中金首次覆盖越秀地产 大湾区国企“跑赢行业”

7月14日，著名投行中金公司首次覆盖越秀地产股份有限公司（股份代号：00123.HK），给予“跑赢行业”评级，设定目标价为2.07港元，对应6.5倍2020市盈率和50%的NAV折让，较当前股价有40%的上行空间。此评级是中金公司在对越秀地产大湾区布局、独特的增储方式、稳健的资金支持及员工激励机制的认可。

根植湾区布局全国 优质土储充裕

中金公司在评级报告中指出，越秀地产的项目多集中于大湾区和全国一二线城市，2019年末的4500亿元货值中63%均位于粤港澳大湾区。中金认为，大湾区充裕的未售土储，足够支撑越秀地产未来3-4年的发展，而越秀地产2019年末土地成本占平均售价的33％的优势，也能将毛利率维持在25-30％左右，盈利可见度高。

同时中金提到，根植大湾区外，越秀地产在华东、华中等区域的高能级城市也已实现了选择性的渗透与占位。以杭州为例，越秀地产已进入2019年度杭州房企销售榜前十与2020年1-5月杭州房企权益金额销售榜前五，深耕城市与全国布局的潜力较为可观。

增储方式独特  高质量发展有基础

对于越秀地产因广州市属国企身份及丰富资源形成的增储方式，中金表示认可。2019年引入广州地铁做第二大股东强化合作后，越秀地产已获得3个TOD项目和2个TOD项目的收购期权，到2023年，越秀计划每年将获取2-3个TOD项目（总货值为人民币300亿元至350亿元）。

中金认为越秀地产还持续通过国企合作方式盘活资源，开展并购以增加土储，目前已通过该方式进入成都、襄阳、嘉兴等城市。与此同时，越秀地产也在加大对旧改项目的布局，结合自身的产业基础及发展，以旧改方式获得土地，在新时代让自己的旧改基因和能力继续为业绩增长提供助力。中金预计，越秀地产的增储方式将为公司未来的高质量增长打下基础。

2020年销售增速  上半年完成全年业绩47%

越秀地产发布的公告显示，2020上半年，越秀地产累计实现合同销售金额人民币约375.61亿元，同比上升约2%，约占2020年合同销售目标人民币802亿元的47%。其中，6月越秀地产合同销售金额同比上升约46%，业绩增长开始提速。

根据克而瑞研究中心关于2020年上半年部分典型房企业绩完成情况的统计，越秀地产销售目标完成率位列第4。中金认为，今年的销售虽受疫情影响可能暂时减慢至20%，但从2021年起将恢复30%的年增长率。

双平台构筑闭环 融资盈利更便捷

中金评级报告中显示，截至2019年底，越秀地产持有越秀房地产投资信托基金（00405.HK）38.1%的权益，该公司是一家创造投资收益并作为越秀地产资本回收渠道的联营公司。

中金公司认为，越秀地产“地产-房托”双平台可提高越秀地产的财务灵活性，降低融资成本，有效回笼资金，使其在保持较低负债率的同时实现规模效应，而房托分红与处置收益也将支撑越秀地产的盈利。

多元激励机制  焕新国企活力

中金提到，近年来越秀地产推进了内部管理的变革，已建立了一个健全的员工激励机制完善人才队伍建设，包括相对其他国企更有竞争力的薪酬、股票激励计划和员工合伙人计划。

其中员工股份奖励计划与员工项目跟投机制将实现员工与企业的事业共赢，通过激发组织活力，提升人力资本效能和运营效率，增强国企的内生成长动力。中金在研报中表示，基于此机制，越秀有足够的效率和执行力以争取实现其未来市场目标。

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