面均价增长了74%。

利润空间大≠产品好

一位杭州知名建设公司的负责人曾告诉小西，多年前他们在西湖区承包建设的一个住宅项目，对外的精装修标准高达4000元/㎡，而实际承包价仅为1500元/㎡，如果刨去承包方所赚取的利润，真正的项目精装修成本甚至不到1000元/㎡。

同样是江河汇流区的中海御道，其业主就有着和留香园业主迥然不同的命运。此前在12345热线，中海御道一位业主投诉，其房源于2016年底就已交付，但由于外墙开裂，阴雨天渗水严重，至今仍无法装修入住。

而中海御道的拿地价仅为17103元/㎡，而该业主所在的6号楼，新房时的在售均价则是到了4.4万元/㎡，即使综合高层2.8万元/㎡的均价，仍有利润空间。

前不久交付的申花板块楼盘，融信公馆arc则收获了较好的口碑。融信公馆arc地块于2016年5月由融信集团拿下，楼面价31404元/㎡，新房均价大约在4.9万元/㎡，地价与售价之差也并不大，但也经受住了交付的大考，在如今交付必维权的大环境下，实属不易。

从一定程度上来说，利润空间和产品品质之间确实没有必然的联系。

虽然地价与售价之差并非导致当前楼盘普遍质量堪忧现象的“罪魁祸首”，但房企生存压力越来越大也是不争的事实。

高杠杆、高负债和高周转的“三高”模式，对房企的经营手段、经营理念都提出了巨大考验。

随着成本的提升，开发商不得不在建材等方面实行高力度的成本控制以保证利润，这也导致了部分企业旗下楼盘频现质量问题的原因之一。

而一味追求“快”，不断突破“质量”底线，这是房企转型与购房者需求之间的错位。快周转之下，工程进度与时间赛跑，质量管控难以做到细致，使得项目很容易在品质管控和安全上出现问题。

更多的时候，精装被作为了突破限价的盈利工具。

作为重大的民生保障，居住问题的重要性毋庸置疑。但显然，当下很多的“快销房”并没有符合大众的需求。

速度与质量的再平衡，仍然是开发商不得不面对的课题。

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