蓝鲸专访|中骏方隅副总裁麦伟基：长租公寓运营的本质是资产管理

在整体经济大环境承压背景下，租赁行业负重前行，行业分化加剧。

一方面，部分面临生死难关的长租公寓运营商，逐渐弱化规模指标，转而谋求有质量的增长。另一方面，FUNLIVE方隅（以下简称“方隅”）等一批品牌商逆势而起，在追逐利润的同时，依旧对规模拓展念念不忘。

面对着疫情黑天鹅的影响，方隅继续冲刺的底气在哪里？后疫情时代，方隅又有着怎样的规划和愿景？蓝鲸房产对话方隅公寓副总裁麦伟基，解析中骏方隅的发展之路。

借高端路线谋突围

根据CRIC数据显示，上半年，在泊寓、领寓等行业第一梯队依然维持扩张势头的情况下，TOP20房企长租公寓管理规模环比增速仅为 1%。出租率大幅下滑、现金流吃紧成为行业面临的共同困境。

然而，今年一季度，中骏方隅的平均出租率却维持在80%以上，随着疫情的好转，更是回升至90%。据麦伟基介绍，“今年客户续租率和老客户转介绍成交率，相比去年同期有明显提升”。

这与其差异化的市场定位不无关系。麦伟基透露，“由于白领公寓市场竞争激烈，而高品质的精品公寓市场进入门槛较高，因此方隅坚持差异化市场定位，走高端产品路线，实现与白领公寓的市场区隔。”据了解，方隅推出的中高端公寓产品，吸引了不少高知客群租户。与白领阶层相比，他们对品质的要求更高，租赁关系也更加稳固。

此外，在日常的运营工作中，方隅也积极利用各种节点和市场机遇，努力扩大客源，毕业季便是其中之一。麦伟基称：“在毕业季到来之前，方隅做了充分的调研和准备。毕业生在找房过程中，承担租金的家长，尤其注重安全和品质，这也是方隅的优势所在。针对毕业生，方隅专门推出了专享的优惠价格。近阶段，毕业生客群入住方隅各城市的公寓数量在逐步提升。”

受疫情冲击，长租公寓市场洗牌加剧，市场上物业包租的机会越来越多。麦伟基表示，方隅在保证利润率的情况下，不排除进行对外合作。而随着租赁土地陆续入市，凭借在资本和运营层面的优势，方隅也要在未来的市场中也将有所作为。

事实上，不同于大多数房企对长租公寓业务的试水态度，方隅在中骏集团内部有着相当高的地位。2019年底，中骏集团明确了以地产开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”的核心业务发展模式。

随着国家对住房租赁领域的大力支持，包括长租公寓在内的综合体发展模式更易在拿地竞争中脱颖而出。业内人士分析指出，一个强大的长租公寓业务，对集团规模的助力绝不可小觑。

逆市扩张底气何在？

值得一提的是，在行业整体保持收缩战略的同时，今年上半年，方隅在上海、杭州等城市，新开了4个项目。

而据麦伟基透露，未来5年，方隅要在全国布局20万间长租公寓，管理租金规模100亿元，资本资产管理规模600亿元。此外，6月中旬，方隅也进行了品牌更新和升级，再次明确了自己中高端的定位，同时也表达了做大长租公寓板块的强烈愿景。

中骏对长租公寓的重视可见一斑。事实上，虽然租赁市场前景广阔，但盈利模式始终难以破解。对此，麦伟基的观点是，长租公寓运营的本质是资产管理，而金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。

因此，方隅很早就跳出了单纯吃差价的二房东模式，也避开了租金贷、甲醛门等各种雷区。他表示，“把顾客只定位在C端租客，那就只能赚租金差。假如考虑to B了，那么客户就可以是机构投资人、业主，公寓的收入来源就会多很多。”

基于此，方隅一开始便确立了“基金管理+数字化连锁经营”的模式，并先后与基汇资本、中东主权基金、Proprium Capital Partners 等机构签署合作协议，成立长租公寓投资平台，用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目。

在充足的现金流支持下，方隅作为投资平台的管理人，负责平台整体的投、融、管、退等综合运营环节，以基金管理费、开发管理费、运营管理费、超额收益分成、运营管理费等作为盈利构成。这种操作方式，不但避免了“重资产”模式下巨大的资金压力，也让盈利获取渠道更加开放和多元。

此外，方隅也在加速与集团各个条线的业务整合，以实现与集团的协同发展。

据麦伟基介绍，“方隅发展两年多来，以中骏自持物业以及存量物业为主。在集团支持下，公寓能够以更低的成本获取更优质的硬软装品质，从而大大降低项目成本，提升利润率。”而据其透露，方隅也正在筹备会员体系，计划未来连接住宅、商业等业务板块，充分利用线上平台整合全业务线资源。

在行业成长期，每家企业都会有自己的思考，方隅的思考能支撑其走远？蓝鲸房产将持续关注。

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