戴德梁行邵丰:从四张王牌看广州城市发展力

广州正以多元化的生态及更优化的空间布局，开启新的发展篇章。在戴德梁行华中区策略发展顾问部高级董事及主管邵丰看来，从产业、交通及居住的维度，广州未来将拥抱四大趋势，激活城市发展力。这四大趋势，既是城市竞争力提升的新引擎，也是广州实现华丽蜕变的王牌。“中改造”概念的兴起将为城市更新贡献哪些新的操作思路？广佛同城不再“纸上谈兵”？高铁入城、站城一体化如何为区域发展赋能？新基建登上城市发展新风口？戴德梁行对此进行了深入解读，为广州焕发新活力把薪助火。

“中改造”新思路：振兴产业为核心

一线城市新增土地资源稀缺，广州顺势进入旧改浪潮。随着旧城改造过程中政府的深度参与，提出了“中改造”概念，为城市更新带来了新的操作思路。“中改造”包含了旧有物业的拆除及片区的微改造，对区域老旧物业既有保留也有重建，目前主要聚焦在传统城区，如越秀、荔湾及白云等。在改造类型上有片区性的如流花火车站、五羊新城及环市东片区改造，有街区性的如白云区远景路街区商业提升，也有针对个体项目的改造如南方大厦及白云国际会议中心等。

“中改造”的兴起，一方面源于“老城市新活力”的提出，另一方面传统城区巨大的改造空间。旧城区产业基础雄厚，汇集了海量优质企业，医疗及教育资源集中，在各类城市综合配套上，都表现拔尖。以越秀区为例，截至2020年二季度，越秀商圈甲级写字楼存量约39万平方米，在全市存量占比约7.7%。2018年至今，仅今年上半年有8.7万平方米新增供应，在该项目入市前，空置率常徘徊在6%以下。较低的空置率虽彰显了商务区的稳定，但又给优质企业的入驻设置了“壁垒”。合理的新载体供应，可刺激市场需求的释放，为企业落户及产业集聚发展，提供充裕空间。

邵丰分享，新载体供应是“中改造”的一大举措。通过引进新载体，来提升传统产业如商贸、金融及企业总部的发展。除此之外，“中改造”最显著的一个特点是“去房地产化”。与旧村改造不同，“中改造”不再新增住宅，物业拆迁后只能原地还建，投资者无法通过房地产手段实现财务收益。未来新增载体局限于办公及商业类型，倒逼开发者要在改造初期，即寻求产业发展、融资及财务平衡。从城市格局的发展上来看，除了聚焦“东拓”，积极打造珠江新城、琶洲及国际金融城构筑的黄金三角区，并大力发展黄埔鱼珠港，随着“中改造”的推进，西部区域的联动也成为关键，如白鹅潭商务区的崛起，对未来城市的商务格局有重要意义，将为市场带来新的投资机会。

广佛全域同城新突破：TOD引领发展

广佛同城概念最早于2006年提出，先后经历了政策落地、交通网络的打造，即将以功能片区的联动式发展，为这座“超级城市”带来新突破。过去，两个城市边界存在“住宅+住宅”及“CBD+工厂”形态的发展症结，为打破历史遗留问题，“1+4”高质量发展融合试验区横空而出，广州首次将佛山三龙湾与南站各片区“同框”规划，通过调整土规和控规，实现双城全域对接，为跨市合作及发展打下夯实基础。得益于此，三龙湾南海片区、荔湾-南海片区将是未来关注的重点。

交通先行是推动两地融合发展的重要手段，可高效集约开发土地并带来可观经济、社会效益的TOD模式，成为广佛全域同城的重要抓手。TOD后发优势明显，关键站点的发展，可为城市的“点”（个体项目）及“面”（片区）全面赋能，甚至有望成长为与CBD相媲美的商务新区。同时，轨道交通、城市基建密度的提升，将促进产业深度合作区的大量形成，在广佛竞合关系中实现产业分工，带动区域发展。 广佛同城不仅是城市及空间上的同城，也是产业同城。

城市新格局：高铁入城，站城一体化

高铁入城、站城一体化成为广州市内高铁发展及新格局形成的两大趋势。随着广州火车站及广州东站改造的推进，广州城区将形成两个中央车站，这类综合交通枢纽站点周边的物业，增值潜力巨大。过往高铁片区的发展，忽视了站场与周边一公里范围内区域的开发及融合，造成站场与城市发展上的割裂现象。不少站场在规划上不完善，过站旅客出站后即到达大型广场，缺乏商业物业、综合体的消费“截流”，无法将海量客流转变为经济价值。高铁枢纽4.0时代正当时，站城一体化的优化发展，摒弃了站前广场载体，以办公、酒店、商业、文化等商办物业与综合体的紧密开发取而代之，高度整合了城市空间与交通功能的联系，使枢纽场所空间更人性化，为人口导入、土地价值提升及物业溢价插上腾飞的翅膀。

在此趋势下，以轨交为核心，通过地上、地下空间串联，高效贯通站点周边1公里复合功能，并促进站城一体化发展的TOD模式，迎来了高光时刻。在TOD模式引导下，从站点上盖综合体的开发，逐渐到区域内多元化功能的拓展，从而促成站点1公里圈层内的全新生活方式。如澳大利亚墨尔本联邦广场、日本涉谷Hikarie等轨交综合体，联动了新经济产业、新零售、艺术、文化、体育及音乐等载体与空间的延伸发展，以复合型开放空间，激活区域活力。

城市发展新风口

新基建、新商贸等新兴产业，登上广州城市发展的新风口。今年5月，广州打响新基建“第一枪”，总投资额1800亿元的73个签约项目，涵盖5G、人工智能、大数据中心及工业互联网等数字新基建“热门选手”，在华为、百度、京东及腾讯等巨头加盟下，正式落地。随之迎来的是广州在新基建领域的全面发力，7月初市工信局发布《广州市加快推进数字新基建发展三年行动计划(2020—2022年)》，提出40条新基建措施，未来三年将开展“5G头雁行动”、“人工智能场景构建行动”、“工业互联网融合创新行动”及“智慧充电基础设施提升行动”，在四大领域上火力全开。新基建的高歌猛进，渗透了生产、生活、科技、智慧城市等多个领域，有利于新兴产业集聚区的形成。经统计，广州目前拥有49个成规模的产业集聚区，与上海的75个及杭州的59个仍有一定差距。

随着货、场、人关系的重构，传统商贸向新商贸转型，过往流向及价值利润单一的“现金、现场、现货”方式，在业务、科技及经济发展下，向着渠道科技化、场地体验化及商品品牌化方向迈进。新商贸的核心围绕着以商品、消费者及购物场景形成的网状新关系。趋于个性化的商品，通过唤起消费者的精神共鸣，在多元化的购物场景下为消费者提供更好的体验。更注重消费者购买过程参与度及随时随地可购买商品的便利度，极大地促进了交易的达成。未来在政府主导及各方力量的加持下，以新基建为首的5G、IAB、NEM及新商贸等“产业新力量”，将为广州产业新格局的形成添一份力。

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