深圳今天八部门联合出台楼市调控政策!影响如何?解读来了

今天上午，经深圳市政府同意，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

重点内容

1、深户入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

4、转让增值税从2年免变5年才免；

5、豪宅线加了个总价750万的限制；

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的；

业内解读

——易居研究院智库中心研究总监严跃进——

严跃进认为此次政策对深圳户籍人口出台了限购的内容，进一步体现了深圳落实“房住不炒”的导向。此类政策具有很强的风向标意义，说明今年下半年部分房价过热的城市，依然以政策收紧为导向。

此次政策明确，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。这一条内容是政策的核心。

第一、此次政策说明户籍人口也需要有社保缴纳记录，而且类似社保缴纳的要求还比较高，即需要3年的社保条件，充分说明政策的严厉性。

第二、此类政策出台，针对了当前深圳楼市的新情况，即随着落户人口的增多，供求矛盾在增大，必须通过政策调控来缓解此类矛盾。

第三、深圳此类政策，严厉地打击了各类炒房需求。今年上半年深圳出现了一些抢房现象，通过此类政策规定，有助于打击借落户来炒房的行为。

此次政策具有很强的信号意义。

第一、实际上此前包括杭州等城市，也有过类似的政策收紧，即对于本地户籍人口的购房，也需要设定相应的社保缴纳条件。所以深圳此类做法，也说明部分城市在限购范围上，做了扩大，不光对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购，这在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的。

第二、深圳此类做法，至少说明今年的政策风向。虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但是也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。

——深圳中原董事总经理郑叔伦——

郑叔伦认为，总的来说，这次政策主要是三点：

1、控制有效需求，打击炒房

2、存量房交易成本增加，压抑交易量及房价升幅。

3、持续开展房地产整顿工作，持续要做好规范宣传和各项规范工作！

上半年总体来看，成交量跟过去其实差不多，只是疫情后的反弹，力度太猛，导致近期楼市有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。

纵观这次的政策，首先是需求的管理，限购条件社保年限的延长，深户也有有连续三年社保或缴税才可以购买住宅，进一步提高购买住宅的门槛，立即可以把市场上有效需求降低，相信可以达到为市场降温的效果。

另外，贷款条件差別性的调整，遵从房住不炒的精神，主要是针对已经拥有房产的客户条件提高，尽量避免误伤首套客户，二套普通住宅首付7成，豪宅8成，置换型物业销售压力大，相信也可以压抑投资氛围。

面对上半年的市场状况，也看到一些针对性措施。过去一段时间，存量房成交活跃，为了有效压抑，这次政策出台包括：普宅定义修订，750万以上都是豪宅，按照这个标准，100平米的物业，7.5万以上都是豪宅；120平米物业，6.2万都是豪宅；近期涨价幅度高的片区豪宅量增多，税费会增高。另外，更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。还有进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，堵塞少交税的漏洞。上述不同政策，其实目的都是一致，以增加交易成本从而达到压抑成交的效果；

同时，为了打击利用二手房信息炒作楼市，这次政策也明确要求行业要配合，信息公开报送，旨在公开信息后，可以避免市场恐慌。

针对上半年个別新房项目出现多人抢购的火爆局面，这次政策也有涉及，针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

——深圳知名地产媒体人呆呆——

呆呆认为这次的调控政策，最大的影响有4点。

二手成交后期急剧下降。

热点片区的二手房从成交到价格今年完全就是失控的状态，主导价格的不是市场，而是投资机构和业主，不少投资机构都在为外地人购买房产服务。今年4月份后深圳二手成交一路走高，6月份成交破万套，是2015年之后第二次出现月度成交破万套。成交大增随之而来的就是二手成交价格的上涨，这应该是这次调控政策出来的主因，深圳已经很久没有公布二手成交的均价了，这是个重要信号。二手成交的火爆，主要原因肯定有前面提到的限购漏洞很多以及今年金融政策宽松的原因，而价格的上涨直接拉动了投机需求，中原地产最新数据显示，二手房产投资的比例已经突破33.8%，这是非常高的一个数据。所以这次调控后，二手成交下跌是肯定的，7月份的二手成交数据可能还会比较高，但是后期投资炒房的数量会大为减少，未来热点区域的二手房成交，一定是会跌的；但，刚需购买普通房产受影响比较小，所以低价格普通住宅区域成交影响不会太大。只是新政是对刚需改善购房者可能会有误伤。

2、二手成交均价会下跌然后横盘。

这个判断应该没问题，因为之前的二手成交，高房价成交比例很高，让深圳二手房价一举到了7万多/平，如果未来这些房产交易减少，那么成交均价会下降。当然，盘子小的深圳，主要看成交下降多少，下降很多的话，暴涨区域价格下跌较多，成交量下降不多，未来价格可能会横盘。现在深圳业主的心理超级强大，很多人都认为房价只涨不跌，而且认为政府肯定不希望大跌，所以市场会有博弈过程，短期购房者观望会比较多，成交价回落一些很正常，就看购房者对回落后的价格承受度，如果承受能力较高加上金融政策未收紧，高价位能支撑的时间还是会比较长，如果后期还会收紧金融政策就是另外一回事了；未涨区域的刚需盘则可能横盘或者微涨都可能。肯定的是，现在的二手成交均价短期是没上涨可能了。

3、打新理论依然成立。限价没有变化，新房交易受影响程度低，刚需买房依然可以出手。、新房限价政策没有变化，新房数量本身有限，热点网红盘的打新依然是值得的。而且政府严控打新资格，是为了稳定市场。所以网红盘的的销售不会受到影响，而且对于深圳刚需家庭更加有利了。

4、商务公寓算是松了一口气。

今年的商务公寓真的很惨，在住宅价格一路上涨的时候，商务公寓几乎全线没有涨价，基本属于窝在原地的状况。即使是资源稀缺的商务公寓，也受到影响。深圳是个全民关注房产的城市，住宅投资优于商务公寓的看法已经深入人心，今年很多人都放弃了对公寓的购买，除非是完全没资格打算长期投资的群体。今天的政策出来，可能会有部分无资格的购房群体重新关心商务公寓，特别是一些价本身值很高的商务公寓可能会价值回归。

——中国城市经济专家委员会副主任、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授——

宋丁在其公众号宋丁视点，发表《就新深八条讲五句话》，主要内容如下：

宋丁认为这次调控是顺理成章。这两个月来，深圳楼市走得太快了，房价再攀新高，已经7万+了，连京沪都敢丢下，如此下去，的确麻烦！从头到脚套上一圈链子，好好好，顺理成章。谁让你房价跑得这么不讲道理？

调控之后，急刹车效应会出来。这次的八条，不少新名堂，基本上是围追堵截，连你想假离婚买房都给你堵死了。不要以为政府没招，这不，大中小招都齐了，那些投机小动作，掉链子了吧？

宋丁强调单压需求不是长久办法！这次的八条，条条都是压需求。其实，投机的需求要往死里打，投机的需求要讲究分寸地压，而刚需、改善等合理的居住需求本来不应该打压，还应该扶持，可是，这次顾不上了，搂草打兔子，统统一边晒太阳去！这就潜伏下隐患了。这办法，肯定不是长久之计啊。

最后，他认为深圳必须从根上解决供应问题！但同时他认为解决这一问题已经不完全是深圳市能自己办到的事了，上面不给够土地，深圳就拿不出足够的地去盖房子，大家只好去抢房，中间混杂了太多的投资者。旧改腾地？别跟我逗乐了吧，这些年来，旧改有多难多慢？一旦立项及建成，都是房源少、高价位啊。都市圈？人家东莞、惠州同意你深圳单独决定拿走人家的土地去盖房子吗？

深圳楼市2015年以来的调控政策回顾

1、2019年11月11日，宣布从2019年11月11日起，容积率在1.0以上，单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅。降低豪宅线收税标准。

2、2018年731政策，第一、暂停企事业单位，社会组织等法人单位购买商品住宅；第二、各类新供应 用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；第三、居民家庭新购买商品住宅，3年限售，商务公寓5年限售；第四、购房人离婚2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行，仅有一套房按五成执行。

3、2017年1月，新房限价政策出台。

4、2016年：

第一次：3月25日，社保1年改3年，二套首付提升至4成

第二次：2016年4月1日，上调评估价。

第三次.2016年5月1日，营业税改增值税

第四次.2016年10月4日，处女贷杀出，社保3改5

第五次.再次上调评估价大幅提升评估价，满城都是豪宅。

5、2015年3月30号新政，称为“330新政”，中央发布三大房地产政策。

一：对拥有一套住房且相 购房贷款未结清的居民家庭购，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。

二：使用住房公积金贷款 购买首套 普通 自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

三：个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

深圳执行了上面政策的“二”和“三”，没有执行政策一，所以还是三成首付，外加营业税”五改二“。

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